全國高價地旁的大拆遷！上海虹口又將上演一夜暴富？

每經編輯 吳若凡    

▲ 紅框內為待拆遷地塊

（本文原載于微信公眾號“邦地產”Real-estate-circle）

當人們還在津津樂道上海拍出刷新全國成交紀錄的高價地時，一家開發商已經在悶聲發大財。

2016年8月17日，新湖中寶發布公告，全資子公司新湖地產擬與漢榮房地產簽訂《上海市虹口區乍浦路街道32坊2/1丘地塊變更建設開發單位協議》：

擬采取變更開發建設單位的方式，在新湖地產完成目標地塊的房屋征收補償后，并經上海市虹口區人民政府批準同意后，漢榮房地產放棄對目標地塊的開發建設權利，并配合辦理將目標地塊的開發建設單位變更為新湖地產之手續。

簡單說來，就是開發商漢榮房地產將拆遷事宜全部轉讓給了新湖中寶，未來該地塊的拆遷和項目開發全部交由新湖來完成。

“原拆原還”這個詞老上海人可能不陌生，因為曾經就憑借這個詞，有些拆遷戶一下子拿到了幾套新房，瞬間由窮變富。

而伴隨乍浦路街道開發權益的轉手，區域的拆遷再開發進程可能會加快，而這無疑將解救區域里的大批住房困難戶，大拆遷將上演新一輪“由窮變富”的故事。

富翁制造

先來看一下這宗地塊：乍浦路商業建筑以東，武昌路以南，吳淞路以西，天潼路以北。

總占地面積19201平方米，其中規劃道路用地1989平方米，總規劃建筑面積不超過72878.4平方米，規劃容積率不超過4.2萬平方米/公頃，規劃用途為商業、辦公。

＊上述數據以最終規劃部門確認的數據為準

由于是毛地，尚不知道區域的具體拆遷補償價格。

不過，根據邦爺曾拿到的《虹口區萬安路地塊前期征收預算》中粗略算出的拆遷成本在8.6萬/平方米左右，邦爺估計乍浦路地塊的拆遷價格不會低，因為它不但也屬于虹口區，位置還比萬安路地塊要好得多。

而且，從地理位置上看，乍浦路項目與8月17日拍出的中國單價最貴地塊“閘北中興地塊”（樓面價近12萬元/平米），直線距離不足2公里。

而拆遷地塊所在的四川北路板塊新房均價在9萬元/平米，這主要是由于該板塊位置內只有瑞虹新城和建邦16區兩個新房項目，因而拉高了整體價格。

種種因素都在拔高地塊的拆遷價格，但拆遷一事涉及的權益分配實在太復雜，所以具體拆遷補償標準能達到多少，大家自由發揮想象空間吧~

但不得不說，尚未啟動拆遷，區域價格預期就已經被抬上了10萬+。不得不說，動遷戶們，你們太幸福了。

依據《關于進一步推進本市舊區改造工作若干意見的通知》以及《關于調整完善本市城市房屋拆遷補償安置政策試點工作的意見》內容，居住房屋的價值補償為：

1、公房：評估價格×80%+套型面積補貼+價格補貼

2、私房：評估價格×100%+套型面積補貼+價格補貼

評估價格=被拆除房屋的房地產市評估單價×被拆除房屋建筑面積(如被拆除房屋的房地產市場評估單價低于評估均價的，按評估均價計算。

套型面積補貼=評估均價×補貼面積。

價格補貼=評估均價×補貼系數×被拆除房屋建筑面積。

＊文中觀點為受訪者言論，和邦地產立場無涉。