福州樓市調控影響銷售節奏 中庚地產大本營項目苦等預售證

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每經記者 黃博文 攝影報道 每經編輯 羅偉

近來閩系房企中庚地產正在加速布局資本市場，但面臨越來越嚴的房地產政策調控，其大本營福州項目被打亂銷售節奏，多個項目在等預售證。

中庚地產2016年公司債說明書透露，在福州在建及擬建項目一共7個?！睹咳战洕侣劇酚浾呤崂戆l現，第一季度福州市場取得預售證的項目僅有26個，新增住宅供應7313套，中庚地產只有城開中庚香海世界一個樓盤獲批預售證。

記者實地走訪中庚福州項目發現，香江萬里、香山天地進入尾盤銷售階段，位于中心區的中高端樓盤如香開長龍、首開中庚香開連天等處于建設階段，其相關案場銷售人員表示：“沒有拿到預售證，具體開盤時間未定”。

●預售不確定性加大

福州是閩系房企的大本營，匯集了陽光城、融信、融僑、泰禾等房地產企業。中庚地產也是從福州出發，逐漸布局了上海、大連、重慶、徐州等區域。

2016年12月份，中庚集團擬公開發行30億元公司債，其募集說明書中顯示，中庚集團在大本營福州有香江萬里、香江天地等在建項目3個，香開長龍、香海世界等擬建項目4個，可售資源并不充裕。

5月8日，《每日經濟新聞》記者實地走訪中庚地產福州項目，發現位于臺江區的中庚香江萬里已交房，只有車位在售。在該項目附近，家家順房產一位中介人員表示，從口碑及物業服務上，香江萬里比不上一路之隔的陽光凡爾賽宮。

記者從房天下查詢得知，香江萬里4月份的二手房均價約27500元／平方米，低于隔壁的陽光凡爾賽宮30000元／平方米的價格。

距香江萬里不遠，同樣位處臺江區的中庚香開長龍因臨近臺江萬達，被中庚定位為瞄準改善型客群的高端樓盤。記者在項目外圍觀察到，幾棟住宅樓正在同時施工，大約已冒出地面10層以上。

當天上午11時左右，記者來到香開長龍售樓處，但顯得很空曠，沒有購房者看房。

一位現場銷售人員告訴記者，因為沒有拿到預售證，無法認籌。“我們的建筑已經出地面三分之一了，但最近調控對高價樓盤的預售證卡得很嚴，一時辦不下來，具體開賣的時間要等通知。”上述員工表示。

4月9日房，福州再次加碼樓市調控，要求開發商自開工后一年內具備預售條件并取得預售許可證，一次性全部公開對外銷售。若違反上述約定，每延期一日，受讓人應向出讓人支付相當于國有建設用地使用權出讓價款總額0.3‰的違約金。

受福州調控影響的不止這一個樓盤。位于福州晉安區的首開中庚香開連天是中庚地產和首開地產聯合開發的項目，該項目案場工作人員亦表示預計4月份開盤，但預售證沒有獲批，開盤時間只能延后。

記者從福州房產信息網獲悉，第一季度福州市場取得預售證項目僅有26個，新增住宅供應7313套，中庚地產只有城開中庚香海世界一個樓盤獲批預售證。

●主動拉長銷售周期

擬公開發行30億元公司債、高溢價買殼東方銀星，在資本運作的關鍵節點，以房地產開發為主營業務的中庚地產被不斷加碼的調控“撞了一下腰”。

在地產類公司債收緊的關頭，中庚地產2016年20億元公司債發行遭到上交所三次問詢后，依然沒有下文。問詢函要求中庚集團結合所在地房地產庫存去化情況及項目本身近年去化情況，重新合理、審慎量化分析本次債券償債資金來源、償債安排的可行性，并細化償債安排。

中庚地產在回復函中，對全國8個在建項目去化重新預測，拉長去化周期；對5個擬建項目整體銷售計劃向后延長，預測的銷售均價低于可比項目的現行成交均價，在此基礎上重新核算現金回流，預測未來五年經營活動產生的現金流量凈額合計166.83億元，能夠有效覆蓋本次公開發行20億元和非公開發行30億元公司債券的本息。

不過，中庚地產亦認為存在存貨跌價的風險，其最近三年及一期末存貨規模及其占總資產的比例均相對較高。

截至2016年9月末，中庚地產并未計提存貨跌價準備。若未來房地產行業不景氣，開發項目利潤下滑或項目無法順利完成開發，公司將面臨存貨跌價損失風險，因而對盈利能力產生不利影響。

宏觀調控政策的逐步強化，地產行業集中度進一步提升，留給中小房企的蛋糕更加稀少。中庚地產目前在建、擬建項目主要分布在上海、福州、大連、重慶、徐州等。

一位不具名的房地產資深人士表示，如果區域房地產行業出現不利變化，導致在建項目去化周期變長，將可能導致銷售資金回籠速度變慢，進一步影響公司的財務狀況。

在高溢價拿下東方銀星并改組董事會后，中庚地產下一步的資本運作備受關注，其土地儲備不足的風險不容忽視。中庚地產公開資料顯示，截至2016年9月30日，其持有的可供開發土地面積為僅70.95萬平方米，同為閩系房企的陽光城，這一數值是3800萬平方米。

中庚地產在去年公司債募集說明中表示，公司持有的土地儲備規模較小，如未來不能及時取得新的土地儲備，將影響公司正常的建設開發及經營業績。