恒大：踏準城市化進程 繼續布局一二線及發達三線城市

每經記者 唐潔    每經編輯 甄素靜    

價值地產年會系列報道|企業與城市關系解讀

對于地產商來言，這似乎已是強者恒強的時代。

在利潤達到同行最高水平時，恒大地產已開始在完善其棋盤上的布局。

恒大在今年的中期業績報告中表示，未來將繼續加強在一二線城市的開拓力度，平衡其一、二、三線城市的比例，以確保較快的周轉率和較高的盈利水平。

利潤王的城市進階

從千億到五千億，再到現在的利潤王，恒大的高速增長有很大一部分原因來自對城市戰略布局的把握。

2013年，一二線城市樓市回暖的背景下，三四線城市卻庫存高企，增長緩慢。不少房企重心全部壓在三四線城市。彼時，恒大董事局主席許家印當機立斷，提出城市戰略布局的轉型：從三四線城市向一二線核心城市轉型。

今年，除了繼續布局一二線城市外，恒大對環一線城市及經濟發達的三線城市也表示繼續看好。

恒大董事局副主席兼總裁夏海鈞說：“我們認為，房地產發展最好的城市，主要是在一二線城市、經濟發達的三線城市、圍繞一線城市周邊的衛星城，高鐵、高速公路通達的地級市未來也有較大發展潛力。數據顯示，目前中國城鎮化率約為58%，與發達國家80%的水平還有很大差距。隨著城鎮化步伐的加快，預計每年能帶來1300萬人口進城，而這些人口將主要集中分布在以上重點區域。人口流入的區域就是房地產發展良好的區域，恒大的土地儲備主要是覆蓋一二線城市，以及經濟發達的三線城市和地級市，以保證項目的穩定增長。”

從“規模型”向“規模+效益型”換擋

2013-2015年間，恒大核心業務利潤率分別為11%、10.8%、6.6%,其利潤增速滯后于規模增長。近幾年恒大力在謀求從由“規模型”向“規模+效益型”換擋，高利潤增長的背后，是恒大在城市群之間的均衡布局和通過參與舊改低價拿下一線城市土儲。

恒大通過大力參與舊改布局廣深等一線城市，還有大量未納入土地儲備的舊改等項目，總規劃建面高達7285萬平米。其中，僅深圳41個舊改項目規劃建筑面積就達到了2371萬平方米。

除長三角、珠三角和京津冀三大城市群外，恒大在廣大中西部地地區和東北地區等區域也廣泛布局。2017年，恒大約91.1%的土地儲備位于國家批復或者規劃的城市群，恒大長三角城市群、長江中游城市群、山東半島城市群及成渝城市群土地儲備較大，均在3000萬平方米以上，土儲占比分別為11.2%、10%、10%和9.7%。

恒大通過廣泛布局分散區域調控風險，重點布局城市繞開調控高壓區選擇政策相對溫和地區，如土地儲備較高的貴陽、重慶、沈陽、濟南等地。

多元化布局提升城市人居品質

助力城市化進程同時，恒大開始了多元化產業的布局，力求尋找新的盈利增長點，與地產板塊協同提升城市人居品質。

2017年許家印曾公開表示：“恒大多元化布局一定是選擇前景好的產業進行探索和實踐。進軍文化旅游業的原因是隨著老百姓生活水平的不斷提高，旅游的需求會越來越大，旅游產業既能拉動內需，又有廣闊的前景。養生養老產業是一個非常大的產業。但中國企業在這方面的探索目前還沒有特別成功的案例。我們認為，越是在沒有成功案例的情況下，越是機遇。”

值得注意的是，多個大體量文旅項目的布局，提振了恒大單項目平均土儲體量。2017年恒大加快文旅業務布局，新增的文旅項目多集中在三線城市。

同年8月推出聚集兒童消費的文旅產品—恒大童世界，并全年新增萊陽丁字灣項目、煙臺恒大童世界等逾12個百萬平方米以上的文旅項目，助推了恒大單項目平均土儲體量的增長?？藸柸痤A計未來幾年恒大仍將推出多個百萬甚至千萬平方米的文旅項目，深化其在該板塊的發展。

從地產到文旅、健康，恒大還預備用十年時間培育高科技產業。

許家印說：“恒大進軍高科技產業，一方面從社會責任的角度，另一方面，從企業經營的角度考慮，我們堅信如果用十年的時間，從科研、到孵化、再到產業化，一定可以培養出一大批世界領先的前沿科技技術成果，高科技產業也將成為恒大龍頭產業。”

恒大內部的奮斗目標是，到2020年底，恒大總資產將達3萬億、年銷售規模8000億、年利稅1500億且負債率下降到同行中低水平，成為世界百強企業。