禁令解除，西安別墅市場何去何從？

內容顯示，秦嶺北麓生態保護區范圍外別墅的交易手續恢復辦理。

自今年8月，市秦嶺北麓違建專項整治領導小組辦公室下發“61號”通知以來，全市范圍內所有別墅類項目的交易登記都已暫停。

如今，秦嶺違建整治基本結束，恢復辦理理所當然，只是秦嶺北麓保護區內的保留別墅仍繼續監管，不得交易。

事實上，一些別墅項目確實也在最近拿到了預售證。

文件的發布，意味著秦嶺拆違算告一段落，但此事必將在西安歷史上畫上一筆，單就西安的別墅市場來說，其影響也必深遠。

諸如積攢多日的別墅購買需求如何滿足，有錢人如今的區位選擇將瞄準哪里，當下的別墅產品又能否滿足城市需求？

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秦嶺違建的教訓

暫停4個月的別墅交易，西安歷史上幾乎沒有。

今年7月，秦嶺腳下嚴肅異常，長安、鄠邑、周至等秦嶺區域內的所有在建工程全部叫停，當月底，秦嶺北麓違規建別墅問題專項整治工作動員部署大會在西安召開。

隨后，秦嶺違建別墅整治拉開大幕。

秦嶺山水、草堂山居、群賢別業……多個別墅群在破碎錘的轟鳴中，成了歷史的沉渣。

此前，中央辦公廳通報了專項整治秦嶺違建別墅問題的情況：11月，秦嶺北麓西安境內共清查出1194棟違建別墅,其中依法拆除1185棟，依法沒收9棟，改造后用于公共事業。

諸多與這些別墅相關的腐敗案例，也陸續被挖出。

11月上旬，陜西原省委常委、原秘書長錢引安，西安市原市長上官吉慶和已經退隱官場兩年的西安市政協原主席程群力被調查。有媒體報道，三人可能都涉及秦嶺別墅問題。

中紀委方面的反饋是，有的領導與老板結成政商關系圈；有的民企老板，上下打點，金錢開路，疏通關系；有的干部拿錢辦事，違規審批，公權私用，貪污受賄。

腐敗之下的無序開發，正是秦嶺違建別墅的原罪。

牽連之下，西安市區內的別墅交易也宣告暫停。

這次秦嶺違建整治，一定意義上也給所有的開發商敲響了警鐘，對于山地、湖泊、河流這些自然資源的開發，將變得更加慎重，特別是涉及別墅開發，則更應謹慎。

此前跟一位多做別墅項目的開發商聊天，其也談到了這次秦嶺違建別墅整治，是違法拿地、違法規劃、違法開發造成了秦嶺的滿目瘡痍，而如何利用好本就稀缺的自然資源，開發商首先要做的是守法。

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西安的別墅市場

暫停四個月交易并停發預售證，看起來并沒有在西安樓市引起多少討論，因為別墅本就不是房地產市場的主流產品。

但這并不意味著西安市場上，對別墅產品的需求不大。

相關數據顯示，自2015年開始，西安別墅在樓市整體成交中所占到的市場份額逐年提升，2017年別墅成交量更是同比上漲143%。

有媒體曾發布過2017年西安別墅銷售排行榜，銷售前10名一起貢獻了854套、超過53億的成交量。

單就別墅這一類房型來說，已經很大量了。

另外，從這份榜單中，還可窺見另一個趨勢，別墅樓盤正在向城外溢出，二環至三環之間，甚至三環以外，正成為別墅地產商的新寵。

傳統別墅聚集區，如南湖、未央湖等板塊則少有新盤面世，因為開發較早，幾乎沒有新的地塊再做開發。

但地產商和購房者看重的生態環境，從未改變。

??根據榜單，更多的別墅項目開始向浐灞聚集，多條河流匯集，自然環境優越，主打生態牌，自然會得到希望享受更高生活品質的別墅購房者的青睞。

此外，市區內為數不多小山包居然也成為優勢，清涼山公園附近的別墅項目也收獲了更多關注。

不過，因為城市規模限制以及如山地、河流、湖泊的稀缺性，市區內的別墅正在變得越來越少。

加之，國家對別墅用地的限制，城中的別墅也呈現出高容積率低端化的趨勢，基本都是洋房、高層、別墅混建，純粹的別墅項目幾乎沒有。

但改善型客戶對于高品質別墅的需求不減，供需不平衡，越來越多的購房者正在將目光瞄向城外。

這也是全國大型城市別墅分布的普遍趨勢，北京的密云，上海的松江，廣州的增城……皆是如此。

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東曲江的選擇

對于西安這座北方城市來說，河流、湖泊這些資源本就稀缺，從目前的情況看，城內湖泊周圍基本無地可開發，而如浐河、灞河、涇河也才從過境河變身為城中河，周邊的開發并不成熟。

此外，對于更看重山地資源的西安人來說，秦嶺違建整治之后，絕不可能有新項目開發，無論對于開發商還是購房者，如果追求湖泊、山地的自然景觀，城外是必然選擇。

粉巷財經在年初曾有文章介紹過“東曲江”——臨潼，目前看，這里正成為高端住宅購買者的最佳選擇之一。

得益于曲江系的運作模式和資金注入，臨潼度假區在近兩年迅速蝶變，中海、綠地等一線開發商快速入駐。

就資源稟賦而言，臨潼與曲江有諸多相似之處，甚至有過之而無不及。

不同的是，臨潼有驪山這一山地資源，高山、湖泊，人文薈萃，使臨潼相較于曲江更具有層次感。

這一點，也被眾多高端房企所看中。

諸如在曲江有多個高端地產操盤經驗的中海，也將這種經驗復制到了驪山，開發了中海·閱驪山半山疊院產品。

事實上，山地住宅一直是國內外房產市場最受歡迎的品種之一，諸如北京的西山，上海的佘山，臺北的陽明山，香港的半山豪宅，洛杉磯的比弗利山莊等，一直都是上流社會所追求的居所。

但因為山地資源的稀缺性，使山地住宅也具有存量少，保值性強的特點。

秦嶺生態保護區的不同在于其獨特的生態和文化地位，絕不允許搞任何地產開發也是常識，秦嶺的別墅違建問題，就在于個別開發商無視法紀，無序開發。

而如果科學規劃，選址合規，山地住宅這類產品本身并沒有問題。比如前期規劃符合區域發展方向，服務相關產業布局，合法合規開發，是符合經濟發展需要的。

好在，臨潼給了向往山地住宅的西安人一個可能。