土地出讓“100%自持”之下 開發商該如何保持盈利

每經編輯 李宇嘉    

李宇嘉

上周，上海發布出讓公告，出讓兩幅分別位于浦東新區張江和嘉定新城的地塊。本次土地出讓的特別之處在于，這兩幅地塊的用途都為“租賃住房”——也就是說，在土地70年使用期限內，競得人必須將全部物業自持并用于出租，而這也是上海乃至全國首次推出100%自持的租賃住房用地。

去年底以來，盡管在北京、佛山也曾誕生過100%自持的地塊，但全部是在“限地價、限房價、競自持面積”的出讓方式下，在房價和地價觸及高限后，轉入“競自持面積比例”后，才出現的100%自持地塊。

2016年以來，熱點城市土地出讓附加“競自持”的情況已越來越普遍。萬科、保利、金地、龍湖、首開等房企，在北京、上海、廣州、佛山等城市競得16宗自持地塊，總出讓價高達420億元，自持比例從36%到100%不等。

2016年底至今，北京共出讓8宗自持地塊，萬科已在北京、廣州、佛山拿了5宗自持地塊，2016年上海土地出讓“15%自持”已經常態化。

自持現象之所以大規模出現，首先是各地擔心“地王”、高價地出現，于是將限制措施附加在出讓條款上。增加自持面積，最大的優點就是降低甚至“凍結”不動產的流動性，物業增值未來難以兌現，土地溢價前景看淡，出讓時誕生“地王”的概率就下降了。

其次，增加自持面積，符合2016年國務院39號文提出的鼓勵“規?；?、專業化”租賃經營的政策導向。房地產“政策市”、“地方市”的屬性很強，如果開發商能順應政策，無論獲得低成本融資（如發債）、獲得補貼紅利，還是開拓更大市場空間，提高市場占有率，又或者是獲得土地資源（土地換配建）等各方面，都可能取得可觀的回報。

一般來講，資產溢價取決于流動性，就如同A股市盈率高與高換手率有關一樣，熱點城市地王頻現也與物業的高周轉率有關。自持面積越大，土地溢價率越低，地王出現的概率就越低。這樣，既能滿足地方政府“不能出地王”的調控考核要求，又增加了土地供應、實現了投資增長，還能為地方政府落實39號文作出貢獻。筆者觀察到，自持部分大多數規定為人才租賃住房，如上海前述兩宗地塊、萬科拿下的5宗地都是如此。這也意味著，開發商自持事實上能為地方政府作出更大的貢獻。

近期，人才“爭奪戰”硝煙彌漫。參與挖掘人才的城市，主要是成都、南京、武漢等“新一線城市”。在創新驅動發展的背景下，地方政府采取的主要手段就是“以房引人”。據智聯招聘統計，今年畢業生在新一線城市簽約率（33.1%）已趕上一線城市（33.5%），二線城市也達到了20%。

對于北上廣深等一線城市來說，在土地資源“緊約束”、開發邊界劃定的情況下，土地“賣一塊少一塊”，因此未來要吸引人才和企業長期入駐，作為重要的招商手段，土地就不能“一售了之”。通過開發商自持和建設人才租賃住房，增加了地方政府吸引人才的“籌碼”，住房供應的持續性和有效性也提高了，可謂房地產供給側結構性改革的積極探索。

目前，各大城市非常重視租賃住房建設。未來5年內，北京市計劃保障150萬套住房供應，其中產權類100萬套，租賃住房50萬套。

2017年，北京計劃建設住房30萬套，其中產權類住房20萬套、租賃住房10萬套。也就是說，未來北京住房供應結構中，租賃類比例占到三分之一；“十三五”期間，深圳將建設40萬套人才住房，其中70%為租賃住房，銷售型人才住房也將“內部流轉”；2017年，廣州將推出1.2萬套保障房，7000套給無房的新就業大學生租住。

由此看來，“購租并舉”已成為住房制度改革新的方向，吸引人才打造創新城市已成為各大城市既定戰略，壯大租賃市場既是必然趨勢，也是住房公共政策的重要發力點。

對于開發商來說，遵從政策導向，才能在樓市新形勢下獲得更好的生存和發展空間。此外，開發商增加自持，除了在融資、補貼、市場空間、占有率、以土地換配建等方面獲得可觀紅利外，還能享有物業升值收益。一旦有增值前景，土地就自然而然產生了“聚金效應”。不管是吸引其他開發商或投資者合作開發、眾籌投資，還是以土地作抵押來獲得低成本融資，或發展“長租公寓”增加溢價收益，借助REITs（房地產信托投資基金）、MBS（抵押貸款證券化）或私募基金等渠道緩解資金壓力，甚至獲得現金流都變得容易了。

另一方面，過去在“拿地-開發-銷售”的快周轉模式下，開發商獲得的僅僅是短期收益，物業長期增值收益被購房者拿走了。未來，大城市樓市進入存量時代，靠新房開發和資產快周轉的開發商最容易被市場淘汰，而持有一定量的經營性物業，盡管會有資金沉淀的壓力，盡管損失了短期收益，但更容易在存量時代生存下來、占得先機、實現轉型，探索并分享大城市產業升級和公共服務不斷完善外溢到物業上的增值。從這個角度上講，持有物業的開發商也能夠獲得大城市“二次開發”的市場機會和溢價收益。

目前，對開發商自持項目并開展出租的業務模式，業內普遍認為熱點城市租金回報率僅為2%~3%，如果再扣減管理費用、維護費用，實際投資回報或在2%以下，比國債投資收益率還要低，這樣的投資是非常不劃算的。但是，如此低的投資收益率下，為何有如此多的開發商參與競拍附加自持條件的地塊呢？為何在地價、房價觸及競拍上限轉入“競自持”后，自持比例居然從15%上行至100%？從中可以觀察到，決定開發商自持行為的關鍵因素應該不是租金回報率，而是潛在收益。（作者為深圳市房地產研究中心研究員）