英國700年房價史：大幅跑贏通脹，但不及股市

跨越700年，英國的房價走勢如何？Global Financial Data近期的一項研究表明，歷史上英國房價大幅跑贏通脹。在黑死病爆發期間（1340s），英國房價曾暴跌至歷史低位，而在二戰后，英國陷入了史上最糟糕的通脹，房價漲幅創紀錄之最。經通脹調整后，從1940年至2016年，英國平均房價上漲了8倍。

因1290-1894年英國沒有房價數據，Global Financial Data用房租成本來代替房價數據，1895年之后的數據則是由英國央行和全英房屋抵押貸款協會提供的實際房價數據。

如圖所示，過去600年間，英國房價一直穩步上漲。唯一一次房價急劇下跌，并且觸及低位的是在14世紀40年代。這是為什么呢？因為當時黑死病爆發，導致英國人口減少了1/3。人口少了，但房屋庫存仍未削減，房價和房租暴跌，跌幅超過歷史上的任何時期。

據上述的英國全國房價指數，2016年英國平均房價為20萬英鎊，1290年和1360年英國平均房價分別為50英鎊和16英鎊。根據Global Financial Data的分析，在16世紀末期和17世紀初期，通貨膨脹導致房價整體上漲，當時來自美洲的黃金和白銀涌向歐洲和全球其他地區，導致貨幣供給增加，價格攀升。

Global Financial Data表示，在黑死病爆發之前，英國人均工資約每年2英鎊，但在黑死病之后，14世紀70年代（1370s），英國工人每年平均掙4英鎊。在13世紀90年代（1290s），英國人要工作20年才能買下一棟房子，但在14世紀70年代（1370s），英國人只需工作四年就可以買房了。當前來看，英國人需要花費5年的工資來買房。

拿破侖戰爭（1803-1815年）期間，英國迎來了又一輪通貨膨脹。不過，第二次世界大戰之后，英國陷入了史上最糟糕的通脹，房價漲幅創紀錄之最。

然而，問題在于，整體來看，英國房價漲勢是否快于通脹？

Global Financial Data通過下圖顯示了經通脹調整后的英國房價走勢圖。與上圖相比，該圖確實有所不同。同樣地，在黑死病爆發時期（1340s），仍然看得出來，房價是暴跌的。不過隨后，經通脹調整后的房價走勢保持相對平穩。在1940年，英國平均房價比600年前黑死病爆發前的房價還要低。然而，二戰之后，房價開始飆升，漲幅比通脹快多了。按名義價格計算，英國平均房價從1940年的500英鎊攀升至2016年的20萬英鎊。經通脹調整后，當前的房價較76年前上漲了8倍。

Global Financial Data認為，盡管房價沒有股價上漲得那么快，但在過去75年房子仍是一項很好的投資，未來數年可能還是如此。世界其他地區的房地產市場似乎與英國相似，限制房屋供應的增加已經導致英國房子稀缺，從而推高房價，但這樣的狀況似乎在未來短期內難以改變。

除非有一波僵尸帶來的新瘟疫襲擊英國，否則未來數年房價仍將有可能繼續跑贏通脹，Global Financial Data嘲諷道。