國是直通車 2017-08-04 22:27:55
8月3日，北京市住建委就“共有產權住房”實施的相關細則向公眾征求意見。
經過這一輪房價上漲，共有產權住房終于又重出江湖。相比于廣州、武漢等城市加快培育租賃市場，共有產權住房為平抑房價提供了一種新思路。
之所以說“重出”，是因為2014年房地產市場陷入低谷時，住建部聯合六部委下發的《關于試點城市發展共有產權性質政策性商品住房的指導意見》（以下稱，《意見》）并沒有具體落實。
直到2016年，房地產市場重回高點，上海作為首個試點城市，開展了“共有產權住房”試點工作。
上海試點成效如何？易居研究院研究總監嚴躍進向國是直通車記者介紹，上海在加快自持型租賃住房投資的情況下，共有產權的說法相對減少。但可以肯定的是，共有產權房概念的熱，與房價持續上漲背景有關。
同為一線城市，北京房價經歷2015年年初的短暫緩和，2016年再次大幅度猛漲。房地產調控箭在弦上。
北京9.30新政提高了購房首付，3.17新政啟動了“認房又認貸”。多管齊下，截至目前，北京房價已有明顯“降溫”趨勢。
中國社科院發布的2017年上半年《住房市場發展分析報告》顯示，二季度北京地區房價下跌7.74%。其中5月、6月連續環比下跌，6月北京房價中位數已經跌破6萬元/平方米。
但這樣的價格，對普通中低收入家庭而言，仍可望而不可及。如何保障中低收入家庭住有所居，考驗著政策制定者的智慧。
近日，廣州、武漢、成都等12個城市啟動了房屋租賃試點工作。
國是直通車記者梳理發現，已出臺政策的城市，往往將“推動國企開展租賃業務、加大租賃用地供給”視為加快完善租賃市場的“法寶”。
但一個顯然的弊端是，國企和開發商大量建造租賃性住房，意味著企業持有成本將大大提高，資金周轉將面臨巨大壓力。
同時，租售比畸高，租金回報率低的現狀，還會導致國企面臨虧損風險，開發商后期退出無門。
相較而言，北京推出“共有產權住房”不失為一種新思路。
共有產權住房從市場規律出發，將某一類剛需住房放在一個特定的房屋產權池子里，購房者不必一次性買斷產權，5年后，進可購買房屋的完全產權，退可上市交易買賣。
舉個例子，一套價值500萬元的房子，按照共同產權模式，對半出資，購房者只需繳納250萬元，即可享有房子的使用權和一半產權。
5年后，購房者可繼續加持，購買房屋的完全產權，也可以上市交易，提現走人。
這對那些暫時沒能力購買完全產權的剛需家庭而言，是利好消息。
北京市房地產協會秘書長陳志向記者表示，共有產權住房的推出，意味著北京在房地產長效機制的探索上邁出了一大步。
從長遠來看，共有產權住房的實施，對房地產市場究竟是好是壞？
從經濟學原理來看，任何一種商品，都受價格信號的調節。需求多了，價格上漲，從而實現供需平衡，需求少了，價格下降，供需也會實現平衡。
北京共有產權住房的實施，旨在解決本市戶籍無房家庭和符合限購條件的外地人的住房問題。
按照規定，除了在各區域建設共有產權住房外，北京還將在重點功能區建設滿足人才需求的共有產權房。
統計數據顯示，自2014年實施保障性住房設計方案專家審查至今，北京已累計審查保障性住房項目規模1400萬平方米，19萬套。
從供給的角度來說，共有產權住房數量增加可以緩解剛需人群的住房需求，但反之，市場上流通的完全產權住房數量會相對減少。
從需求的角度來講，同地段、戶型相近，共有產權住房具有更大的吸引力。實施方案盡管設定了嚴格的申購條件，但尋租依然難以避免。
對開發商而言，完全產權的剛需房賣不出好價錢，開發商提供此類住房的積極性也會大大下降。
由此，開發商要么低價拿地，開發共有產權住房；要么正常拿地，開發高端改善型住房。而中間地段的完全產權剛需，則可能面臨尷尬的境地。
來源：中新網旗下微信公眾號“國是直通車”（ID：WednesdayNews） 作者：張文嬌
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