回望2020·房價 | 北上廣深二手房價齊漲，眾多三四線城市跌回一年前

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

從一季度低迷到二季度反彈以及三季度調整，再到四季度翹尾，2020年全國房價漲幅曲線波折反復。尤其是作為全國樓市風向標的北上廣深四個一線城市，在2020年迎來了二手房價格首次集體上漲。

國家統計局近日發布數據顯示，2020年全國70個大中城市中，北上廣深四個一線城市的房價再度領漲，其中新建商品住宅銷售價格同比上漲3.9%，二手房價格同比漲幅均超過6%。

值得注意的是，相比一線城市二手房價格的整體上漲，2020年三四線城市的二手房價格則同比出現明顯下跌，北海、南充等眾多城市的二手房價格甚至跌回到一年前。

近5年來一線城市房價首次齊漲

自2016年年底的中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”定位以來，北上廣深四個一線城市的房價走勢便開始出現分化。不過在剛剛過去的2020年，四個一線城市的二手房價格迎來首次集體上漲。

從國家統計局發布的數據來看，2020年深圳二手房價格同比上漲14.1%，廣州同比上漲7.5%，北京和上海同比上漲6.3%；從比漲幅來看，四大一線城市去年12月房價環比漲幅也都在0.5%以上。

以深圳為例，在人口不斷流入，住房供應持續處于緊張狀態下，2020年深圳房價一直高居不下。盡管受疫情影響，去年上半年深圳二手樓市成交依舊旺盛，再現每月萬套的交易量；而在“7.15”新政后一手樓市更引人注目，網紅新盤頻出，打新成為高頻熱詞，二手樓市成交量迎來腰斬。

作為一名在深圳有多年房地產從業經驗的中介人員，葉滔（化名）告訴《每日經濟新聞》記者，今年深圳樓市的火熱程度讓他有些“措手不及”，尤其是進入二季度需求爆發，“供應、成交就突飛猛進，特別是新政出臺當月，到訪量、成交量增長尤為明顯。但新政后到訪量、帶看量都有了一定下滑，大量客戶進入觀望期，停下置業的腳步。”葉雙表示，但臨近學區的房源一般成交周期遠遠低于其他房源，“其中有一套房源從掛牌到成交不到10天。”

樂有家研究中心數據統計顯示，2020年深圳共成交房屋超14萬套，創下交易量新紀錄。其中新房成交45384套，二手住宅成交95273套，兩者同比2019年均上漲20%左右。2020年11月，深圳新房網簽量達到6296套，遠超當月二手住宅成交量（5812套），時隔多年首次出現新房成交量超越二手房。

從價格看，2020年深圳二手房成交均價破6.6萬元/平方米，同比上漲10%。對此，樂有家分析指出，深圳新房市場受限價政策影響，大多比同區域二手房的價格低，這也是2020年深圳新房市場火熱的核心因素之一。

事實上，自2017年開始，深圳新房成交（網簽量）就出現了逐年攀升態勢。受價格倒掛、供應走高、調控政策等因素影響，深圳購房者對新房的關注度愈發增強。但盡管如此，2020年深圳新房全年成交量依舊不敵二手房。據樂有家數據，和往年一樣，2020年深圳一二手住宅成交占比依舊是“三七分天下”。一手住宅成交占比32%，較2019年減少了1個百分點，二手住宅則為68%。

學區房加速一線城市年房價上漲

不過，深圳的嚴厲調控在一定程度上導致需求外溢到了周邊城市，這也成為廣州房價上揚的一大因素。

易居研究院數據顯示，從2020年第三季度開始，廣州房價出現明顯上漲，均價從7月的27113元/平方米上漲至10月的30396元/平方米，短短4個月里漲幅達到12%。而7~10月也恰好是深圳和東莞購房政策收緊的階段，同時也是廣州人才安居政策放松的階段。

和廣深相比，京滬樓市表現相對平穩，房價環比漲幅大多控制在1%以內，但成交量也出現持續攀升。

中原地產數據顯示，2020年北京新房住宅實現網簽4.9萬套，同比上漲35.6%，創近5年新高；二手住宅成交16.9萬套，同比上漲16.4%，創近4年新高。單月來看，2020年12月北京新建住宅網簽6681套，環比上漲13.8%；二手住宅網簽20944套，環比上漲21.3%，均創下2017年“3•17新政”調控以來的月度新高。

“有學區房，也有二套房的潛在買家想要置換房產。北京房價高，大部分人只有賣掉持有的第一套房子才能買第二套房子，二手房市場的流動性增加，也推動了一手房市場。”北京一中介機構工作人員張曉（化名）向《每日經濟新聞》記者表示，2020年改善需求比較強，受疫情及貨幣政策寬松等多項因素影響，人們都有資產保值的心態，選擇賣掉二手房去換新房。

此外，2020年年底上海二手房交易出現火爆現象。據貝殼研究院數據，去年12月，上海全市二手住宅成交量達3.9萬套，同比增加95%，絕對水平創2017年以來最大。而在2021年1月前13天上海二手房業主調價中漲價占比上升至67%，比去年12月提高了12個百分點。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，除了年底市場翹尾行情因素外，上海二手房市場的升溫與學區房需求高漲以及落戶政策邊際放松有關，后期房價仍面臨較大上漲壓力。

在中原地產首席分析師張大偉看來，2020年四個一線城市二手房價格上漲幅度明顯加快的核心原因，首先是受疫情影響，一線城市學區房的需求明顯上升，大量的出國讀書人群回流，增加了市場需求；上海、深圳等城市的打新潮涌動，使得少數新建住宅供應稀缺，投資客入市搶奪了剛需客戶房源，二手房需求增加。與此同時，2020年全年信貸增量刷新歷史記錄，部分城市企業貸款與個人按揭貸款均比較寬松，進一步拉動了一線城市需求；而上海、廣州、北京，均處于調控抑制后的市場反彈，價格上漲速度快。

眾多三四線城市房價跌回一年前

與一線城市房價集體上漲相反的，則是眾多三四線城市房價的明顯下滑。

國家統計局數據顯示，2020年70個大中城市中的三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲3.5%和1.4%，不過包括牡丹江、南充、遵義、宜昌等在內14個三四線城市的二手房價格跌回到了一年前。其中跌幅最大的是黑龍江的牡丹江市，跌幅達10%，相比5年前亦下跌了1.6%，這也是70個城市中唯一一個房價跌回5年前的城市；四川南充跌幅為5.4%，廣西北海跌幅則為3.5%，四川瀘州跌幅為3.1%，廣東湛江跌幅為2.1%。

以“雪城”牡丹江為例，雖為“中蒙俄經濟走廊”的重要戰略城市，但近兩年的發展卻有些不盡人意，2019年全市地區生產總值及人均地區生產總值均較2019年有明顯下滑。此外，人口的流失也成為牡丹江樓市發展的一大制約因素。

一份由黑龍江省統計局2020年7月發布的《牡丹江市人口發展現狀分析報告》顯示，由于牡丹江市經濟欠發達、經濟總量小、產業結構不盡合理、城市化水平不高，缺少能牽動全市經濟發展的大項目，導致在報酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。其中90后、00后成為流出人口的主力軍，比重達27.1%。截至2019年末，全市戶籍人口250.4萬，而在2011年末時，其戶籍人口為278.3萬，持續的人口流失也使得住房需求進一步下降。

而作為外銷型城市廣西北海，在2020年也遭遇了樓市下行的境況。據北海房地產官方數據統計顯示，2020年全年北海新房成交22622套，交易面積182.90萬平方米，成交均價7540.31元/平方米，同比下跌近700元/平方米；北海市本級二手房交易（網簽）9902套，相較2019年的15243套下降約35.04%；交易面積104.7萬平方米，同比下降31.04%。

從北海市近5年的成交數據來看，2017年是北海樓市的大火之年，單年新房成交量近4萬套；2018年~2019年北海樓市成交量持續下降，大部分購房者開始持觀望態度，穩中下降是近5年北海樓市的主要趨勢。

“過去幾年來，三四線城市主要受益于棚改紅利，二線城市主要受益于人才新政，其房價得到明顯支撐。”上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進分析指出，隨著棚改熱潮消退，以及貨幣政策回歸中性，一線城市的價值重新凸顯。當然也絕非所有的三四線城市都沒有機會，分布在長三角和粵港澳區域的中小城市受到產業和資源外溢的影響，仍有較大發展空間，但尚不及一線城市的聚集效應。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網