對話“大城”：城市變局下的房企機會

每經記者 甄素靜 袁恩澤    每經編輯 梁秋月    

9月27日下午5點，上海興國賓館8號樓內激辯聲不斷。這是正在舉行的第八屆中國價值地產年會的高峰對話現場，地產行業大咖齊聚，討論著在城市間聯動漸強市場背景下，房企的進與退、新與舊、戰略與布局。

從上屆的“新存量時代”，到本屆的“大城無界”，中國價值地產年會的主題始終聚焦行業熱點。這一年，樓市調控依舊沒有放松，房企漸漸放慢了狂奔腳步；這一年，金融監管加強，融資渠道仍在收緊；這一年，已有十余家房企宣布改名，去地產化，跨界做多元化轉型，尋找新的增長點……

這一場“大城”的對話，邀請了行業領袖代表，共同探討在城市群的背景下，房企區域布局的邏輯、利弊以及未來的天花板等問題。

第八屆中國地產價值年會“大城”高峰對話現場 圖片來源：每經記者 張建 攝

新城控股高級副總裁、集團新聞發言人歐陽捷：

城市發展的最高境界是都市圈

在我看來，城市未來發展的最高境界未必是城市圈，而是都市圈。原因有二，第一我們的土地供應限制在耕地保護的紅線之下，因此我們這些大城市的農用地雖然很多，但是供不出來。第二我們城市不能擴展它的邊界，沒有辦法用更多的土地供應我們的住宅用地。

在未來城市沒有辦法進行擴展情況下，城市發展必然是都市圈，都市圈跟城市群不是一回事。因為城市間是競爭關系，但都市圈不是，都市圈應該是大城市和周邊的中小城鎮形成一個資源共享互惠互利合作共贏的關系。

這就需要通過城市間軌道交通來達成互利共贏關系。比如說從上海市到昆山，到嘉善，到蘇州，這樣我們就連成一個都市圈，小孩到了南通以后，仍然可以讀同濟小學，進入高考的時候可以享受上海的高考政策，老人到那邊可以看病，醫?？梢酝腔?，我們形成一個都市圈的邏輯，用中小城市的土地與大城市的產業資源進行置換，形成一個共同發展的格局。

陽光城集團執行副總裁吳建斌：

房企對市場要有嚴格預判力

無論是城市圈還是都市圈，理論研究歸理論研究，對房企而言，需要根據國家戰略發展來尋找機會，調整企業戰略布局。目前新一輪調控政策對房地產監管越來越嚴，嚴了之后會發生什么問題呢？很難預測明白。但房企要清楚自身能力和實力，要對市場有嚴格預判力。

今年5月，我們把城市的劃分按照類別來劃，原來的一線城市再加二線城市我們變為一類城市，為什么變為一類城市呢？從投資決策、買地、運營，要求的時間都比較相似，所以把它們擺在一起。我們又分了二類城市，二類城市就是熱二線城市，再加上都市圈里面較發達的地級市、縣級市，然后就是三類城市，三類城市解決了很多問題。

不管是城市群、都市圈如何劃分，對企業本身來講，應該了解市場，了解自身實力、能力，然后對市場作出正確劃分，完成房企長遠發展。

弘陽集團執行總裁蔣達強：

城市新格局下房企機會在哪里

目前都市圈多為龍頭城市，像北京、上海沒有人可以動搖它的位置。城市群相對比較勢均力敵，如長江中游，重慶、武漢、長沙等地，在中國大環境下，都是可以共融的。

城市群是市場經濟走到一定階段以后自然而然形成的，只要有市場競爭，只要是放開人口戶籍各方面的限制，自然而然就會形成城市的聚集。

目前做房地產的人有幾種心情，心態的變化從謹慎中樂觀，到焦急，到焦慮，到現在有點恐慌。而這種心態的變化對投資影響也很大，去年包括今年上半年大量房企把主要目光放在收并購上，而現在都放在一手市場了。

在城市格局分化以后，所謂的革命性機會或者大的價值洼地并不多。在增量基本上沒有的情況下，蛋糕如何切分？格局分化，未來已經沒有增長的前提下，我們能做的就是等待這個行業回歸本質，而怎樣能夠在中間殺出一條血路，值得深思。

新希望地產副總裁姜孟軍：

城市化趨勢不可逆

城市群與都市圈的定義需因地制宜。雖然上海很發達，但跟西部是不一樣的，目前只有東部沿海長三角和珠三角地區形成了城市群，在西部最多就是叫都市圈。

就我們布局的城市而言，成都在四川是第一大城市，我們主要圍繞成都以及成都周邊，這是大成都概念。成都東西南北有不同的定位，不同的產業，而相對遠的城市還沒有達到這個能級。這是我對城市群和都市圈很淺顯的理解。

土地供應量的減少是房企發展必須要面對的問題，但以我親身經歷來看，城市化的趨勢是不可逆轉的，并且還會進一步加強。我老家有很多朋友、同學買房子，他們首要需求就是交通要好。如果有孩子的家庭，學校、醫療都要考慮，然后才是其它的。

三盛集團品牌營銷總經理朱黎民：

房企看重堅定、正確的城市發展策略

城市群與都市圈反映了一個國家經濟發展的過程和軌跡，每個城市的發展都需要我們執政者、奉獻者共同努力，提升整個城市的能級。

都市圈和城市群之所以值得探討，因為一個國家的都市圈多和少，直接反映出一個國家的財富水平和能量。

未來的都市圈發展首先要跟國家的戰略匹配，上海都市圈之所以可以形成，從上個世紀90年代上海開始浦東開發到現在，上海整個城市規劃沒有發生根本性的轉變，如果在上海工作和生活應該有感受。我們集團在全國開發最擔心的是什么？就是規劃變來變去，今年這樣，明年那樣。這么一來好了，你所有的布局都完成了，所有的投入都打了水漂。

上海的城市規劃經過國務院審批已經到了2030年，而別的城市可能現在最多就是到2020年、2025年，這說明什么？也是說明上海是最發達的城市。

我們整個思路，整個城市發展策略是否能夠堅定，是否能夠正確，是否能夠堅持10年、20年、30年，城市群才有可能真正成為我們計劃中的都市圈。