每日經濟新聞 2020-01-30 21:32:52
2019年走勢喜人的地產股，2020年將呈現何種走勢？
每經記者 吳抒穎 每經編輯 魏文藝
在剛剛過去的2019年，全國商品房銷售額159725億元，增長6.5%，毫無懸念創出新高。
受益于行業規模的增長，地產股在2019年的走勢也頗為喜人。據中指研究院統計，2019年TOP100房企漲跌幅均值為39.4%，市值較2018年出現顯著增長。其中5家上市房企漲幅超過100%，28家漲幅超過50%，46家漲幅超過30%。
進入2020年第一個月，受新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響，新年港股開市后房地產股也持續低迷。那行，這種情況是否會延續？2020年，地產股能否像去年那樣保持較好的漲勢？《每日經濟新聞》記者從行業總體發展、房企個股業績表現以及券商機構報告進行梳理研判，解讀房地產行業的投資潛力所在。
圖片來源：攝圖網
1月30日，港股迎來2020年春節后的第二個交易日。恒生指數在1月29日下挫2.82%迎來開門下挫之后，1月30日再度下跌2.62%，已跌穿27000點大關，收于26441.72點。
受到大盤影響，港股房地產股持續走弱，全線下挫。截至1月30日收盤，萬科企業報收27.5元/股，跌幅為2.97%；中國海外發展報收25.35元/股，跌幅為2.31%；融創中國收于37.7元/股，跌幅為4.07%；佳兆業集團收于3.27元/股，跌幅為5.49%。
數據來源：據1月29日港股收盤統計 制圖：每經編輯 魏文藝
市場分析認為，港股普跌的原因在于，中國內地新型冠狀病毒感染的肺炎疫情于新春假期后快速擴散，影響了投資氣氛。具體到房地產股，多名分析師、投資者在接受《每日經濟新聞》記者采訪時認為，房地產行業未來的走勢應該仍被看好。
一位不愿具名的券商研究部高管告訴記者，短期來看，房地產股的走勢仍取決于疫情的發展。“商業減租直接影響收入，短期銷售也可能會弱一些。”
上述券商研究部高管續稱，長期來看，房地產行業受到的影響仍然較小，比很多行業還是要好。核心原因在于，例如旅游和餐飲，春節檔沒了就補不上來了，沒了就沒了。但是住房需求不一樣，真實的住房需求，可能一季度不去看了，留著后面釋放。
需要警惕的是，雖然行業的總體需求仍然存在，但具體到個股表現，卻各不相同。一位私募機構高管向《每日經濟新聞》記者分析稱，（短期內）地產公司會很難熬。“地產公司一直在借新還舊來滾動債務，（估計）有一些公司會滾不下去，中小地產商麻煩大。”
在這種背景下，龍頭房企的安全邊際依然較高，而高杠桿的中小型房企則面臨較大風險。
房地產行業規模還能再探高嗎？專業人士、券商機構對此看法不一，但有一點可以達成共識，即是房地產行業將以“穩”為主，保持高位運行。
正如恒大董事局副主席兼總裁夏海鈞此前所言，這個行業還是要穩定，“穩預期、穩增長、穩房價”，而不是要這個行業大規模下滑或者降價。“中國的房地產現在是15萬億銷量，以后也會在這個區間上下波動。”
中信證券在一份研報中也指出，“盡管我們認為中國房地產市場的庫存規模較大，真實需求不足以長時間維持如此之高的交易規模。但短期而言，只有穩定住開發規模，才能保證地價和房價的穩定。而且，我國居民杠桿率水平不高，政策水平不斷提升。從中期看，房地產市場預計能在高位穩定一段時間。”
中信證券預計，2020年全年商品住宅銷售額同比增長3.1%，房價則保持穩定。
中國社會科學院財經戰略研究院研究員鄒琳華也認為，從目前來看，2020年房地產調控政策主線較為明朗，短期看政策也不會大規模放松和刺激，房地產市場借政策真空期進行預熱的可能性大幅降低。
從把控房地產行業的“命脈”資金面流向來看，2020年的主基調也依然是“穩健”為主，
中銀國際研報認為，2019年12月1日，央行行長易綱指出“加強對房地產金融市場的宏觀審慎管理，強化對房地產整體融資環境的檢測，綜合運用多種工具對房地產融資進行逆周期調節”，在行業銷售、投資及景氣度持續下行，融資收緊持續近一年的背景下，行業融資將邊際好轉。
中銀國際同時指出，2019年11月20日，5年期LPR下調5個基點至4.80%，為8月20日引入后首次下調，體現了調控方向。
從2020年開年以來的融資表現來看，房企的確普遍迎來了融資窗口期。進入2020年以來，房企海外融資計劃規模超過100億美元；也有不少房企拋出配股融資的方案，例如融創中國、世茂房地產等。
2019年，在房地產行業整體向好的背景下，房地產股多數錄得較高漲幅。
中指研究院認為， 2019年房地產板塊市值上漲主要受兩方面影響：一方面，受A股和港股大盤整體波動上揚態勢帶動，同時行業預期向好推動了地產股回暖，企業市值規模進一步得到擴大；另一方面，與投資者更加關注企業不斷提升的內在價值有關，企業以股東價值創造為導向進行企業管理，通過推動企業的內在價值增長來提升市值。
房地產股中，能夠錄得高漲幅的房企有兩類。一類是，企業通過經營效率的持續改善和盈利能力的不斷提高，穩固企業市值穩步增長。如時代中國控股（漲幅93.4%）、融創中國（漲幅88.6%）、和中國金茂（79.6%）等上市房企，2019年業績均得到顯著增長，股票價值獲資本市場高度認可。
此外，企業通過并購重組及分拆上市等方式推動企業規模擴張，從而推動企業總體市值增長，增強資本市場對企業的信心。如中國奧園（漲幅162.5%）分拆旗下的奧園健康上市，募集資金，提高了母公司資產的流動性，市值空間進一步得到釋放，企業價值在資本市場被一致看好。
值得注意的是，2019年龍頭房企普遍表現優秀，如碧桂園市值從1807.5億元升至2442.1億元，漲幅為35.1%；萬科A市值從2629.5億元升至3637億元，漲幅為38.3%；融創升幅在龍頭房企中最高，其市值從984.5億元漲至1856.4億元，升幅為88.6%。
數據來源：中指研究院
展望2020年，龍頭房企和高增長房企依然是機構關注的重點。
中泰證券推薦的個股是，在行業下行期存大量整合機遇的行業龍頭房企：萬科、保利、融創中國；及致力于降杠桿、提分紅、優化內控的成長一線房企：華夏幸福、旭輝控股集團。天風證券推薦的個股是，龍頭房企：萬科、保利、融創等；優質成長房企：中南建設、陽光城等；商業類：大悅城。
另外，從2019年第四季度末公募基金前10大重倉股來看，萬科A、保利地產新晉企業，且對萬科A大幅增持，增值金額達151.88億元。
需要警惕的是，行業集中度不斷提升，資金鏈緊繃的房地產股也有出現閃崩的風險，這在2019年有過先例。2019年10月9日，受到利空信息影響的福晟國際股價出現斷崖式下跌，跌幅達到34.21%。次日情況不僅不見好轉，且跌幅繼續步擴大，一路暴跌62%，兩日暴跌逾75%。
中指研究院在報告中也指出，房地產市場政策持續調整，房企業績表現良好，房地產板塊整體回暖，地產股價值不斷上升。從短期來看，房地產調控政策仍將堅持以“穩”為主的發展基調。隨著國家房地產長效機制的建立和不斷優化，未來房地產市場穩健發展，投資者更注重企業內在價值，強者恒強趨于常態化，漲跌幅更易出現兩極分化。
2009年12月，以“國四條”出臺為標志，房地產調控收緊。2010年1月，“國十一條”出臺，同時證監會指出房地產公司IPO和再融資，都需要征求國土資源部意見，其開發行為需要住建部進一步檢查認定。此后，境內房地產企業IPO基本停滯。
此后，多家房企在回A的路上屢屢受挫。例如，萬達商業于2016年9月完成私有化后，謀求在A股上市，但由于A股市場對房地產企業的融資有著嚴格的監管要求，萬達商業開始謀求房地產業務的剝離。
直至2020年1月13日，萬達集團宣布，2019年底萬達商管集團完成了房地產業務剝離。但目前，萬達商管在A股上市還沒有進一步的進展。
與之相似，恒大地產和深深房的重大資產重組更是一再延期。2019年12月，深深房公告宣布，深深房與恒大的重組排他期和有效期由“2019年12月31日”延期至“2020年12月31日”。
1月13日，中國恒大再次公告稱，鑒于恒大地產重組上市工作正在有序推進，經與第一批及第二批戰略投資者友好協商，一致同意將700億元人民幣股權投資增資協議中約定的實現重組上市期限延期，與第三批戰略投資者600億元股權投資約定的期限保持一致,即由“2020年1月31日前”延期至“2021年1月31日前”。
從萬達商管、恒大地產的處境來看，目前房企回A依然前景未明。
近一年來房地產行業總市值變化（億元） 數據來源：東方財富Choice
與此同時，房企轉戰港交所則成為當下的一種趨勢。由于中小房企融資艱難，且成本不具有優勢，這一波房企上市潮被業界人士稱之為“續命”。
據瑞恩資本統計，2019年IPO上市的6家，共募資100.30億港元，平均每家募資16.72億港元。募資最高的是中梁控股，達32.29億港元；募資最低的是中國天保集團，為5.24億港元。
市值方面來看，這6家房企的平均市值為93億港元，其中市值最高的是中梁控股，為221.71億港元；市值最小的是中國天保集團，為20.07億港元。
無論是募資額或是市值，赴港上市房企的融資規模都不大，這表明資本對于房企IPO依舊保持謹慎態度。
對于2020年，協縱策略管理集團前創始人黃立沖分析認為，2020年無論是赴港IPO還是海外發債，難度都不會比2019年低。“2020年第一季度將會出現更多民營房地產公司違約、爆雷、被大房企或國有房企接管的現象。即便2020年第二季度貨幣政策端有所放松，也僅是對大房企融資有利，民營房企依然是運氣不佳。”
（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）
封面圖片來源：攝圖網
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