涉房企業赴港IPO熱情不減，上市后估值為何兩極分化

每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

雖受年初新冠肺炎疫情影響，但今年以來房企及旗下物業公司、代建公司的上市熱情依然高漲。

據《每日經濟新聞》記者不完全統計，今年以來，已有11家房企向港交所遞交招股書，其中5家已成功上市；共有22家物業企業公開赴港上市信息，其中13家已成功上市；在代建行業，今年7月綠城管理成功在港上市成為“代建第一股”，建業集團也擬分拆中原建業赴港上市。

值得注意的是，“涉房”企業大舉登陸港股，但上市后的估值卻差別甚大。地產股依舊受到市場冷落，上半年市盈率均值僅12.1倍。如新近上市的祥生控股和上坤地產，截至11月23日收盤的市盈率分別為6.5和18.5。

另一方面，已上市的物業股平均動態市盈率在40倍以上。如今年上市的融創服務、世茂服務、金科服務、合景悠活，市盈率分別高達75.75、63.85、58.57、56.8。

KKG董事總經理張昕認為，目前在港交所排隊上市的有十幾家房企，目前這些上市的房企，普遍不去看二級市場表現了，他們很清楚上市僅僅是為了搭建一個融資平臺。

規模進一步抑制房企上市估值

近三年以來，在港成功上市的內地房企已達16家，其中2018年6家，2019年5家。

今年以來，已有11家房企向港交所遞交招股書，其中成功上市的房企有5家，分別是匯景控股（09968，HK）、港龍中國地產(06968，HK)、金輝控股（09993，HK）、上坤地產（6900，HK）和祥生控股（02599，HK）。

不過，地產股的估值卻不容樂觀。58安居客房產研究院分院院長張波告訴《每日經濟新聞》記者，今年以來赴港IPO的企業，除祥生和金輝外，多數都規模偏小，這類房企的抗風險能力、市場地位都偏弱，基本面也存在負債率偏高等問題，市場的看法偏于保守。

記者注意到，今年在港上市的5家房企，截至11月23日收盤，上坤地產和匯景控股的市盈率超過10，祥生控股、港龍中國地產和金輝控股的市盈率均低于10，分別為6.5、6.32和6.21。

以上坤地產為例，雖然其市盈率在今年上市的5家房企中最高，達到18.5。但一位不愿具名的業內人士告訴記者，對照中梁、祥生等千億上市房企的市盈率，上坤的估值明顯偏高。不過如果按照動態市盈率來看，上坤也在正常水平之列。

上市開辟的“融資路”將越走越窄

有些東西比股價更“實在”，如融資渠道。

上述TOP30房企IR表示，相比于打通境外融資渠道，拿到資本市場入場券更加重要；鑒于美元債只能借新還舊，新上市的地產公司如何申請美元債額度，如何在上市后提高信用評級，降低融資成本，是比股價、市值更重要也更實在的事。

但張波認為，“三道紅線”之下，有些公司即便上市后，也未必能獲得較大的融資規模。沒有規模優勢，對上市一年后融資成本做預測，意義并不大。“所以不能完全以房企是否上市來衡量企業是否足夠優秀。”

在張波看來，在香港上市的房企，除了融創、碧桂園等大型房企流動性較好之外，其他房企估值都一般，所以衡量一家企業上市成功與否就取決于發債，換言之就是融資成本是否下降。

比如正榮和中梁這類高成長性的房企，上市時的銷售規模已進入行業20強，上市后利率優勢就很明顯。如正榮的美元債利率從上市第一年的13.3%下降到如今的7.6%。

“但以后這類紅利和漲勢，很難再出現了。”張波認為，各地對于房價調控的力度不降反增，房價每年漲幅有限，直接限制了房企的利潤率水平。

再者，很多房企對于線下渠道過分依賴也侵蝕了其利潤率，目前全國渠道費用已經到了2%，未來房地產在盈利空間肯定是收窄的。“所以難免市場對于中小房企態度更保守，因為它們面臨的調控風險和不確定性都更多。”

物業股估值漸入“分化”階段

相比地產股，物業股的表現則是另外一個天地。

今年10月上市的世茂服務上市時市盈率近70，合景悠活市盈率也同樣達到60；11月19日上市的融創服務，在次日收盤時的市盈率高達83，位列物業股第一；11月17日上市的金科服務市盈率59，而頭部物企碧桂園服務的市盈率才50左右。

以融創服務為例，其最終定價11.6港元/股，“綠鞋”后融資規模達到92億港元，創下目前物管上市公司融資規模新高，上市首日股價更是大漲21.9%。

同時，從成長性來看，以儲備面積和在管面積的比值來定義增長空間，典型上市物企儲備面積與在管面積的比值均值0.69。而融創服務擁有約12672萬平方米的儲備面積，該比值為1.20，在目前公開披露的上市物業企業中位居第三。

物業企業相對對地產開發公司，更強調輕資產，具備更好的現金流和毛利，由此獲取了更高的資本估值。

對此張波指出，物業股的高估值，基于較高的ROE、較好的現金流與抗周期、抗疫情的特征。“這一行業具備增值收益想象空間。尤其在‘三道紅線’的預期壓力之下，房企旨在打造另一個資本平臺，綜合服務母公司的市值管理，所以房企分拆物業上市，成為風潮。”

但值得一提的是，物業股也漸漸進入“分化”階段。由于大量企業涌入，物業股概念稀缺性消失、行業基本面基礎也在弱化，近期多只物業股走低，資本熱潮逐漸流逝。

如今年上市的物業企業中，截至11月23日收盤，融創服務的市盈率高達75.75，世茂服務、金科服務、合景悠活的市盈率分別為63.85、58.57、56.8；相比之下，建業新生活和金融街物業的市盈率分別為26.28和20.4，第一服務的市盈率僅為15.3。

張波表示，上半年物業股受追捧，但物業行業屬于傳統行業，在股市里屬于防守型的品質，物業股的估值會慢慢回歸理性。下一步，地產股的熱度主要會依靠物業公司的大舉收并購來推動。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網