兩部委要求地方動態管控供地節奏 開發商面臨新一輪拿地商機

每經編輯 舒曼曼    

4月6日，住建部和國土資源部聯合簽發《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》（以下簡稱《通知》），按照“五類”（顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停）的調控目標，各地要盡快編制住房發展規劃和年度計劃，統籌安排中期（五年）和近三年的住房建設所需用地。

按照《通知》要求，各地要根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序，對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36~18個月的，要減少供地；12~6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

《每日經濟新聞》記者發現，此次出臺的《通知》比去年國土資源部印發的《國土資源“十三五”規劃綱要》更加細化和量化。

全國房地產商會聯盟主席顧云昌表示，《通知》以因城因地施策來實現樓市平衡發展，隨著城鎮化進程的加快，一二線城市土地嚴重供應不足，部分二三線城市土地大量供應，因此，國家必須根據市場配置土地資源，差別化供給，從長期來看，增加土地供應對抑制房價上漲有著積極的作用，但房價的穩定還需要一個過程。

供地熱潮加速來襲

易居研究院數據顯示，截至2月底，全國70個重點城市中，至少有45個城市的庫存消化周期在12個月以下（含12個月），其中，四大一線城市中，“北上廣”三地城市庫存消化周期縮短，庫存告急。

2017年1月和2月“北上廣”一線城市及熱點二線城市重慶、成都、南京等地庫存消化周期明顯低于12個月，部分熱點城市已經低于6個月，急需增加土地供應。

據億翰智庫統計，2017年3月份，全國熱點城市庫存消化周期表中顯示，一線城市中，北京為10個月，上海為11個月，廣州為5個月，深圳為18個月，除深圳需要減少用地之外，“北上廣”都屬于要增加供地的范疇；熱點二線城市中，重慶、武漢、南昌、南京、天津庫存消化周期均低于6個月，必須顯著增加供地，而且還要加快供地節奏；杭州、青島、成都在7~9個月，也是要增加供地的趨勢。

中原地產市場研究部總監張大偉在接受《每日經濟新聞》記者采訪中表示，從未來趨勢看，2017年全國熱點城市的“地王”數量將有非常明顯的降低，但在銷售火爆的2016年，大部分企業庫存去化明顯，在這種情況下，房企對熱點區域、優質屬性地塊依然拼搶，所以這類型地塊依然會拼搶激烈，房企對補充土地的積極性也明顯較高。

按照《通知》要求，各地紛紛拋出供地計劃，增加土地供應。據記者統計，北京、廣州、天津、武漢、南京等地已公布土地供應計劃，穩定土地市場供應，實現供需平衡。

從已公布的各地供地情況來看，庫存消化周期小于12個月的城市供地節奏明顯加快，各地用地計劃中顯示供地量也有明顯增加，比如北京已明確未來7年要供給土地6000公頃（1公頃15畝），其中國有建設用地5000公頃。重慶市2017年計劃供地較去年增加了1520畝，商品住房用地增加1720畝。成都市2017年全市計劃供應商品住宅用地587公頃（8800畝），較2016年實際供應量增長約13%，中心城區計劃供地2625畝，較去年實際供應量增長30%。

中國指數研究院數據顯示，2017年以來，一二線熱點城市調控政策升級，住宅市場成交量持續回落，一季度50個代表城市商品住宅市場月均成交量在2650萬平方米，同比下降約15%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者表示，積極增加住宅供地反映出近期土地市場的變化動向，尤其是采取分類調控的模式，從中央到地方政府將陸陸續續推出比較務實的供地模式。

房企儲糧迎來機會

4月11日，北京迎來上述《通知》后首次土地拍賣，吸引了招商、龍湖中海首開保利聯合體、華潤、遠洋首創聯合體、國開東方萬科聯合體、中糧天恒旭輝聯合體等10家企業參與競拍，房企爭相競拍的背后是對優質土地資源的“渴求”，積極加速儲糧。

中原地產研究中心統計數據顯示，一季度全國50大熱點城市合計出讓土地金額為5885.8億元，較上年同期的3689.1億上漲了59.6%。2017年拿地最多的前20大房企拿地總金額達到3030.63億元，較2016年同期前20大房企拿地總金額上漲了75%，其中碧桂園以64幅地塊遙遙領先，其次是恒大、保利、萬科、華潤以及中海地產。

從各大房企披露的2016年年報來看，在拿地方面，大部分房企重點關注一二線核心城市及強三線城市。招商蛇口表示，未來將聚焦一二線核心城市，重點拓展戰略重鎮的土地儲備；龍湖地產認為廈門、濟南將會是重點，未來成都和重慶依然是傳統區域；旭輝控股表示，未來一年的土地市場，一線和熱點二線將遭遇逐步降溫，平常二線與強三線城市將迎來升溫。

龍湖集團CEO邵明曉表示，2016年龍湖買地相對來說還是比較積極，今年也會量入而出，絕不去追特別高的“地王”項目，總體策略還是在一二線，未來可能會關注一些超大型城市周邊外延的地塊。

在調控政策重壓下，各大城市加速土地供應為房企拿地提供了契機。近期，“北上廣”等城市多宗地塊成交，雖然樓市降溫，但土地市場特別是優質的住宅地塊成交依然活躍。

克而瑞研究中心分析師楊科偉表示，高庫存城市將在2017年進一步收緊土地供應，而北京、上海等城市相繼提出的建設用地負增長目標，也大大限制了一線城市新增土地供應。由此來看，土地市場主戰場會在城市邊界快速擴張的熱點二三線城市中展開。