調控下房企“搶地”熱情不減

大中型房企上半年拿地金額同比增66% 在持續高壓的樓市調控下，今年上半年房企的“搶地”熱情卻依然不減，甚至比去年還更為高漲。公開數據顯示，今年上半年已有34家房企的拿地金額超過百億元，其中前30名的拿地資金總額合計逾8700億元，同比增長66.4%（可比數據口徑）。碧桂園拿下167幅地塊，拿地總金額達860.15億元，成為今年上半年通過招拍掛拿地規模最大的房企。 仔細對比，上半年的土地市場除了火爆之外，還呈現出一些新的特征：強者更為激進、資金向非一線城市傾瀉、行業集中度在迅速提高……總體而言，強者恒強，這既是宏觀調控的結果，也是房地產行業發展到一定階段必然出現的趨勢。 大型房企拿地積極 6月末，浙江湖州、寧波等地的幾場宅地拍賣均吸引了數十家房企到場競價，多數地塊均以較高的溢價率被搶走。奪地者不乏碧桂園、新城控股這樣的大中型房企。 上述火爆境況只是今年上半年土地市場的一個縮影。據第三方研究機構統計，僅上半年，已有34家房企拿地金額超過百億元，其中排名靠前的30家房企拿地總金額達8726.2億元，較2016年同期的可比數據增長66.4%。 據中原地產研究中心的最新統計，截至6月30日，通過招拍掛方式拿地總額最高的前五大房企為碧桂園、保利地產、龍湖地產、萬科以及中國恒大，共拿地414幅，拿地總金額達3346.67億元。與積極拿地相對應，這些房企在銷售方面也是高歌猛進，碧桂園、萬科、中國恒大前五個月合同銷售額已分別高達2442.2億元、2280.5億元和1829.7億元。 記者通過梳理發現，與去年同期相比，今年上半年拿地總額前十的房企依然以萬科、恒大、碧桂園、保利地產等大中型房企為主，融創中國、綠地控股掉出了前十，龍湖地產、中國海外發展則新進榜單?？傮w來看，上半年的拿地榜單前十名在拿地數量、拿地總金額等方面，“門檻”都有顯著提高。這從側面表明，土地資源有向大型房企進一步集中的趨勢。 拿地的同時，在衡量房企負債率的重要指標——凈負債率上，大型房企的表現總體也比較好。財報顯示，截至2016年末，碧桂園、萬科、中國恒大、保利地產的凈負債率分別為49%、25.9%、119.85%和55.22%。而今年上半年，恒大通過兩輪融資，負債率已直線下降。 非一線城市成熱門 今年上半年，土地市場的最大變化就是以上海、杭州為代表的一二線熱點城市在土地拍賣市場上開始“扎緊籬笆”。在宣布房企必須以自有資金參與土地拍賣后，今年二季度，上海將土地出讓模式改為招標掛牌復合式出讓。新模式采用了百分制的評分辦法，根據房企的經濟實力、技術資質、項目經驗來確定參與投標企業的得分。只有評標小組確定排名順序前三位的投標人才能入圍競標，這樣一來，中小房企想要通過招拍掛在上海拿地恐怕只能“憑運氣”了。 再看杭州，今年3月，在蕭山拍出3萬元/平方米的高地價后，杭州市國土資源局隨即推出新政：當溢價率達到50%時，地塊所建商品房屋須在取得不動產登記證后方可銷售；溢價率達到70%時鎖定限價，轉入競報自持比例的程序；當有兩個或兩個以上的競買人投報自持面積比例為100%時，則再轉為投報配建養老設施的程序。 “各地樓市調控頻繁，土地拍賣市場整體溢價率相比2016年有所降低，但從上半年各城市的具體情況看，武漢、南京、鄭州、合肥、蘇州依然是熱點區域?！敝性禺a首席分析師張大偉表示，最近比較引人關注的是部分三四線城市土地拍賣競爭非常激烈，一些三線城市的土地拍賣溢價率有明顯上升，包括揚州、金華、漳州、常州、嘉興、鹽城等城市的溢價率在熱點城市中已排名前十。 克而瑞研究中心分析師房玲向記者表示，根據克而瑞對全國35家典型房企的數據監測，從城市布局角度看，二線城市依舊是各家房企的布局重點，占到了拿地總建面的52%，三四線城市占比則為41%。雖然從面積分布來看，房企的拿地布局未有明顯變化，但是從拿地金額來看，房企在一二線城市的拿地金額占比同比分別下降了0.7和8.7個百分點，三四線城市拿地金額占比則上升9.4個百分點。房企在三四線城市的拿地均價也從2016年上半年的1679元/平方米上升到3520元/平方米，增幅為110%。 隨著一二線城市房地產調控政策的頻繁發布，那些環繞一二線城市的三四線城市越來越受房企青睞。如3月份，位于佛山陳村的一宗商住地塊由萬科以14.79億元競得，溢價率131%，去除配建面積后的樓面價達13827元/平方米。此外，5月份，義烏江東兩宗住宅地塊的樓面價分別達到21995元/平方米及21886元/平方米，使當月全國前十單價地王榜單出現了四線城市項目。 并購模式仍受青睞 縱向對比可見，今年上半年的土地市場除了火爆，還有一些新特征：房企越來越多地采取合作并購的方式拿地。 如融創中國今年5月曾宣布以102.54億元的價格收購天津星耀五洲項目的80%股權。6月下旬，泰禾集團公告，分別以19億元、5.54億元的價格收購潤天置業100%股權、中盟文化80%股權，并借此增加在鄭州的土地儲備。新城控股6月6日公告，公司通過收購方式以27.89億元取得蘇州市吳江區盛澤鎮南麻社區地塊、同里鎮九里湖村委會地塊、同里鎮外果圩地塊及宿遷市宿遷經濟開發區地塊。 究其原因，房玲認為，這一方面是因為各個城市特別是一線城市土地供應有限，另一方面，調控下新推出的招拍掛地塊附帶了多重限制條件，如要求房企必須以自有資金拿地等。由此，房企通過收購方式來拿地，既能降低拿地成本和風險，又能夠快速推向銷售市場，從而更快地為企業帶來業績增長。 張大偉也表示，從未來趨勢看，2017年全國熱點城市的地王數量將有非常明顯的減少。在房價漲幅明顯回落的情況下，之前獲得高價地的部分企業很可能將面臨銷售難題。 “從近期土地拍賣表現來看，二季度末，蘇州、廈門土地拍賣趨于冷靜，參與房企減少，競拍熱度下降，競價時間明顯縮短，以往一觸即及的‘封頂價’也不再是常態。但同時，三四線城市地價可能仍會持續提升，且其銷售占比快速攀高，已成為推動全國交易規模上升的最主要動力。在今年的房企規模競爭中，大規模布局三四線的碧桂園顯示出了極強的業績增長能力。在這樣的形勢下，越來越多的房企開始考慮向三四線城市布局。我們認為，更受青睞的核心城市周邊，如環京、環滬、環廣深等區域，地價可能還會持續提升?！狈苛嵴f道。 　　2017年上半年房企拿地前10名（招拍掛模式） 　　數據來源：中原地產研究中心 來源：上海證券報作者：張良