樓市調控改變市場預期：銷售員不急著推 購房者不急著買

每經編輯 每經記者 王杰    

每經記者 王杰

北京“9·30”新政對樓市的影響仍在繼續。10月份北京市新房、二手房成交價格漲幅放緩，網簽量出現明顯下滑。11月上旬，這種狀況仍在持續。面對新的市場態勢，購房者和開發商的態度也發生了明顯轉化。

與樓市量價齊降不同，“限房價競地價”的土地使用權出讓方式依舊阻擋不住開發商在北京搶地的熱情。拿地愈來愈難，有些房企開始瞄向土地一級開發，這能否幫助房企實現曲線進京？

“9·30”新政改變了哪些市場預期，購房者和開發商之間又開始了怎樣的博弈，二手房市場的業主還會坐地起價嗎？《每日經濟新聞》記者進行了深度調查。

9月30日，北京率先推出新一輪樓市調控政策，全國20余熱點城市緊隨其后。隨著調控的深入，市場預期迅速扭轉。在《每日經濟新聞》記者的市場調研中，不只一位意向購房者表示，置業計劃將推遲。

購房者在觀望，開發商似乎也不再急著推廣。一位上市房企高端項目負責人向記者透露，目前客戶的看盤量在減少，開發商的推廣在減少，政策影響了市場。

在二手房市場，網簽量也在下滑。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析稱，11月北京二手住宅網簽數據的全面下滑是預料之中的。“9·30”新政釋放的調控信號改變了市場預期，購房者普遍冷靜下來，由積極入市轉為了等待觀望。

新房：購房者推遲置業計劃

9月30日晚間，北京市發布的《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》通知指出，購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

不僅是北京，國慶節期間全國20余個城市集中出臺調控政策，改變了購房者的預期。相對北京而言，信貸的收緊，提高了購房門檻，也降低了購房熱情。

在市場調研中，不只一位意向購房者對記者表示，其置業計劃將推遲。

推遲買房的原因主要有兩點：一是樓市這輪高峰已過，目前處于下降通道，一些購房者表示等房價降點再說；二是政策的嚴控，也將一些投資人群拒之門外。

11月12日上午9點40分，雖然是周六，大興中信墅的售樓處也僅有3~4組看房者，這些人稀稀拉拉聚在沙盤前聽著置業顧問的講解。這個場景和“9·30”前報道出的多個售樓處客戶搶房的場面，已經大為不同。

現場的銷售人員表示，目前銷售的主要是疊拼和聯排產品，普通住宅要等上期客戶被清退的產品。

他表示，前段時間出臺“9·30”新政，有些客戶首付不了七成，之前賣出的有些房子清退出來，但這種房屋僅是一小部分。“因為在政策出臺之前，大部分已經簽約完成，只有一小部分沒簽，正好趕上了。”

當記者以購房者身份詢問“目前是否是購房好時機”時，這位銷售人員并沒有急著推銷。他表示，買房子是大事兒，要看自己的需求。

隨后，記者又來到楓丹壹號項目的售樓處，也僅有2組客戶看房。該項目銷售人員表示，目前在售的只有底商，也屬尾盤狀態。

11月8日中午，記者到訪位于通州區的“新北京中心”銷售中心，該項目僅有記者一位看盤者。

據該樓盤置業顧問介紹，目前該項目也認購不了，因為正在辦理抵押手續，估計過了年才能認購。

當記者詢問“現在是否需要繳納定金”時，這位銷售人員指著銷控板表示，目前不交定金，等到能簽約時，過來訂房就可以，但價格不會變，因為價格都公示。“這都是建委的報批價，批完就不能改動了。”

一位上市房企的高端項目負責人向《每日經濟新聞》記者透露，目前客戶的看盤量在減少，開發商推廣在減少，政策影響了市場。

前9個月的市場火爆，也讓一些樓盤快速去化。上述高端項目負責人表示，一些項目提前完成年度銷售任務，推盤動力不足，預計四季度市場形勢繼續下滑。

二手房：日網簽量11月下滑

二手房市場成交同樣不樂觀。

據偉業我愛我家愛集團市場研究院統計，2016年11月上旬（11月1日~11月10日），北京市二手住宅共網簽6848套，雖然較10月上旬增加，但較9月上旬下降了16.4%。

進入11月，北京二手住宅工作日網簽量全面下滑至1000套以下，最高為11月7日的998套，最低為11月1日的646套，平均每個工作日網簽834套。

北京上次出現這種工作日網簽量連續低于1000套的時間是在6月份。從7月到10月，北京二手住宅工作日網簽量已連續4月大都位于千套以上，部分工作日甚至超過了1500套。

來自鏈家網的數據顯示，北京市二手房10月新增房源量35500套，環比上月下跌15.01%。10月新增客源量95580人，環比上月下跌26.7%。10月帶看量338788人，環比上月下跌31.47%。

鏈家地產石景山八角地區的一位銷售人員表示，目前客戶的看房量，相比國慶節前有所下降。市場逐漸進入平穩期，政策實施時間比較短，暫沒看到業主大幅降價，但最起碼沒有漲價。

鏈家地產朝陽區石佛營地區一位經紀人表示，炫特嘉園一期的一套一居室，目前業主報價270萬元，此前一周，業主曾報價在290多萬元。原因是業主目前也在換房，誠心在售。

石佛營地區的這位經紀人認為，目前是換房比較好的時間點。這個時候，購房者和業主可以坐下來談價格。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析稱，11月北京二手住宅網簽數據的全面下滑是預料之中的。“9·30”新政以后，首付比例尤其是二套、非普通住宅的首付比例大幅提高。目前北京二手市場的需求大多為改善需求，不少購房者不得不延遲甚至取消購房計劃。加上新政釋放的調控信號改變了市場預期，購房者普遍冷靜下來，由積極入市轉為了等待觀望。

“偉業我愛我家集團對市場的監測也發現，二手房實際交易量自‘9·30’新政后便出現了大幅下滑，雖然受網簽數據較實際市場有1月左右的滯后期影響，10月北京二手住宅網簽數據依然較高，但11月的全面下滑已是必然。”胡景暉說。