華爾街見聞 2017-07-18 07:11:39
連“央媽”都在用加息潑冷水,全球最抗打擊的加拿大房地產泡沫可能真要被戳破了。
本周一加拿大房地產協會(CREA)公布,今年6月全國住房銷售量環比下降6.7%,連續第三個月下滑,降幅為2010年6月以來最大。6月房屋銷量同比減少11.4%,較今年3月的巔峰水平下降14%。加拿大最大城市多倫多當月銷量環比下降15.1%至5977套,為2010年來最低水平。
CREA的MLS房價指數今年6月同比上漲15.8%,但6月全國房屋平均售價僅同比略漲0.4%,而且6月均價已經比4月低將近10%。在MLS房價指數中,多倫多的房價領跌,當月下跌0.7%,一年前還高漲25.3%。
華爾街見聞曾提到,多倫多樓市穩步上行的態勢已持續超過20年,近年來漲勢尤為驚人。從2008年金融危機后的低點算起,多倫多房價迄今漲幅高達220%。而CREA數據顯示,6月多倫多房屋均價較3月跌去14.2%,為1988年有記錄以來最大的三個月跌幅。
即便是今年5月房價再創新高的溫哥華,6月房屋均價也同比下跌2.7%,環比跌3.2%,銷量同比減少12.2%。
CREA的首席經濟學家Gregory Klump指出,多倫多所在的加拿大人口最密集省份安大略省房地產政策變動,這顯然促使許多大多倫多地區房產買家“退縮”,重新評估市場。
另外加拿大央行上周啟動近七年來首次加息。這可能也起到樓市降溫的作用。Klump認為,加息可能讓買家更缺少緊迫感,一些買家會先暫時離場。
值得一提的是,在加息之后,政府可能還有讓樓市降溫的新動作。
在央行決定加息一周前,加拿大監管機構金融機構監督辦公室(OSFI)提議,今年秋季收緊住房抵押貸款法規,要求貸款方保證,即便利率較房貸利率高兩個百分點,住房買家也要滿足獲得無擔保按揭貸款的資格。
加拿大《環球郵報》指出,上述提議令人擔心,假如今秋利率進一步走高,房地產市場可能面臨更大的調整,特別是大多倫多地區。因為在安大略省政府推出樓市改革政策后,今年5月和6月,該地區樓市已經明顯量價齊跌。
今年5月多倫多房屋平均售價環比下跌6.2%,交易量環比下滑12%。有經濟學家認為,人們關于政府打壓價格快速上行的討論似乎“改變了市場心理”,投機者持有房產的收益可能已經見頂。
頑抗負面持續高漲 加拿大樓市下跌空間大
今年加拿大樓市堪稱全球抗跌典范。5月初加拿大最大的次貸機構“爆險”,同月底穆迪以房價風險過高為由,調降了加拿大六大銀行的評級,加之此前溫哥華和多倫多相繼出臺的海外買家稅等,竟都沒有影響加拿大房價,房價增幅反而變本加厲。
上月加拿大央行公布的《2017年年中金融系統評估報告》稱,多倫多地區的房價年化增幅已經高達60%,溫哥華在經歷的短暫調整后也實現了近30%的年化增幅。
更驚人的是,上月加拿大媒體爆出,OSFI已允許加拿大金融機構接受以中國資產作為抵押物,為在溫哥華購置房產發放按揭貸款。在嚴重透支本地購買力后,加拿大竟想到向中國“借杠桿”。
華爾街見聞見智研究所文章指出,根據美聯儲、加拿大央行和一系列市場數據可以很清晰地看出,加拿大房價已經到了“天理難容”的程度。加拿大央行上述也承認,房價回調是目前加拿大最有可能發生的風險。
通過加拿大與美國房價對比,金融博客Zerohedge認為,加拿大房價進一步下跌的空間還很大。下圖可見1975年至2016年加拿大與美國實際房價走勢對比,數據來自美國達拉斯聯儲。
美國媒體上月指出,金融危機期間加拿大房價的降幅比美國小得多,下跌比美國短暫得多,到了經濟復蘇期,房價漲幅又比美國大得多,漲勢持久得多。
一邊是房價上漲勢不可擋,一邊是家庭債務與收入之比逼近創紀錄高位,在這種情況下,一旦形勢逆轉,加拿大的房產泡沫就會讓人恐怖。
(本文來自華爾街見聞 作者王維丹)
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