深圳發布限價細則嚴控房價 商務公寓納入價格監管

每經編輯 黃博文    

每經記者 黃博文 每經編輯 隋丕寧

在“促進房地產市場平穩運行”的基調下，深圳再次收緊始于2016年10月份的調控措施，并將商務公寓納入價格監管范疇。

1月19日，網傳多時的房價管理細則被深圳官方證實。深圳市規劃和國土資源委員會官方微信發布《商品住宅和商務公寓預現售管理操作細則》（以下簡稱《細則》）的通知，對深圳開發商所有關于價格（預售及備案）、開盤的問題進行了一系列的限制，其中涵蓋商務公寓的價格管理。

《細則》正式公布的日期選擇在官方對樓市定調之后。1月17日召開的廣東省住房城鄉建設工作會議透露，繼續做好房地產市場穩定和去庫存工作，深化住房制度改革。廣州、深圳這兩個熱點城市，必須嚴格執行現有限購、限貸政策，增加商品住房土地供應，整頓市場秩序，確保商品住房價格穩定。

前有監管定調，后有執行細則跟進，深圳房價進入“全面管控”狀態。

“2017年上半年不可能活躍”

上述《細則》中明確將對預售價格進行管理，對擬申請辦理預售的商品住房和商務公寓項目資料進行前期審查，對項目的申報價格進行合理指導。

按照細則規定，申請預售項目屬首次申請預售的，申報均價不得明顯高于周邊同類同戶型在售項目的銷售均價，周邊無同類在售項目參考的，可參照周邊同類二手房價格；申請預售項目屬分期開發再次申請預售的，其戶型申報均價不得高于本項目前一期實際銷售價格，如前一期銷售的項目無同類戶型或價格明顯低于當前市場平均價格的，可參照周邊同類同戶型在售項目的銷售均價。

同時完善預售價格備案和備案變更制度。《細則》規定市價格主管部門不再辦理商品住房和商務公寓項目上調備案價格的變更手續，各管理局不再辦理相應上調價格系統數據修改的有關手續，下調備案價格也需有度有節奏開展，不得短期內大幅度下調，防止房價大起大落。

有開發商營銷人士向《每日經濟新聞》記者表示，此舉相當于確定了一個原則，就是備案價格確定后，只能降價出售不能漲價。同時為了避免房價波動過大，降幅也不能太大。對于大型樓盤，前期開發的樓盤銷售后，后面在同一地塊上開發的項目不能隨著市場行情上漲，捂盤惜售以后會減少，因為捂盤也不能賺錢，反倒是增加運營成本。這對于購房者是一個利好。此外，該《細則》對現售房源價格管理作出規定，商品住房和商務公寓，現售價格“仍按預售申報價格確認”。這對于一些希望通過“捂盤”，將預售盤轉為現售盤，來曲線規避“限漲令”的樓盤，則堵死了出口。同時精裝房也被納入價格管理體系，堪稱事無巨細。

中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁對《細則》評價為“罕見”的行動，此舉投射出深圳樓市調控的艱巨性，監管層力保樓市平穩運行的決心可見一斑，“這個籌碼加上去，深圳樓市處于嚴控局面，2017年上半年不可能活躍。”

商務公寓銷售將受影響

在深圳的調控中，不限購的商務公寓迎來爆發式增長。據深圳中原統計，2016年全市商務公寓的供應量穩步上升，全年共計36個項目獲得預售，新增供應增加28.3%至110.97萬平方米，創歷史高位。此外，2016年深圳商務公寓成交8750套，成交面積61.5萬平方米，同比減少19%；而均價5.27萬元/平方米，同比增長則為10.9%，同樣創下歷史新高。

統計數據顯示，2016年12月上海商辦類產品（以類住宅為主）均價3.17萬元/平方米，較年初漲幅達44%；深圳公寓均價則為5.27萬元/平方米，同比增長則為10.9%，接近一手住宅水平（5.3萬元/平方米）。

由于商住房價格存在差異，商業項目改造為類住宅被質疑有規避調控的嫌疑。

記者從運營長租公寓項目的人士處獲悉一份由寶安區對廠房改公寓等違法行為分類處置的文件，包括叫停已建成的廠房改公寓、酒店，以及查封、恢復投入使用或完工的部分。不過上述文件并沒有得到官方證實。

第一太平戴維斯投資部董事吳睿發布的報告顯示，目前深圳新型產業用地（M0）受開發商追捧，這種“工改工”項目除了70%研發用房，開發商可獲準建設30%配套設施（含公寓）。

據第一太平戴維斯預測，未來5年工改工項目供應面積為571萬平方米，其中20%為配套公寓，折合約115萬平方米。考慮到目前深圳政府對新興產業的扶持，開發商激烈爭奪工改工項目的情況或仍將持續。

目前包括萬科、金地、星河、深業、遠洋等開發商均涉足公寓市場。

在新的價格監管下，必然會對深圳商務公寓項目銷售產生影響。對于開發商而言，如何適應新形勢調整營銷策略，是目前面臨的一大挑戰。

深圳中原研究中心王飛認為，《細則》的出臺表明政府不希望有類似轉現售或者商務公寓的資金出口推漲房價，全面管制，防范漏洞。這樣的政策將對2017年房價起到穩定預期的作用，保證房價維持平穩或小幅向下調整的趨勢。

根據國家統計局發布的2016年12月70個大中城市住宅銷售價格統計數據，12月70大中城市房價繼續呈現降溫態勢，僅重慶、三亞兩個城市房價環比漲幅超過1%，一線城市中唯廣州房價上漲，其余3個城市價格環比持平。