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    樓市存量市場仍力助經濟增長

    每日經濟新聞 2017-07-31 22:33:43

    每經編輯 李宇嘉    

    李宇嘉

    熱點城市二手房交易突然增加、國家越來越重視新市民的住房需求、租賃開始崛起、棚改擴圍加速舊區盤活……這一系列因素標志著樓市正逐步進入“存量時代”。

    國家統計局數據顯示,2016年我國常住人口城鎮化率已達57.4%,進入60%~80%的中低速增長期??紤]社會保障的深度,我們還不能奢望一下子達到發達國家80%的城鎮化率水平。

    但與此同時,2016年我國城鎮居民人均住房建筑面積為36.6平方米,超過發達國家平均水平,城鎮戶均住房擁有達到1.1~1.3套。由此,增量開發主導的新房市場空間開始觸頂,基于二手房流通、房屋租賃、棚改為代表的舊區復興,盤活既有房屋的存量時代已經來臨。

    2016年以來,樓市銷售創歷史新高,但開發商拿地、新開工回升幅度不大,主要是消化庫存、存量收購(占龍頭開發商新增項目40%)。同時,作為新房開發的原動力,資金信用將開始收縮。進入到存量時代以后,樓市的資金需求會彈性下降。

    對于嗅覺靈敏的開發商來說,順應存量時代轉型的進程已經主動開啟。比如王健林啟動輕資產轉型戰略,潘石屹啟動“項目整售”,再比如恒大自2017年開始將發展方向從“規模型”向“規模+效益型”轉變,這都是謀求轉型的典型例子。

    二手住房交易“放量”增長,這是樓市存量時代到來的最大標志。2016年,我國二手房交易額超過6萬億元,占住房交易總額的比例達到41%,而2008年這一比例僅為16.7%。

    從這個關鍵指標看,我國樓市正處于快速向存量市場轉換的過渡期。特別是熱點城市樓市交易快速轉向二手住房,北京二手住房與新房銷售套數之比由2015年的2.2:1提高至2016年的4.6:1,2016年二手房在商品住房成交中占比為85%,達到了發達經濟體的水平,正在全面進入存量時代。

    據鏈家地產統計,2016年,上海、廈門、北京、深圳、南京等城市,二手住房交易套數分別達到新房的3.32倍、2.31倍、4.6倍、1.82倍和1.04倍,率先進入存量時代;蘇州、廣州、東莞、天津等,二手住房交易套數達到新房的0.97倍、0.81倍、0.80倍和0.78倍,正邁向存量時代。

    租賃崛起是樓市進入存量時代的另一個標志。近年來,熱點城市房價又上新臺階,首付門檻抬高,居民首次購房年齡推遲,如北京首次購房平均年齡從2010年的30歲推遲至2016年的34歲。同時,房貸月供與房租的鴻溝拉大,而相繼進入社會的85后、90后和00后中間,很多是偏好租房的“單身貴族”,租房成為中長期選擇。此外,外來人口在就業地城市購房比例很低,而新時代的農民工往往攜帶家屬一起流動。2014年,60%的城鎮外來人口攜配偶和子女一起流動。

    目前,國家將“三個一億人”的城鎮化、新市民“本地化”作為“穩增長”和經濟轉型的抓手。在一攬子政策的扶持下,租賃需求將放量增長。

    與此同時,為適應存量時代需求的變化,用地及住房供應結構也在向“存量利用”調整。比如住建部最新發布的“153號文”,明確提出國有企業要發揮引領和帶頭作用,在規劃許可和配套滿足的情況下,其手上現有的存量工業和商辦用地、用房,可以改建為租賃住房。同時,城鎮存量集體建設用地,也可以探索建設租賃住房。

    目前,流通領域顯現出明顯的存量時代特征,如二手房交易和租賃放量,大城市住房更新和舊改也在提速,盤活存量物業實現溢價的長租公寓、房屋托管,存量房升級的家裝行業,專業化物業管理等房屋存量利用的衍生行業也迅速發展。
    此外,房屋再融資和REITs(房地產信托投資基金)等不動產金融也開始起步。目前,國內“類REITs”產品市場累計發行約400多億元,其中僅2016年發行規模就接近200億元。

    值得注意的是,樓市存量時代到來,并非意味著房地產對于經濟的拉動功能下降了。由于樓市存量市場擁有較長的產業鏈,其對消費、投資、就業和經濟轉型仍有巨大的增量貢獻。
    樓市存量市場涉及更新、盤活、裝修、物業管理、設施維修、保潔、搬家、社區智能升級、教育醫療配套等較長的產業鏈,產業聯動、增量貢獻明顯。

    單看租賃需求,隨著“三個一億人”戰略推進,新市民租房需求迅速上升。鏈家地產統計,我國租賃人口在2030年將達到2.7億,按人均20平方米計算,租賃面積將達到54億平方米,這將帶來巨大的投資需求,如公租房、長租公寓、房屋翻新、公共配建等,同時也帶來巨大的消費增量,如新市民安家和社區生活等消費需求。

    同時,新市民“安家”能帶來就業增量,并驅動外來人口消費釋放,這是內需社會構建的基本路徑之一。另外,存量時代的到來,促進房地產告別“跑馬圈地”,有助于實現轉型升級。

    在國際范圍內,租賃才是住房消費主體,美國和英國房屋租賃在房地產總收入中分別占比31.9%和41.4%,在房地產各子行業(開發、經紀、金融、物業管理)中居首。上世紀80年代,美國城鎮化率觸及80%的頂部,但房地產增加值占GDP的比率卻從80年代以前的9%左右上升到12%,主要原因就在于存量市場快速發展,撬動了新的增量機會。

    基于此,只要順應人口流動和住房需求的變化,加速供應制度和市場秩序建設,我國樓市存量市場仍有望產生巨大的增量效應,依舊能成為經濟的重要支撐。(作者為深圳市房地產研究中心研究員)

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