李亞鵬繼續文旅夢：麗江失意，贛州拿地 引入江西文旅控股

每經記者 于垚峰    每經編輯 魏官紅    

今年10月起，地處江西最南面的地級城市贛州迎來了土地出讓的一個小高峰。其中，李亞鵬旗下的中書系公司斥資7.8億元，一舉摘下位于贛州蓉江新區的4宗地，引發外界關注。

這4宗地將被規劃為“集合中國傳統文化、跨界藝術文創及商業住宅為一體”的綜合園區，打造成“贛州中國文谷”，總計劃投資61億元。

演藝圈里經商的明星不少，從演員轉型成為地產商人的李亞鵬就是其中之一。

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2013年，李亞鵬的北京中書投資控股有限公司（以下簡稱中書控股）在云南麗江束河古鎮東區拿下408畝土地，高調宣布進軍地產行業。此后，李亞鵬方面又在河南鄭州首推“中國文谷”項目，目前項目正在進行中。

11月7日，贛州市蓉江新區管委會主任王凌在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，中書系公司目前拍下的土地只是“贛州中國文谷”的第一期用地，最終規劃的是面積為800畝的項目。

江西文旅控股贛州文谷項目

10月15日，贛州中書資源置業有限公司（以下簡稱贛州中書）以底價7.8億元將4宗地收入囊中，樓面價約每平方米2300元，而這家公司背后有李亞鵬的身影。

江西省土地使用權和礦業權網上交易系統顯示，中書系公司拍下的4宗地位于贛州市蓉江新區。蓉江新區是一個成立3年的省級新區，其被定位打造為贛州經濟發展的核心區和總部經濟中心、金融商務中心、科技創新中心和文化旅游中心。

4宗地中，包括2宗商住用地以及2宗商業用地，總面積為22.04萬平方米。其中，編號DBA2019075的地塊須建設以中國傳統文化為核心的主題園區，建設內容包括但不限于公益性書院及以中國傳統文化為主題的精品酒店、企業書院等。該地塊的前置條件還包括：公益性書院、精品酒店由競得人自持并運營5年以上，5年內不得對外進行銷售；企業書院由競得人自持不少于20%建筑面積并運營3年以上，項目竣工驗收后，3年內不得對外進行銷售，且須定向引入相應的文化、藝術主力商戶。

DBA2019076地塊須建設擁有自主品牌、以跨界藝術及文創為核心的主題街區商業。前置條件包括：引入已獲得不少于五家世界著名國家級博物館文創項目代理及運營授權的文創產業項目，以及多業態融合的圖書集合商業體等。街區商業由競得人自持不少于20%建筑面積并運營3年以上，項目竣工驗收后，3年內不得對外進行銷售，且須定向引入相應的文化、藝術主力商戶。

DBA2019077及DBA2019078兩宗地塊應集中配建不少于住宅用地計容總建筑面積10%的人才住房，與商業住宅項目同步設計、同步施工、同步驗收、同步交付使用，并按照精裝房的標準建成后無償移交人才住房運營平臺。

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根據規劃，上述4宗地將用于建設“贛州中國文谷”項目。該項目作為贛州十個重大文化產業之一，曾于2018年5月10日在深圳簽約，總投資61億元。

彼時，在簽約儀式后，北京中書資源投資有限公司（以下簡稱中書資源）董事長李亞鵬在接受媒體采訪時表示，贛州有著非常深厚的文化積淀和豐富的文化資源，有機緣來到江西贛州投資，是自己莫大的榮幸。

事實上，早在2017年，李亞鵬就前往贛州蓉江新區考察，并表示會將“書院中國公益計劃”帶到該市。同年，李亞鵬旗下公益基金“北京市書院中國文化發展基金會”為“江西贛州書院項目”募資60萬元。

一位知情人士向《每日經濟新聞》記者表示，李亞鵬和贛州的一些政府官員也是熟悉的。贛州市委機關報《贛南日報》曾報道，2019年2月24日，李亞鵬在贛南醫學院開展題為“心有所愿 行而成力”的主題演講。記者注意到，贛南醫學院黨委書記李恭進在2016年11月至2017年8月期間擔任贛州市委常委、市政府常務副市長。

中書資源公眾號顯示，2019年10月16日，江西省自然資源廳黨組書記、廳長張圣澤一行領導到贛州市蓉江新區進行實地調研。調研期間，中書控股集團董事長李亞鵬向相關領導介紹了“贛州中國文谷項目”進展情況，相關領導給予了積極肯定并表示將做好后續支持工作。張圣澤此前曾擔任贛州市委常委、市政府副市長。

圖片來源：微信公眾號截圖

記者注意到，在股權穿透后，贛州中書的實際控制人為江西省旅游集團文旅產業投資發展有限公司（以下簡稱江西文旅）。

贛州中書成立于2018年7月5日，注冊資本490萬元，法定代表人李正，初始股東為中書資源。2018年12月28日，公司股東變更為北京中書銳佳文化發展有限公司（以下簡稱中書文化），贛州市新旅投資發展有限公司（以下簡稱贛州新旅）和中書資源分別持有中書文化55%和45%的股份，而江西文旅持有贛州新旅100%股份。

界面新聞的報道顯示，中書資源的實際控制人為李亞鵬的母親張萍。

李亞鵬的文旅夢

據蓉江新區管委會主任王凌介紹，“贛州中國文谷項目”最終規劃的面積為800畝，分多期建設。

這是李亞鵬繼麗江雪山藝術小鎮和鄭州中國文谷項目之后的第三個文旅項目。其中，中國文谷項目是李亞鵬于2015年12月提出的一個文化品牌。

彼時，李亞鵬攜中書團隊前往位于廣東省佛山市順德區的碧桂園集團總部，和碧桂園集團總裁莫斌談起了合作。

據李亞鵬介紹，“中國文谷”是中書控股打造的生態體系，以COART為核心，把音樂、戲劇、舞蹈、藝術展乃至服裝秀、論壇、互聯網、創客等與居住生活相融合，實現文化藝術資源與街區商業綜合體的嫁接。

不過，李亞鵬發起的這場文化與地產的合作，此后沒有任何的消息。兩年之后，“中國文谷”項目首次在河南鄭州落地。

鄭州中國文谷項目拿地時間為2017年8月，面積共8.1萬平方米，競得方為河南中書置業。河南中書置業由中書資源和房地產上市公司金科股份旗下公司共同出資成立。

《每日經濟新聞》記者查閱相關材料注意到，當時土地使用權掛牌出讓公告對施工完成時間有著明確規定。根據規定，競買人須在該地塊上建設世界知名兒童文化主題IP綜合體；在土地成交后3年內項目全部建成并投入運營；該項目須先于住宅項目開工建設。

“世界知名兒童文化主題IP綜合體”或指向鄭州中國文谷內的泰迪城項目。按照拿地時的條件，河南中書置業要在2020年8月之前完成該項目的建設，并投入運營。記者了解到，目前該項目仍然在建設之中。

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其實，李亞鵬涉足房地產始于2011年——在入讀長江商學院之后，他將投資領域從傳媒延展到房地產。同年，中書控股成立。

但是，李亞鵬做文旅項目則是從2013年開始的，包括中書資源在內的“中書系”公司的成立時間也多為2013年。在這一年里，北京中書藝蓮網絡科技有限公司、北京中書雅集貿易有限公司、北京中書培德教育咨詢有限公司和北京中書酒店管理有限公司成立。

麗江雪山藝術小鎮是李亞鵬的第一個文旅項目，但在兩年后，其將控制權轉讓。

2013年，中書控股在云南麗江束河古鎮東區拿下408畝土地，擬建雪山藝術小鎮，項目占地面積約27萬平方米，建筑面積約20萬平方米，號稱投資規模達35億元。根據規劃，雪山藝術小鎮項目包括雪山書院酒店、雪山大宅（別墅）、亞洲青年藝術現場（院落商業及住宅、公寓）三個部分。

然而，本應在2014年12月完工的項目卻停滯不前。直到2015年6月，陽光100中國（02608，HK）用一紙協議收購了麗江雪山藝術小鎮的股權。按照協議內容，陽光100中國方面欲以1.938億元的價格收購麗江雪山51%的股權。

目前，李亞鵬及其中書系公司仍然持有部分麗江雪山的股權。

失意的時光贛州

贛州作為江西南大門，是江西省人口最多、區域面積最大的地級市，自古是“據五嶺之要會、扼贛閩粵湘之要沖”的戰略要地。2018年，贛州市實現地區生產總值2807.24億元，同比增長9.3%，增幅連續三年居江西省第一。

“李亞鵬選擇在贛州拿地打造中國文谷項目，或許正是看中了贛州巨大的市場，另外，在其背后還有國資江旅集團。”贛州一位地產界人士向《每日經濟新聞》記者表示，但是，縱觀“中國文谷”項目所在地，其地理位置并沒有太大的優勢，拿地樓面價約每平方米2300元也不算低。在贛州中書拿地之前，綠地集團拿下了贛州西站附近的多宗地塊，樓面價在每平方米1300元左右。

近年來，贛州吸引了較多開發商前來“掘金”擴儲，其中就不乏中糧地產、龍湖、中海、富力等知名房企。地產中介平臺數據顯示，截至10月底，贛州整體房價在每平方米8575元，而蓉江新區平均房價在每平方米11705元左右，整體價位優勢并不明顯。

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相較于外界的不看好，贛州此前引進的時光小鎮的失敗才是對“中國文谷”項目最大的殺傷。

2016年6月，棕櫚股份與贛州市政府、幸福時代生態城鎮開發有限公司簽署戰略合作框架協議，根據協議，合作三方將按照贛州城市總體規劃，引入世界一流的規劃設計理念，整體包裝策劃開發建設，將時光贛州（即七里鎮）打造成為贛州的城市客廳，江西的城市名片。

另外，將鄉愁贛州（即大湖江景區）打造成為以生態、旅游、運動、休閑為一體的鄉村旅游度假區；將三江口（即八境臺）周邊地區環境景觀優化，將該區域建設為集宋代文化和客家文化旅游、水西民俗休閑、水東田園度假于一體的都市旅游綜合體項目?？傄巹潊^域面積約2775畝，估算投資42.5億元。

棕櫚股份在2019年半年報中披露，截至報告期末，棕櫚股份與贛州市尚未簽署具體合作合同。2018年1月，贛州市章貢區再度推出七鯉古鎮文化旅游PPP項目（原時光贛州（七里古鎮）文化旅游項目）對外招標。

《每日經濟新聞》記者注意到，今年6月27日，中交集團旗下中交一公局集團與中交海西投資、中交二公院、浙江省中青國際旅游有限公司組成聯合體，成功中標江西贛州市章貢區七鯉古鎮文化旅游PPP項目。該項目采用“PPP+EPC+使用者付費+可行性缺口補助”模式實施，合作期30年，其中建設期3年，運營維護期27年。合作內容包括整體區域內的規劃設計、投資、建設和運營管理等。

七鯉古鎮文化旅游PPP項目用地規模共計面積1571.93畝（含道路面積124.59畝），以“宋窯古埠，七鯉客家”為主題，依托“瓷窯、漕運、廟會、客家”四大文化精要，致力于打造面向贛粵閩湘的文化型古鎮目的地、贛南首席休憩度假綜合體和贛州首個商務文創示范區。