人口凈流入大中城市 支持國企轉型住房租賃

每經編輯 每經實習記者 舒曼曼 每經編輯 賈運可    

每經實習記者 舒曼曼 每經編輯 賈運可

住房一直是中國人最關心的話題之一，在當前我國城鎮化穩步推進的過程中，大量的流動人口同時催生了巨大的購房與租房需求。不過，面對一線城市與部分熱點二線城市的高房價，絕大多數人只能選擇租房。與之不相匹配的是，我國的房地產市場卻存在著租賃比例不高、租賃房源總量不足、市場秩序不規范、政策支持體系不完善等問題。

7月20日，《每日經濟新聞》記者從住建部官網獲悉，住建部會同國家發展改革委等九部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（以下簡稱《通知》），要求在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。隨著這一文件的公布及實施，關乎大多數流動人口的住房租賃問題有望得到改善。

《通知》明確要求，人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，以充分發揮國有企業在穩定租金和租期，積極盤活存量房屋用于租賃，增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用。目前，住建部已會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批住房租賃試點。

多地已出臺相關政策

《通知》明確鼓勵國有、民營的機構化、規?；》孔赓U企業發展，鼓勵房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業設立子公司拓展住房租賃業務。人口凈流入的大中城市要充分發揮國有企業的引領和帶動作用，支持相關國有企業轉型為住房租賃企業。

鏈家研究院院長楊現領在其公眾號發表的文章中表示，從現實的情況看，租賃是一個產業鏈長且復雜的行業，包括開發、運營、租后管理及金融等，國有企業和國有資本的引領和帶動作用主要體現在開發和金融環節，市場化的、民營化的租賃運營機構的優勢則主要體現在運營和租后管理環節，保潔、維修等服務本質是一個重服務、重體驗的苦活、臟活、累活。

他強調，中國已經出現了一批市場化的運營機構，預計未來國有和民營機構之間在租前、租中、租后各個環節需要很強的協同，以避免“租而不管”“重開發、輕服務”等問題的出現。

安居客房產研究院首席分析師張波認為，鼓勵住房租賃市場發展在上海和北京、天津都有體現，例如上海近期就掛牌了嘉定新城和張江的兩個百分百開發商自持項目，專用于區域內專業人才租住，并對戶型和出租時長有著嚴格要求，國家鼓勵租賃的態度由此可見一斑。張波認為，從長遠來看，租賃體制的逐漸完善會對平穩租金以及健全租賃市場有著重要意義，但效應并不會在短期顯現，下半年租賃市場并不會因此產生較大變化。

記者注意到，全國已經有多個地區出臺相關政策。比如，7月17日，廣州市出臺“保障租購同權”樓市新政；7月初，上海掛牌推出位于浦東張江和嘉定新城的兩幅土地，要求開發商百分之百自持；同在7月初，《上海住房發展“十三五”規劃》也提出“十三五”期間將新增租賃住房用地1700公頃，約70萬套。

不過，經濟學家陳寶存向《每日經濟新聞》記者表示，國家應該防范部分企業“掛著羊頭賣狗肉”的現象，利用優惠政策獲利但并不開發租賃市場。

專家：將為市場帶來更多機會

據新華社報道，我國流動人口達2.45億，每年新就業的大學生700萬左右。一些人口凈流入的大中城市新市民多，住房租賃需求旺盛，城鎮居民家庭租房比例高，但也存在著租賃房源總量不足、市場秩序不規范、政策支持體系不完善等問題。

“人口凈流入的大中城市”是指新型城鎮化過程中人口集中流入的大中城市，主要包括京津冀、長三角、珠三角、長江中游等國家規劃的城市群中的區域性中心城市。據初步統計，我國規?；》孔赓U企業市場份額只占2%左右，相較于發達國家成熟市場20%~30%的比例，差距非常大。

在此背景下，《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》應運而生。

《通知》要求，積極盤活存量房屋用于租賃。鼓勵住房租賃國有企業將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等，按規定改建為租賃住房等。加大對租賃住房項目的信貸支持力度，通過合理測算未來租賃收入現金流，向住房租賃企業提供分期還本等符合經營特點的長期貸款和金融解決方案。

對此，陳寶存向《每日經濟新聞》記者表示，這為房地產開發商創造出了更多機會，目前政策風向整體是朝著“租售并舉”上引導，再加上信貸政策優惠，應該會吸引更多的開發商進入租賃市場，以利用這一政策優勢謀求發展。

值得注意的是，萬科董事長郁亮曾在股東大會上發表講話，他認為租售并舉一定是未來的趨勢，萬科今年長租公寓要開業2.5萬間，成為中國第一大集中式的長租公寓服務商。樂乎青年社區CEO羅意則在其朋友圈表示，已分派人馬到廣州設立分公司，謀求規模效益。

此外，房企分食租賃市場的還有世聯行的紅璞公寓以及龍湖地產的龍湖冠寓等。

先期試點以二線城市為主

《通知》指出，按照國土資源部、住建部的統一工作部署，超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作?！睹咳战洕侣劇酚浾咦⒁獾剑锻ㄖ分写舜芜x取了12個城市作為首批住房租賃試點，分別為：廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶。

亞豪機構市場總監郭毅告訴《每日經濟新聞》記者，先期試點城市更多的是以二線城市為主，外來人口相對集中，經濟活動比較多。外來人口占比高，把這部分人導流到租賃市場其實是有利于實現住房交易市場的供需平衡，對房價的穩定有一定的幫助。

楊現領在其公眾號文章中表示，這些城市的租房需求集中在交通便利、配套設施相對完善的成熟區域，租房需求的核心偏好是車程足夠短，離工作地點足夠近，且以單間為主。因此，集體建設用地的開發需要考慮這種特征。

值得一提的是，《通知》明確，要選取部分人口凈流入的大中城市開展試點，通過試點總結經驗，形成一批可復制、可推廣的試點成果，向全國進行推廣。

對此，易居研究院研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，復制存在很多障礙。對于一二線城市來說，需要割裂部分利益鏈，比如說教育資源背后的一些壟斷利益。把這些內容做好，租賃市場的問題自然就會迎刃而解。

嚴躍進補充道，從后續政策思路看，租賃政策和戶籍政策會聯系起來進行改革，這個是關鍵。當前很多一二線城市在這個領域會有各類新的考慮，這也是為什么此次《通知》文件中，會選擇這12個城市試點的一個原因。后續戶籍制度勢必會打開突破口，這也會帶來整個房地產市場租賃領域的大變革和創新。

中原地產首席分析師張大偉向記者表示，租售并舉是房地產長效調控的政策之一，目的是在試點城市建立租售并舉的樓市消費觀念。但陳寶存分析指出，之所以通過試點的做法推動這一改革，可能是因為目前租售并舉做的并不成功。