“熔斷”機制后鄭州推“地票” 舊城改造難題可被緩解？

每經編輯 王杰    

每經記者  王杰

每經編輯 王婷婷

“一城一策”的調控正在繼續，一些地區的土地政策也在發生變化。

12月14日，鄭州市國土局發布《關于推行商品住宅用地出讓“持券準入”政策的公告》。

上述公告稱，自2017年1月15日起，鄭州市市內五區、鄭東新區、經濟開發區、高新區范圍內，在辦理農轉用手續時未使用復墾券的商品住宅用地，出讓時需“持券準入”，即土地競買人必須提前購買與出讓土地同等新增面積的“復墾券”，參與土地競買。

有意參與鄭州市市內五區、鄭東新區、經濟開發區、高新區范圍內商品住宅用地競拍的競買人，需提前申請購買復墾券。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《每日經濟新聞》采訪時表示，持券入場相當于給招拍掛市場增加了一道防火墻，能夠防范“資金寬裕就可隨意拿地王”的現象出現。

從“熔斷”到“地票” 鄭州土地新招不斷

鄭州在調控和開發土地市場方面，采用的新機制層出不窮。

早在9月1日上午，位于鄭州經開區內的41畝住宅用地，最終以近15億元被北京華潤曙光房地產開發有限公司摘得。該地塊折合樓面價1.2萬元/平方米，單價3579萬元/畝，成為該區最新樓面價和單價“雙料高價地”。

而這已是鄭州年內迎來的第九個高價地。此前，恒大、萬科、雅居樂、榮盛等地產商先后刷新鄭州的土地單價紀錄，正商地產、碧桂園等也紛紛奪下區域雙料高價地。

高價地頻出，鄭州監管部門開始出手，10月31日正式推出了土地拍賣的“熔斷機制”，要求任一競買人在網掛系統中報（競）價首次達到住宅用地出讓起始價150%時，網掛系統報（競）價中止，熔斷地價的報價競買人為熔斷人。。

這在河南當地業內人士看來，能夠解決高價地，但樓市的關鍵在供求平衡，熔斷根本治標不治本，只是短期手段。

因而在12月20日河南鄭州的首批宅基地A類復墾券拍賣會上，鄭州首次實踐了拍賣新規——復墾券。

據了解，該場土地拍賣共有244位競拍人參與，其中絕大部分為房地產開發企業。此次拍賣會是對鄭州國土局新規的首次施行，即從2017年1月15日起，在鄭州市內五區、鄭東新區、經濟開發區、高新區范圍內，土地競拍人必須提前購買與土地同等新增面積的復墾券，才能參與土地競買。

“復墾券”意在解決舊城改造問題

據了解，我國早有宅基地復墾的相關規則，“宅基地復墾券”則指符合國家規定條件的集中連片特困地區、國家扶貧開發工作重點縣以及貧困老區等縣騰退的農村宅基地，及其他農村集體建設用地（指可拆舊復墾為耕地的建設用地），扣除自身安置用地后節余的農村建設用地指標（即指城鄉建設用地增減掛鉤節余指標）。

其中A券指代，易地扶貧搬遷貧困戶和同步搬遷戶農村宅基地及相應的其他農村集體建設用地拆舊復墾產生的復墾券，即宅基地A類復墾券；

而B券，則指其他農村宅基地及農村建設用地拆舊復墾產生的復墾券，即宅基地B類復墾券。

中原地產首席分析師張大偉認為，鄭州的土地市場分為兩類，其一是正常土地招拍掛，其二是普通城中村改造項目土地，只在異地扶貧與舊城改造上有復墾券要求。“鄭州復墾券意在解決舊城改造問題。”

由于，目前盤活熱門城市的存量土地，是保證供地的手段之一。此次河南推出“宅基地復墾券”，有市場觀點認為，這種類似“地票制”的票券，將試圖建立一種各方都有益的新的平衡，即農民在自愿放棄宅基地使用權下，將宅基地復墾為耕地，可以騰出建設用地指標，多余的部分作為“地票”進入土地交易所出售，交易金額扣除復墾成本后，按照一定比例分配給農民和村集體。

嚴躍進表示，持券入場可以促進宅基地復墾工作的推進，進而有利于農村土地市場的改革。另外通過復墾券的方式，能夠鼓勵更多資金進入到農村土地市場，進而促進部分土地運營企業的投資積極性。最后，通過復墾券的流通，能夠平衡城市土地交易的冷熱程度。