澳洲房地產業“入冬”房價創十年最大降幅 全球樓市或持續降溫

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2018年年末，全球多個國家和地區樓市紛紛降溫。房地產市場“量價齊跌”最明顯的除了澳洲，還有香港、加拿大等地。另外，受制于經濟放緩和其他干擾性因素，美國、英國樓市也料將經歷一場明顯的降溫。

澳洲房價創十年最大降幅

CoreLogic 1月2日發布的數據顯示，2018年，全澳平均房價下跌近4.8%，創2008年金融危機以來的最大降幅，最大的兩大州府城市、占到全澳六成成交額和四成成交量的悉尼和墨爾本，2018年房價分別下跌8.9%和7%；而與2017年的峰值相比，二者房價分別下跌11.1%和7.2%，悉尼自峰值的跌幅已經超過1989年-1991年衰退周期中房價從峰值到谷底的9.6%的跌幅。另外，12月，全澳房屋拍賣清盤率連續數周低于50%，這意味著成交量的低迷，也釋放出明顯的疲軟信號。

CoreLogic研究主管Tim Lawless稱，澳洲金融管理部門審慎監管局（APRA）的收緊信貸的措施是此輪下跌的重要原因之一，而且在2019年，“融資難”可能仍會是澳洲房地產市場改善的最大障礙之一。還有分析稱，海外買家的減少、貸款利率的提高、房屋供應量的增加，市場對房價繼續下跌的擔憂等因素，都對房價產生了下行壓力。

分析人士認為，盡管澳洲監管部門近日宣布了對限制政策進行松綁，但澳洲2019年的房地產市場仍將繼續疲軟。從歷史數據看，澳洲房價在經歷大幅下跌后往往需要數年才能恢復到周期峰值；澳洲房價在接下來一段時間大概率會繼續保持跌勢。

經濟學家認為，房地產市場持續低迷會對經濟造成負面影響。Lawless稱此輪房地產市場下跌的負面影響可能比金融危機時候更嚴重，因為聯邦政府的刺激政策發揮作用的空間不大，“現在，澳洲央行已經連續28個月將基準利率維持在1.5%的低水平，通過降息刺激經濟已經沒有什么余地。”另外，Lawless還指出，聯邦政府將在5月進行大選，預計一些稅收政策將會得到調整，屆時房地產市場將進一步承壓。

悉尼房地產分析機構SQM地產研究主管Louis Christopher說，成交數據顯示，澳洲的房地產市場有可能走向“崩盤”軌道。德意志銀行首席國際經濟學家Torsten Slok日前曾列出2019年需要投資者注意的30項全球市場風險清單，其中就包括澳洲和加拿大房價的“崩盤”。

全球樓市普遍降溫

除澳洲外，香港樓市同樣“寒意”明顯。香港土地注冊處數據顯示，2018年11月，香港住宅銷售額為260億港元，同比下降51.6%；銷售量為2635套，同比下降54%。12月，香港特區政府正式聲明不會出手救市，并且還計劃大幅增加土地供應。這讓機構普遍預計香港樓市還將繼續下行。

加拿大樓市也是房價和成交量雙雙回落較大的市場之一。加拿大房地產協會（CREA）最新數據顯示，2018年11月，全國房屋成交量環比下跌2.3%，價格同比下跌2.9%；10月，多倫多新建住宅價格指數同比下降1.4%，為22年來最大降幅。另據加拿大國家銀行的最新房價指數數據，樓市依然處于困境中，10月該指數涵蓋的11個城市中有8個城市房價出現下跌。CREA表示，升高的利率水平和嚴格的貸款審查規則將持續打壓潛在買房者的情緒，加拿大房屋銷量或將在2019年降至十年低位。CREA預計2018年房屋銷量同比下降11.2%至45.8萬套，為五年來新低；2019年，房屋銷量和價格都將“受到約束”。

此外，美國樓市在經歷了去年年初的火熱行情之后，也在下半年出現降溫跡象。美國全國地產經紀商協會（NAR）12月28日發布的11月成屋銷售指數已降至2014年5月來最低，同比跌幅為7.7%，而此前10月數據也同比下跌約7%，是數年來首次出現同比下跌。12月26日公布的標普CoreLogic凱斯席勒房價指數也顯示，美國房價增速正在延續減緩趨勢。對于2019年的展望，雖然機構出現了一些分歧，但大多預測降溫態勢將在2019年延續。NAR預計2019年房價將繼續上升，但上漲速度將放緩。房地產研究機構Green Street Advisors預計，2019年美國房地產價格將溫和下降。房地產公司Keller William預測，2019年美國房價將下跌2%。在線房地產經紀公司Redfin預測，供應量的增加將導致房價進一步回調，甚至有可能低于2018年的水平。

雖然此前機構關于無協議脫歐將使英國房價暴跌30%的預測聽起來有些“聳人聽聞”，但在脫歐前景不明的影響下，英國房地產市場也在喪失吸引力。英國皇家特許測量師協會（RICS）稱，2019年房屋銷量將比2018年回落5%至115萬套，同時房價增長也會停滯，倫敦等地甚至會出現溫和下跌。

中國證券報記者 薛瑾