上海今日再加碼土地資金審核 多部門齊發力擠樓市泡沫

每經編輯 吳若凡    

每經記者 吳若凡

10月14日，上海市土地交易市場官網發布公告，針對11月即將拍賣的三宗地塊，增加了出讓權補充公告。記者注意到，公告特別補充了“增加30日競買資格審查時間，對交易資金來源進行審核”一條規定。

就在一天前，上海銀監局獨家向《每日經濟新聞》記者透露，10月12日銀監局緊急召開的會議，雖然不是坊間傳聞的內容，但重點提示了房地產信貸風險，并對“3·25房貸新政”和“新六條”進行重申。而“新六條”中，很重要的一點就是“銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續土地出讓價款。競買人在申請參加土地招拍掛活動時，應承諾資金來源為合規的自有資金。”

而據上海銀監局新聞處相關負責人透露，繼12日召集了轄內主要銀行參加會議后，多家銀行將開始各推舉措，落實監管精神。

“可以預測，上海土地市場即將迎來一場新的‘風暴’，上海城市規劃和國土資源管理局，上海銀監局等各層面主管部門開始多管齊下開展調控，上海土地市場的后續發展，很值得關注。”不少業內人士在接受記者采訪時就指出。

土地出讓重申資金審核 三宗地“中招”

今日上海城市規劃和國土資源管理局發布的公告主要針對將于11月開拍的三宗地塊，分別是位于臨港奉賢園區二期04FX-0002單元B0204地塊、B0701地塊，奉賢區柘林鎮04-01區域地塊、奉賢區南橋新城10單元03C-04、04-02區域地塊。

公告強調，競買申請文件增加“經會計師事務所及注冊會計師鑒證的《商品住房用地交易資金來源情況補充申報及承諾》，增加30日競買資格審查時間，對交易資金來源進行審核。

具體來說，參與拿地的開發商需要在補充申報資料中承諾，用于本地塊交易的資金來源為符合我國法律法規政策規定的自有資金，不存在使用包括但不限于銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等違反國家有關規定的資金來源繳付土地競買保證金、定金及后續土地出讓價款的情況。

值得注意的是，該公告明確要求參與拿地的企業詳細列明用于本地塊交易的合規自有資金構成，以及本地塊交易的自有資金構成情況，其中還包括資金涉及的關聯方和關聯方的資金來源。除了提供相關證明資金來源情況的證明材料外，還應提供自身及資金來源關聯方的所有銀行存款明細賬等。

多部門齊發力調控土地市場 中小房企將受打擊？

記者注意到，為了限制銀行資金土地市場，近日上海將采取的措施不止會落實在土地出讓層面。

本報記者獨家向上海銀監局了解到，10月12日舉行的會議，并未提出這些新政，但向銀行提示了房地產信貸風險，重申了上海3.25和“滬六條”新政，多家銀行也將開始各有舉措落實監管精神。

而“滬六條”明確要求銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續土地出讓價款。并且要求銀行嚴查各類非正規金融機構為房產交易提供各種形式金融業務行為。

對于多部門齊發力調控土地市場的影響，資深房地產人士薛建雄認為，政策執行力度非常嚴，把讓開發商籌錢的1個月時間封死了，可以說，開發商只要拍地，賬上就必須要準備好所有資金。

“運作不規范、現金流不足的房企只能退出了。但對于準備金足、運作規范的房企來說，可以說是有利的，應該它引導了市場競爭環境。”新城控股高級副總裁歐陽捷表示。

據資深房地產人士薛建雄介紹，目前大多數房企的自有資金比例僅在20%左右，其他資金都是靠信托、開發貸、基金，甚至民間典當行等各種渠道融而來。

國家統計局數據就顯示，1-8月房地產開發企業國內貸款14199億元，增長1.7%；利用外資97億元，下降52.6%；自籌資金31983億元，增長0.6%；其他資金45294億元，增長34.1%。

但通過信托、基金等渠道融資，成本至少是銀行融資的一倍，所以沒有了銀行這一條渠道，企業的融資成本會升高，開發成本也會被推升。

但業內人士指出，一般而言，大型房企可以運用的資金更多，可以保證足夠的資金去拿地，但小開發商能提前籌得的資金卻沒有那么多。當前有些二三線城市甚至出現了開發商拍了地，付了10%的預付款后，就沒錢了的情況。

“目前要求開發商拍了地，就要把錢交齊，這也就避免了拿地之后，把地抵押做貸款的違規情況發生，也規避了開發商拍了高價，無法結清土地款的情況。”薛建雄指出。