消費升級時代 金融創新服務商業地產

每經記者 董青枝    每經編輯 陳夢妤    

“到了今天，我們做任何老的商業一定會死掉，因為人變了。”寶能集團高級副總裁、寶能地產總裁、寶能城市建設發展集團有限公司總裁余英在11月21日的2018觀點商業年會上直言，“創新這兩個字非常重要，互聯網時代的到來，我相信真正的商業一定會在模式、產品、運營方面有巨大變化。”

此外，多位業內人士表示，金融創新本身很重要，但同時也要重視商業地產本身的盈利能力。

記者 董青枝 攝

商業創新面臨“三座大山”

會上，世聯行首席技術官黎振偉認為，中國國內商業正面臨“三座大山”，消費者的要求越來越多樣化，他們重實惠亦重品質，要面對這些消費者非常不容易；存量運營時代逐步到來，而運營是很難的；互聯網時代帶來了很多新的科技，改變很多的消費方式，但更新迭代亦越來越快，適應是一個問題。

福晟土地投資公司副董事長何建華表示，市場永遠是存在的，不要怕追求新，“體驗式消費和新商業，未來的前景是很大的。”

根據首創鉅大有限公司助理總裁符茲棟提供的數據，預計到2021年，消費者市場的規模會達到6.2億美元，中國仍然是世界上發展最快的一個消費市場。

“現在市場最大的變化是消費者在變化，消費者變化之后需求跟著變化。”招商局蛇口工業區控股股份有限公司商業管理事業部副總經理王俊標指出，“開發商要學會對現有的存量項目進行重新包裝、重新定位，符合新的發展需求，達到優化布局，做到提質增效。”

同時，在新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷看來，未來的商業應該是物質需求加上精神享受，合起來才是真正的商業終極目標。

而華夏幸福副總裁、商業事業部總經理吳艷芬認為，面對“三座大山”，練內功是一個比較有挑戰的方面。“做產業新城的商業導入，我們的經驗就是不要貪大，不要求全，而是更多地基于你能吸引誰和服務誰這兩個角度來深耕細作，并且有穩定的團隊。”

值得注意的是，“住宅的創新和商業的創新是很不一樣的，很難把住宅創新的那一套直接搬到商業里。地產人轉成商業人其實是蠻顛覆的，要經歷完全自我否定的過程，然后不斷去思考。”廣州時代商業管理有限公司總經理王媛媛指出。

以金融創新服務商業地產

商業地產的發展需要金融的支持、資金的推動，但目前的傳統融資渠道逐漸收緊，企業融資非常困難，這也在一定程度上制約了商業地產的發展，金融該如何做出創新，助力商業地產發展？

中國長城資產（國際）控股有限公司投資部董事總經理田炯表示，房地產的一個短板就是缺乏長期穩定、低成本的資金，在商業地產尤為突出。“但現在國內資本市場的證券化產品越來越多，包括CMBS、REITs，這一塊我們也在做很多嘗試。”

全國工商聯房地產商會香港及國際分會主席林熙齡則認為，不管是創新還是用傳統的方式做，投資者最后都是看收益率。“現在要想的不單單是創新那么簡單的問題，關鍵是創新以后能否持續拿到可預計的現金流。”

奧陸資本執行首席投資官蔡金強也贊同，現金流很重要，尤其是商業地產。不過蔡金強指出，“對商業地產來說，春天就快來了，現在有可能是黎明前的黑暗，尤其是今年和明年，因為期間融資成本可能會大幅飆升。”

蔡金強補充道，在融資環境收緊的情況下，做金融創新會有非常大的挑戰，現在更重要的是做一個模式跟運營創新，金融創新并不是非常容易。

但是，元豐資本合伙人古迎輝認為，金融創新往往是在市場環境最差的時候，被迫使出來的。“回顧歐美的金融創新的歷史，CMBS、REITs等推出來的時候，是美國市場環境最差的階段。”

對于商業地產的金融創新，彩灣智本首席顧問、不動產發展運營專家耿樹森表示，首先還是要學會讓商業地產項目盈利。“放棄住宅房地產思維，放棄快盈利的觀點，才可能找到盈利點。”