并購中信地產業務 中海乘勢分享央企整合紅利

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◎每經實習記者 黃博文

和其他房企相比，中海是在保持財務穩健的情況下，繼續高速擴張的典型企業。這個底氣來自國資委對地產央企的新一輪整合。中海的高毛利和一流的成本控制，為其未來進一步并購其他央企背景企業奠定了良好基礎。這是否代表著中海的規模擴張將沒有限速？

與中海通過并購實現規模擴張不同，中南建設選擇了改革。經歷了上一輪的教訓，中南建設在投資布局、員工激勵，以及資金籌劃、產品定位等方面做出了一系列調整。這些變化給人的啟示是，中型房企也在依靠變革來實現自我的飛躍，進而重塑行業格局。一旦變革成功，它又將影響其他企業加入到這個變革中。

8月22日，中國海外發展（00688.HK，內地平臺中海地產，以下簡稱中海）發布上半年業績報告，報告期內，合約銷售同比增長11.48%至952.6億港元，銷售規模增長并不亮眼。但是，從各項財務指標來看，中海依然保持其穩健的風格，最值得關注的當屬其資金狀況，2016年上半年末中海持有現金達1179.73億港元，呈凈現金狀態，堪稱“最有錢”房企。

在中期業績會上，備受關注的當屬中海并購中信地產業務。中海董事長郝建民透露，現在這單交易已經接近尾聲。收購中信項目后，使中海全年可售貨值突破3000億港元，并上調全年目標至2100億港元。“十三五”期間，中海的合約銷售目標有望達4000億港元。

中海并購中信只是地產央企整合的一幕。近兩年來，新一輪央企整合驟然提速，市場格局正面臨重構，地產經營主體將不斷減少，資源加速向優勢企業聚集。在這輪整合大潮中，資源整合能力將成為決定企業發展的關鍵因素，像中海這樣財務穩健、高度市場化且以地產為主營業務的標桿房企，將分享這波整合紅利。

●中信的“嫁妝”：3155萬平方米土儲

中海發布的半年業績顯示，上半年合約銷售同比增長11.48%至952.6億港元，銷售收入為781.5億港元，同比增長20.5%，經營溢利為283.1億港元，同比增長21.5%。

相比萬科、恒大、碧桂園銷售業績的同比大幅增長，中海的銷售增幅相對較小，上半年已經跌出全國房企TOP5排行榜。這一方面是因為中海一直以穩健著稱，更加追求利潤質量，另一方面或許是企業整合動作較多所致。

對于中海來講，并購中信地產當屬上半年最重大的動作。中海通過增發配股的方式收購了中信樓面面積3155萬平方米的土地資源，這些項目主要分布于21個城市，其中除北京、上海、廣州、深圳四個一線城市外，佛山、天津、蘇州、青島、大連、成都等熱門二線城市的土地儲備總面積為2097萬平方米，收購之后將進一步鞏固中海在一二線城市的地位。

中信此次注入中海的權益建筑面積達2352萬平方米，折合地價3550元/平方米。上半年末中海總土地儲備為3600萬平方米，整合中信地產業務完成后，其土地儲備將進一步大幅增加。

在中期業績會上，郝建民透露，現在這單交易已經接近尾聲。收購中信項目后，中海全年可售貨值突破3000億港元，并上調全年目標至2100億港元。“十三五”期間，中海的合約銷售目標有望達4000億港元。

如果按照2016年2100億港元的合約銷售計算，未來4年，只要保持17.5%的年均增長速度就能實現“十三五”期末4000億港元的目標。

克而瑞地產的研究報告認為，中海的目標依然偏保守，與其他超大規模房企相比，差距可能會進一步加大。按照目前的銷售速度，2016年上半年銷售TOP5的房企到全年皆有望超過2000億元，萬科、恒大甚至都能超過3000億元。

●中海的“煩惱”：賬上趴著1179億港元

相比于規模的緩慢增長，中海穩健的財務指標和利潤優勢一直為業內所稱道，2016年的中期業績依然如此。

中期業績顯示，上半年中海地產的股東應占溢利為196.9億港元，同比上升20.6%。每股基本及攤薄后盈利2.00港元，同比增長5.3%?？鄢顿Y物業公允價值變動帶來稅后凈收益39.0億港元后的凈利潤達到157.9億港元，同比上升15.8%。另外，公司股東資金平均年回報仍然維持在20%以上。

《每日經濟新聞》記者對比中海和萬科同期發布的中期業績發現，上半年萬科賣了1900.9億元人民幣，凈利潤是70.9億元人民幣；中海雖只賣了781.5億港元，但凈賺了196.9億港元。

最值得關注的財務數據是，2016年上半年中海持有現金高達1179.73億港元，現金與短債比為7.11，現金總額甚至超過了企業的總有息負債額，呈現“凈現金狀態”。

錢為什么沒花出去？因為上半年拿地太少。半年報顯示，中海上半年在濟南、香港、南昌和長春新增四塊土地，可供發展的總建筑面積為228萬平方米，拿地需現金支付金額僅99億港元。另外企業銷售增長緩慢，建設規模等相應增加也比較緩慢。

克而瑞分析師傅一辰表示，現金流充沛意味著中海財務指標穩健，但也反映出其資金利用率低、開發規模不足等問題。在資金如此充裕的情況下，中海完全可以考慮充分利用資金，增加優質土地儲備、擴大企業建設規模，以進一步促進企業銷售的快速增長。

同時，中海融資能力較強，融資成本較低，這也為規模擴張提供充足的彈藥。半年報顯示，8月，中海發行了60億元的公司債，其利率下降到了3.10%。

●擴張的機遇：央企整合紅利

梳理中海近年來的發展，公司其實一直在走通過收購實現擴張的道路。

2010年3月，中海完成蜆殼電器50.1%股權收購，更名為“中國海外宏洋”，中海獲得蜆殼電器在國內6個城市擁有的約190萬平方米土地儲備；2013年，中海又宣布和中建地產進行整合，獲得了原中建地產旗下位于北京、上海、天津、蘇州、成都、西安等城市約1100萬平方米的土地儲備和在建項目，還獲得了倫敦的數宗寫字樓物業。

趕上了央企并購大潮的中海，今年3月又宣布以310億元收購中信地產業務。2010年至今已進行的三次并購整合，交易對價近700億元，直接獲得超過3700萬平方米土地儲備，為維持規模持續增長和利潤之王的地位打下了基礎。

而新一輪的地產央企整合風口已經到來。同策咨詢研究部總監張宏偉表示，隨著國企改革持續深化，未來兩到三年內，已取得“房地產牌照”的16家地產央企也將面臨整合，最后剩余的數量極有可能進一步減少。

克而瑞研究中心的數據顯示，今年上半年，前100名房企的銷售金額、面積排名門檻雙雙大幅提升，其中，銷售金額門檻同比增幅均在60%以上，前20名房企的銷售金額門檻同比增長115%。重組、并購已大大提升了市場集中度。

另一方面，土地市場屢出“地王”，高價地倒逼房企拓展多元化手段獲取項目。在近期密集召開的上市房企中期業績會上，多位上市房企負責人表示，目前熱點城市土地價格高企，通過傳統招拍掛形式拿地成本太高，而通過并購收購可以快速實現資源整合，從而提升企業的核心競爭力，在熱點城市并購遠比拍“地王”劃算。

這將進一步加劇房地產企業之間的分化，行業格局正面臨重塑，資源整合能力強的標桿央企則處于這條食物鏈的頂層。

克而瑞地產研究在梳理地產央企整合主導者時，提煉出如下特征：首先，房地產為集團支柱產業，有較高的行業地位；其次，信息公開，運營標準化，周轉速度快；同時，城市布局廣泛，并有較強的存貨消化能力以及地產板塊內部整合已完成，管理架構清晰等。

類似中海這樣的標桿央企，乘勢分享央企整合紅利，未來并購擴張之路充滿想象。