房地產降溫 A股未必笑得出來

每經編輯 每經記者 劉海軍    

◎每經記者 劉海軍

今年國慶期間，最讓人關注的莫過于各地密集出臺的房地產調控政策。這些嚴厲調控措施一出臺，多方人士表示我國房地產市場的上漲周期結束了。

《每日經濟新聞》記者從諸多微信群和朋友圈了解到，很多人的觀點是，如果這次房地產上漲周期結束，資金將會流向股市，將造就一波新的行情。

房地產調控和股市走勢有何關系？記者通過梳理過去數次房地產調控后股市走向，并采訪業內人士，試圖整理出A股此后的投資邏輯，供投資者參考。

房地產市場遭遇嚴控

“現在的房地產市場如同去年6月5000點的股市一樣。”這是目前很多人對樓市的觀點。在這種情況下，房地產市場面臨嚴厲調控似乎是一種不可避免的命運。

據統計，自9月30日至10月7日，短短數天時間，北京、天津、深圳、廣州、蘇州、成都、鄭州、武漢、無錫等一、二線熱點城市密集出臺房地產調控新政。其中比較典型的有深圳重啟“90/70”政策，該市戶籍成年單身人士（含離異）限購1套住房；鄭州規定擁有兩套房者限購180平方米以下住房，二套房首付40%，首套房首付30%；合肥規定在市區范圍內，第三套禁購，首套房首付比例調整為30%。

《每日經濟新聞》記者了解到，本次房地產調控可謂史上最嚴：一是限購范圍擴大，以前主要是“北上深”限購，現在蘇州、南京、杭州、天津、廊坊、無錫、武漢等城市也開始限購；二是大幅提高首付比，深圳二套房提高至七成；三是提高購房者門檻，深圳非戶籍居民家庭購房繳納個稅或社保提高至5年。這一輪房價上漲深圳是典型，調控收緊也是最嚴厲的。

據南京市住房保障和房產局主管的“網上房地產”統計，南京自9月25日實施限購新政后，9月26日至10月2日全市商品住宅認購量為2240套，下降四成多，成交量為3503套，下降三成多。

針對此次調控，方正證券分析師任澤平指出，“這一輪房價上漲接近尾聲”。他認為，2014~2016年這一輪房價上漲是在經濟下行周期下啟動的，主要是貨幣金融現象，受益于政策牛（放松限購限貸減稅）、水牛（貨幣超發低利率）、杠桿牛（放松限貸降低首付比），現在這“三頭牛”都走了，政策收緊、貨幣中性、降低杠桿。

不過，也有市場人士對房價還是持較樂觀態度。旭誠資產總經理陳赟在接受記者采訪時表示，此次限購是在積累“做多”情緒，治標不治本，讓民眾的錢有更多去處才是硬道理。

“過去10年房地產牛市成功，這種牛市思維太強大了，民眾在不斷強化這種思維，民眾在資產荒情況下，錢無出路可選，房地產是一個比較好的選擇。”陳赟表示，沒有只漲不跌的市場，目前擊鼓傳花還在繼續，哪怕是限購，不一定會導致房價降下來，只要把限購這個口子打開，可能又是一輪新的上漲。

歷次嚴控后股市走向

很多人認為樓市泡沫破裂后，股市才能走牛。《每日經濟新聞》記者也了解到，今年國慶期間已有人在朋友圈表示，樓市資金開始轉戰A股了。那么樓市跟股市之間真的存在蹺蹺板效應嗎？

記者梳理出近幾年房地產調控后A股的短期和中期表現。

2010年4月，國家出臺政策宣布貸款買二套房首付不得低于50%，房價過高地區可暫停發行第三套房貸，隨后幾個月滬指快速下跌，直到2010年7月2日見于當年最低點2319點。

2011年1月，“新國八條”出臺，規定對貸款購買第二套住房的家庭首付比例不得低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍，同時不足5年轉讓房產營業稅按全額征收。隨后股市經歷過一次快速反彈，到4月份達到3000點附近，隨后開始快速下跌，進入漫長下降通道，跌到2012年1月6日的2132點。

2013年2月，“國五條”出臺，規定提高第二套房住房貸款的首付比例和貸款利率。隨后滬指下跌到6月份，跌到當年最低點1849點。

可以看出，在幾次偏緊的房地產調控中，從股市表現來看，兩者之間的漲跌沒有必然聯系。

A股影響能有幾何？

本輪房地產調控政策出臺，會不會從根本上改變股市運行節奏？影響究竟會有幾何？

任澤平指出，新一輪房地產調控對股市影響存在不確定性，上半年房地產投資觸底回升和供給收縮推動商品價格和股市相關板塊上漲，未來留意風格切換的可能。

在這輪調控對當前A股流動性分配的影響上，華泰證券分析師戴康認為，A股估值將受益于房地產資金擠出，在當前的低利率環境下，A股整體估值水平偏低，業績改善或業績確定性高的股票將得到資金流入。在對A股風險溢價影響上，戴康認為，靴子落地將適度降低A股風險溢價。

“歷史上限購對接下來的A股是沒有明確影響的，但這次A股可能會將其當作一個利好來解讀。”康曼德資本董事總經理張一帆對《每日經濟新聞》記者表示。

針對樓市和股市的關系，賽亞資本董事長羅偉冬給出了自己的思考。他分析稱，全國一線城市調控短期會導致成交下降，未來的房子供應會繼續減少，從中長期來看，供不應求的情況會加劇，房價還會上漲。

“（這次房地產調控）將利空水泥、鋼鐵、建材等房產相關行業。市場不排除會有一點波瀾，但影響不會太大。我還是維持之前的觀點，大盤后市依舊是橫走平衡市，即一個窄幅整蕩的行情。”羅偉冬補充道。