“鎂刻三人行”主題對話：怎樣提升城市價值

每經記者 魏瓊 王佳飛 甄素靜    每經編輯 魏文藝    

八年前，首屆中國價值地產年會始源于上海，這是《每日經濟新聞》首次嘗試在地產領域獨家主辦專業型論壇。

歷屆中國價值地產年會分別走過廣州、杭州、蘇州、南京、成都、上海。中國價值地產年會正逐漸用自己的方式影響著主流媒體觀察地產這個行業的視角。

9月27日，上海。第八屆中國價值地產年會將聚焦“大城·無界”。屆時，《每日經濟新聞》將聯手中國指數研究院，獨家發布《2018年中國城市價值白皮書》。
城市群是城市發展到成熟階段的最高空間組織形式，城市群在空間上固然有邊界，但對發展的探索永無止境。

在第八屆中國價值地產年會前夕，作為《每日經濟新聞》（以下簡稱NBD）地產版塊的對話欄目——“鎂刻三人行”本期特別推出主題對話：怎樣提升城市價值？

對話嘉賓：

星河灣集團副總裁譚偉江

北大資源集團品牌管理部總經理胡曉芳

中國城市規劃設計研究院城市交通研究分院院長趙一新

NBD：如何有效培育城市價值增長切入點和突破口？　 　

譚偉江：對于房地產行業而言，可以從房地產企業的角度，探討一下城市價值增長對于房地產投資的帶動。

2018年上半年中國主要城市GDP的增長還是保持在6%~8%的較高速，前十位的GDP均已超過6000億元，上海更是超過1.5萬億元。

以一線或新一線城市為中心的城市群整體價值增長帶動，是未來中國城鎮化發展的重要戰略。大城市群正在更多地吸引人口與投資進入。去年開始的各城市搶人大戰，不但是在引進高素質人才，同時也吸引基礎產業工人、技術工人和從事城市服務業的人口進入。有官方資料顯示，今年三大城市群常住人口已經占到全國地級及以上城市人口總數的24%左右，一個新的人口紅利期正在開始。

最近幾年，全行業90％的資本集中在26％的城市里。城市是否具備吸引高凈值人口凈流入的發展條件，城市的產業發展結構是否在未來具有競爭力，城市是否具備對投資的吸引力，交通設施、配套等城市基礎建設的投入是否良性增長，這幾個重要指標是房地產投資，特別是像星河灣這樣的高品質產品定位企業的產業升級與發展的最基礎的判斷標準。

胡曉芳：就城市發展來講，第一就是根植于科學。科學首先在于全局的觀念，當前一些城市的問題，弊在用局部驅動。城市規劃之初就用整體的觀念審視和引導，這是城市價值增長的一個重要前提。

其次是成長于技術。對于城市的發展來講，技術層面的操作是功能的合理布局，以及不同功能分區的植入整合能力。這方面和北大資源的發展相契合，北大資源一直強調產品生態是一個復合的產品，自己的定位是“科創產業服務商”，是以科技和健康產業并行。北大資源在做產業的引領，提高融合運營的能力，力爭實現功能的均衡發展，下活一盤棋。

第三個層次就是文明成就于審美。北大資源看來，就美好生活來講，地產商還有一個非常核心的使命，即營造美好的生活場景。城市具有解決居住的物理功能，但更重要的源自內心的愛。所以居住和工作的環境要美，營造的生活體驗要好，這是培育城市價值的一個重要切入點。打造一個讓你眷戀有歸屬感的地方，是城市的目的。

趙一新：就目前發展而言，培育城市價值增長不能再以土地規模擴張的粗獷方式來衡量，需集約化規劃發展，需以創新驅動發展。

目前我國城鎮化水平已達到58%，有專家分析稱，我國城鎮化發展已進入到下半場，那么如何在土地資源有限情況下創造更多效益，是下半場城市發展的重要目標。

培育城市價值增長首先應通過創新提高城市吸引力，使城市集約高效運轉、精明增長，以創新帶動城市由量向質的轉變發展。其次，城市發展到一定階段、規模后的相應城市治理水平要求會很高，就需提升城市治理水平。

城市治理水平的高低也將直接決定城市價值、影響力的增長。未來，城市發展需要在城市治理、城市軟實力提升等方面多下工夫，才能培育其價值。

NBD：城市價值增長極的決定因素體現在哪些方面？　 　

譚偉江：除了上述提到的，培育城市價值的因素外，高品質的人居體系對城市價值的提升也發揮了一定的積極作用。以星河灣為例，在選擇城市上，有著自身的發展邏輯。星河灣非常注重城市未來價值的發展前景，同時也注重品牌價值與城市價值的雙線并行。

太原星河灣拿地的時候，所處的小店區還沒有品牌發展商進入開發，是星河灣率先以高品質社區及承擔部分城市大環境的建設，將區域帶旺起來；西安星河灣之于西咸新區、青島星河灣之于城陽環灣，都是對于城市價值的重要突破。

前瞻性和戰略性的布局，為城市的發展做出了積極的貢獻，同時也為星河灣帶來了積極的社會效益與經濟效益。今年，西安、沈陽、太原、青島星河灣所在的區域價值提升很快，政府的基礎設施建設、配套設施建設也逐步完善，幾個項目前七個月都已基本完成全年的銷售目標。

中國的經濟要從高速發展階段，過渡到高質量發展階段，這里既包含各個產業的供給側深化，也包括城市群建設與城市更新?，F在土地稀缺，量少價高，從中央政府到地方政府都鼓勵房地產企業作出一些改變，參與舊城改造，參與城市面貌的建設，參與城市發展的升級。

星河灣對于城市更新高度重視。做舊改，星河灣也要堅持品質之路。很多地方政府領導、村民代表和村干部主動來找星河灣，迫切地向星河灣表達“我就選定你們了”，他們認為“短、平、快”地將舊改項目消化掉是沒有價值的，他們看中的是星河灣的產品和高品質。

胡曉芳：地鐵、機場或者是規劃行政中心的搬遷肯定是最直接最有效的增長點。在這樣的因素下，資金、人才和技術將快速聚集，短時間內形成直接發展效果，但這種方式更多是靠政府推動，企業很難有這樣的力量。

企業更多的是能夠依靠市場調節這只看不見的手來推動城市發展，需求和文化的力量是更長久的發展動力。對于企業來講，在區域開發中，一定要結合當地價值進行升級和換代，最大程度地尊重原生文化。

現在很多特色小鎮項目，特色小鎮最重要的一點是理解當地的特色。首先是尊重原生文化，無中生有是行不通的，在尊重的基礎上去提升，把它以商業化的模式來運作，注入資金和技術實力，這樣才有成功的可能。

還有一種方式是價值的重新整合。一些城市因為某種資源的短缺或者是功能的不均衡導致活力不足，這時候可能要在原有的城市文化中注入新的要素。北大資源有很多產品，如科創城系列就重點在國家規劃的產業新區內發力，深入考慮當地所稀缺的產業是什么，產品形態是什么，配套是什么，最大化地在保留原有資源條件的基礎上，進行整合和升級。

趙一新：城市與鄉村最大的差異在于城市具有要素集聚功能，當要素集聚到一定規模產生規模效益后，城市就會發揮其價值。要素具有多樣性，因此，我認為城市價值增長決定因素也是多樣化的。

首先，功能要素集聚決定了城市性質，進而決定了城市向哪個方向發展。比如某個城市是以金融、文化或科技要素集聚，那么就決定這座城市未來將發展成為金融城市還是文化或科技城。

其次是產業要素集聚。任何一個城市都有相應產業，比如城市是以工業還是服務業集聚為主，產業如何集聚、業態如何發展等都是城市價值增長的重要因素。

再次，人的集聚同樣重要?，F在人們已經普遍意識到人、人才集聚對于城市發展質量和價值非常重要。不同教育水平的人集合在某個城市，代表了這個城市功能、地位和未來發展前景將完全不一樣。所以人的要素集聚，也是城市價值增長非常關鍵的因素。

再者，隨著智能化社會來臨，智慧城市的建設、信息的集聚也將成為提升城市價值的重要因素。

NBD：如何看待發展大城市和鄉村振興計劃的關系？　 　

譚偉江：對于城市的價值增長，大的行政手段與政策刺激，固然可以成為價值利好，但是現在的城市發展應該越來越站在理性的角度觀察。就城市發展戰略而言，新一輪城市發展需要大品牌企業引入，新一輪區域建設需要高素質人才引進，新區域活力需要財智人群帶動，新區域競爭力需要高品質社區和酒店商務配套支持……

在汕尾星河灣的開發當中，就可以看出，一個高品質項目的開發，可以為城市的價值增長作出貢獻，從這一點上，可以以小見大。

汕尾作為粵港澳大灣區的明珠，深汕合作區的確立，意味著汕尾區域的品質化生活需求與大灣區發展同步進入快車道。

星河灣的企業理念是“舍得、用心、創新”，每進駐一個城市都打造品質如一的標桿產品，為所在區域的城市精英提供美好生活的極致體驗，平衡區域品質人居的供需矛盾。從一二線到三四線城市的規劃布局，改變的是落地的城市，不變的是星河灣融入血液的品質堅守。

胡曉芳：解決城市發展并不是一個孤立的問題，長久以來，我國仍然保持著城鄉二元制結構，在關注新時期的城市發展的同時，不可忽視的是城鄉的協同。

城鄉之間就類似于太極陰陽圖，你中有我我中有你不可分割。城鄉兩者各有各的好，這是要認識到的。早前受一些觀念的影響，一些人認為城市要優于農村。這些年這種觀念在逐步轉變，至少是大家能夠認識城市鄉村各有各的好。鄉村提供農產品和優美的生態環境。不斷增加的生活壓力要求城市里多一點鄉村式的東西，而鄉村需要城市化的就業機會和便利的配套設施等。城鄉兩者要在保持個性的前提下，很好地融合。

產城融合是讓鄉村更像城市一點，像城市一樣提供就業機會和舒適便利；也讓城市更像農村一點，有點自然的情調，實際上是城鄉之間的一種分工配合。未來在項目選址上，北大資源會傾向幾大城市群有發展潛力的二三線城市，還有大城市的近郊區，充分發揮當地的優勢，跟城市產生互動。這些項目能夠承接產業的外遷，并且提供舒適的工作及生活環境。

趙一新：隨著我國城鎮化建設進入到下半場，發展大城市和鄉村振興二元間互相協同發展愈加重要。如何利用快速發展的城市建設經驗來反哺鄉村，振興、建設美麗鄉村，從源頭上講，應盡可能利用各自特點、發揮各自優勢，來消除城鄉兩者間差異，包括在城市發展方面公共服務要均等化。

就目前發展來看，部分鄉村公共服務已有了較大提升，但仍有鄉村公共基礎服務設施不盡如人意。所以，現階段工作重點可能應放在提高鄉村基本公共服務，縮小和城市之間差距，進而實現發展大城市與鄉村振興協調發展。

NBD：二三線城市如何“留住人”還能“留住心”？ 　

譚偉江：星河灣著力于打造高質量人居體系，滿足各地人群對美好生活的追求。星河灣的高質量人居體系，包含高質量人居產品、高端城市配套、高品質運營服務以及城市文化注入等多個方面，是將建筑、空間、材料、環境、配套、服務、文化等一系列要素，構成一種實實在在的生活體驗。這里包含著社會學、家庭倫理學、建筑美學、工藝美學、人體工程學、行為學、鄰里關系學等各類學科的理論與實踐；也體現企業對于客戶生活方式與生活需求的最大化、品質化詮釋。

星河灣為城市提供的不光是高品質的產品，而且還有高品質的生活方式和服務，也為此作了很多首創性的嘗試：為了探索高品質人居方式，星河灣與暨南大學合作成立星河灣生活學院；為了為社區引入藝術生活，落成李云迪生活家空間；為了提升城市的服務品質，建立高標準的星河灣酒店……凡此種種，都為城市提供了優質的生活環境、商務環境，對城市新產業和優質人才的引入起到了積極的作用。

胡曉芳：作為競爭力相對較弱的城市，要留住人才，首先政策要有推動，吸引人才到來，其次是需要企業創造好的就業機會來令人才安心地留下來。有好的就業和好的生活環境，相信大學生們能夠安心地留在這些城市。

北大資源的科創園區，可以通過專業的運營團隊聚集一批好的企業，在當地創造就業機會或孵化創業企業。聚集的企業多了就能夠帶動更多高質量的就業。北大資源也能夠提供居住、購物、教育等配套服務。

趙一新：就目前各“搶人”城市給出各種補貼等短期政策鼓勵，究竟能不能留住人、留住心，仍待觀察。相較于二、三線城市，一線城市毋庸置疑有其先天競爭優勢，但無論一線城市還是二線城市均有利弊。

一線城市雖然具有機會多、未來發展空間大、競爭力相對較強的優勢因素，但交通、空氣質量、高房價等問題又是不得不面對的負面影響。二三線城市相較一線城市吸引力較弱，但二三線城市建設如果能充分發揮其自身優勢，將其城市特色做好，做到生態宜居、交通便利、環境清潔、服務優質等，那么對于人才來說亦有足夠吸引力。

NBD：在提升城市價值中房企應發揮怎樣的作用？ 　

譚偉江：中國經濟發展進入新時代，歷史賦予了房地產企業多重使命，打造生活空間、創造生活方式、提升城市價值、激發區域活力。這是非常好的歷史機遇，也給予了企業更多的發展空間。

20多年來，星河灣始終伴隨著中國城市的發展進程，實現企業的價值目標。2001年，廣州星河灣開啟了中國精裝豪宅時代；2005年，北京星河灣成為住建委專門著書推薦的行業學習榜樣；2010年太原，星河灣率先舉起了文化的大旗……這充分證明了高品質人居對于城市增長極的積極作用與價值實現。

胡曉芳：城市開發建設參與者具有多元化特征，房地產企業既是城市建設的參與者也是觀察者，唯有不斷開拓創新，才能夠發揮自身最大潛力。

北大資源有科技、健康、教育、文創、商業五大產業引擎，目前重點聚焦兩個方向，即科技和健康。在科技方面，北大資源科研創新產業園有兩項主要舉措。一是開辦教育學院，為社會培養科技人才；二是建立創新平臺，利用較好的服務吸引科技企業，還會依托高校優秀的科技資源對企業助力，將成熟的創新經驗在全國復制，進而提升區域創新能力。

一面提升創新力關注未來，一面保障健康有序發展，北大資源一直在致力于提升城市價值。