回望2020·房價 | 二線城市房價分化加劇，鄭州太原等北方省會城市房價回調

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

2020年，全國商品房銷售額達17.36萬億元，再創新高。

受“一城一策，因城施政”政策主基調等多種因素影響，不同能級城市行情相對獨立，城市群之間的分化、南北方之間的分化、以城市性價比衡量為特征的分化越演越烈，尤其是在二線城市整體呈穩步回落態勢下，城市間分化加劇，成都、杭州、無錫等地明顯上漲，天津、濟南、青島、石家莊、鄭州等北部主要經濟重地則出現回調。

圖片來源：攝圖網

熱點二線城市房價明顯上漲

2020年全國新房和二手房市場都出現了量穩價漲的特點，不同城市能級之間的市場表現冷熱不均。

國家統計局數據顯示，以寧波、杭州等為代表的熱點二線城市房價明顯上漲，其中寧波、徐州以同比漲幅8.5%并列二線城市漲幅榜第一，杭州、無錫、西寧、沈陽等漲幅比例均超過5%，而天津、濟南、青島、石家莊、鄭州等北部主要經濟重地則出現回調。

事實上，2020年以來，包括南京、杭州、上海、寧波、成都、西安等在內的熱點城市，樓市“萬人搖”的現象開始蔓延。

具體來看，盡管年初受新冠肺炎疫情影響，杭州樓市短暫停滯，但2020年3月開始強勁復蘇，直接進入“盛夏”，市場持續高熱。

公開數據顯示，2020年，杭州市區商品房共成交約15.3萬套，位列近八年同期成交量第三位，僅次于2016年（21.3萬套）和2017年（18.3萬套）；總成交金額高達4500億元，超越2017年的4100億元，創下歷史新高。特別是在2020年６月，杭州西溪公館的959套房源，因一二手房明顯倒掛暗示的套利空間，吸引近６萬人報名搖號，更是創下了歷史記錄。

針對上半年“萬人搖”頻出的火爆市場，杭州在去年7月和9月兩度發布樓市新政，分別針對人才房、無房家庭認定、限售、搖號傾斜、登記等方面全方位精細化“打補丁”，使下半年市場跟風“盲搖”人數大幅減少，“萬人搖”幾乎絕跡。

此外，成都以8.2%的同比漲幅比例位居第二，南京、西寧等緊隨其后。中指院數據顯示，2020年成都全市商品住宅全年累計成交2361萬㎡，同比上升7.7%，2016年以來首次同比上升；供應面積為2691萬平方米，同比上升5.2%；銷供比為0.88，近三年銷供始終維持在0.9上下。

貝殼研究院成都分院院長付躍華表示，從二線城市內在置業動因表現看，很大程度上受到這些城市人口增速以及經濟增長、產業發展、資源配套等指標的綜合影響；其次，隨著各城市鼓勵人口落戶政策的出臺，各城市之間的地域邊界被打破，人口跨區域、多元化的流動頻率增強，房地產市場發展格局也隨之變遷。城市基本面發展持續向好的城市會增強人口虹吸效應，形成城市更新、人口流入、產業發展的正向循環。

此外，付躍華還指出，作為國內大循環戰略腹地和國內國際雙循環門戶樞紐，成都不僅存量人口置業需求動力充沛，并且城市基本面發展持續向好，伴隨城市擴容，未來潛在人口虹吸效應增強，潛在置業需求保持旺盛。

北方省會二線城市大部下跌

盡管二線城市整體漲幅趨穩，但城市之間分化進一步加劇，以天津、濟南、青島、石家莊、鄭州等代表的二線城市則出現回調。

記者觀察到，2020年房價下跌的城市主要集中在北方。其中，天津以同比跌幅4.0%位居第一，其次為鄭州，跌幅3.6%；南方城市，貴陽跌幅3.5%、重慶跌幅0.6%，南昌跌幅0.4%。

具體來看，今年以來，天津樓市持續呈現出低迷的狀態。社科院《中國住房大數據分析報告(2020)——城市房價預警與房企品牌價值測度》顯示，截至今年10月，天津相較2017年3月最高房價時點，跌幅已高達21.8%。

而在此前《每日經濟新聞》記者實地調查中也發現，售樓處冷清、價格折上再折、銷售人員蹲守截客……成為2020年天津新房市場一個真實寫照。中指院數據顯示，2020年受疫情影響，天津全市商品住宅成交1200.35萬平方米，同比下降8.10%，但與2017～2018年水平基本相當，回歸常態；供應量為1326.34萬平方米，較去年同期有所下降。

值得注意的是，二線城市中，房價走勢呈現明顯的南北差異，房價下跌的城市多為北方城市且多為省會城市。如河南省會鄭州、山西省會太原、黑龍江省會哈爾濱跌幅均在3%以上，而山東省會濟南、河北省會石家莊跌幅則達到了2%以上。

相比于長三角城市群和粵港澳大灣區的城市房價呈現出明顯聯動趨勢不同，成渝雙城經濟圈的成都和重慶則走勢各異。2020年，成都房價上漲8.2%，在70城中漲幅突出，而重慶則下跌0.6%。

對此，付躍華分析稱，目前來看，成都在人才引進、產業導入和宜居程度方面都優于重慶，而重慶的人口潛力基數大，房價穩定有利于人口保持韌性，未來成渝雙城經濟圈建設對相互人口要素的配置一定會起到推動作用，雙城均衡發展是大勢所趨。

對于2021年的發展，克爾瑞分析認為，2021年二線城市整體成交保持平穩，或迎來此消彼長的輪動行情。一方面，杭州、寧波等熱點城市皆已加碼調控，樓市或將進入階段性觀望期，成交或有所回調。另一方面，非熱點城市或將迎來輪動行情，成交有望放量。

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