集中土拍下的房企“眾生相”：頭部房企拿地兇猛，中小房企為生存而戰

每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

隨著22城“雙集中”供地新規的實施，各城今年首批集中土拍大戲從4月中旬開始陸續拉開序幕。截至目前，已有包括北京、廣州、杭州等12個城市開展了首批集中供地的出讓，成交總金額約5715億元。

開發商熱情較高、溢價率有限、利潤空間不大、大房企和本土實力房企獲地率更高……這是12城首批集中土拍呈現出的普遍現象。

“在各城集中供地中，拿到地的房企，利潤空間變??；拿不到地的房企，如果上半年在其他渠道也不能獲地，下半年業績就無法保證，這也讓一些企業可能會去冷門的地方冒險拿地。”

某TOP20房企區域總經理陳曉向《每日經濟新聞》記者直言，“雙集中”供地新規的原本的意圖是控制地價，但實際上，重點城市一年只有三次集中供地機會，這讓房企們越來越恐慌。

不過，集中土拍背后也有 “贏家”。在陳曉看來，集中供地意味著集中融資，勢必會造成開發貸成本和按揭成本上升，開發商被迫高息借錢，金融機構吃到了真正的“香餑餑”。

數據來源：每經記者據公開數據整理

凈利潤不足2個點

自4月15日長春打響集中拍地“第一槍”至今，22個重點城市中已有長春、廣州、無錫、重慶、沈陽、杭州、北京、福州、青島、天津、深圳、廈門12城結束了首輪集中拍地。

從上述12城的首批集中土拍情況來看，房企的參與度很高，地塊競爭激烈，部分城市的土地溢價率被推高，多數城市溢價率“限高”，自持和配建比例大增。

如重慶的首個集中土拍，46宗成交地塊中有30宗的溢價率均超過40%，占比超過60%；其中沙坪壩地塊溢價率達到129.98%。

深圳和廈門雖然參拍地塊較少，分別僅有6宗和5宗，但仍吸引了大量知名房企參與，整體溢價率均在30%左右，廈門的實際溢價率更是超過55%。

但這些“高溢價”地塊只是在此次土拍中的橫向對比，各城市縱向對比會發現，今年的土地成交溢價率總體不及往年。如福州、廣州、長春、杭州、深圳等城市，因規定了溢價率上限，實際的成交地價不及去年的水平。

但大多數城市的“競配建、競自持”比例很高。如杭州，57宗地的平均溢價率控制在26%。但多宗地塊的自持比例超過20%，城東濱湖新區單元地塊的自持比例甚至達到了40%。

數據來源：貝殼研究院

考慮競配建、自持等因素，房企的利潤空間將進一步被壓縮。

如杭州，結合本次集中供地成交地塊周邊在售項目的平均售價來看，地房比多在70%以上，盈利空間較小。即使是地價整體比較平穩的青島、沈陽，部分優質地塊也被封頂+競配建成交，部分項目盈利都存在問題。

濱江集團董事長戚金興近日就表示“在杭州集中供地拿下的地塊凈利潤只有1%-2%（含自持部分面積）”，而北京和深圳的集中拍地溢價空間相比往常也有所縮減。

陳曉告訴《每日經濟新聞》記者，已經完成首批集中土拍的12城中，青島、福州、廣州地市相對穩定，毛利率均在30%以上，處于相對較高水平；而土拍情緒高漲的無錫、重慶、廈門等城市，拿地毛利率多處于10%的較低水平。“尤其是無錫這樣的城市，加上高配建，多宗地塊大概率面臨虧損。”

58安居客房產研究院分院院長張波表示，土拍高溢價、高自持，即使深耕杭州的濱江這種大房企，也只能接受低利潤率的現實。而且過高的自持比例，使得變現周期長、現金回流壓力更大，這對于資金高壓的房企來說影響直接。

“因此，結合后續可能面臨的限價銷售，房企如果不能做好精細化運營、控制費用，項目很難不虧。”張波直言。

頭部房企VS中小房企

據貝殼研究院統計，截至5月13日，TOP10房企在本輪集中供地中的權益拿地金額均超百億元，頭部房企優勢明顯。其中，拿地金額（權益）排在前5位的房企分別為融創中國、華潤置地、招商蛇口、越秀地產和龍湖集團。

同時，一些中型房企和區域深耕房企表現也頗為搶眼。如以往在北京市場缺席的卓越地產奪得4宗地，成為本次北京首個集中土拍的“黑馬”；深耕大灣區多年的龍光地產奪得2宗地，成深圳首批集中土拍中的大贏家；在廣州的首批集中土拍中，本土房企越秀地產豪奪8宗地；在杭州首個集中土拍中，融信拿下7宗地塊成為頭號玩家，緊隨其后的是本土房企濱江。

此外，由于多城推出集中供地，意味著房企需要在區域之間進行合理調度，這對于房企的資金能力提出更高要求。為此，多家房企聯合拿地也成為本輪集中土拍中的常見現象。其中，聯合拿地排在前5位的房企分別為濱江集團、卓越集團、金科集團、首開集團以及金地集團。

數據來源：貝殼研究院（截至5月13日）

“原本以為控地價、控資金，能夠起到調控結果，沒想到大家搶得更兇。”

參與了此集中土拍的陳曉表示，房企5月份一定要搶地，一定要在二季度拿地，不然可能往后更加搶不到。有些小公司，已經不在集中土拍上寄予希望了。

陳曉認為，目前的政策下，希望能疊加“拿地積分制”，讓做好產品、好服務的公司活下去。各城的集中供地如果全讓大房企拿了，行業會形成明顯的“貧富分化”。“給一些小而美的公司生存空間，才可能讓行業進一步提升產品和客戶忠誠度。”

張波也指出，拿地是房企的生存之本，房地產開發行業不同于服務性行業，本身就是通過滾動開發來實現企業正常運轉，在22城一年只三次拿地機會，這些重點城市房企肯定都不想錯過，競爭只會越來越激烈。而非熱點的三四線城市，可能地價低、溢價率甚至為零，但很多企業不敢去冒險，資源的分配將越來越不均勻。

誰才是最大的贏家？

不過值得一提的是，集中供地開展以來，像平安不動產這樣的資金方變得異常吃香。

中奧地產助力總裁韓存磊告訴《每日經濟新聞》記者，集中供地意味著房企也要集中融資，也意味著集中擠兌金融機構的額度。“這么多的項目同時拿地，房企都需要開發貸，金融機構勢必會將按揭回款，額度提得很高，房企的開發貸成本和按揭成本隨即上升，增加房企的開發成本。”

陳曉也告訴記者，“原來我們借錢利息在8%左右，現在3家同時為了一塊地去找金融機構借錢，他們很多都會待價而沽，然后選一個能給最高利息的房企給融資。相應的，對房企來說，短期拆借的利息一下漲了很多。”

與此同時，集中土拍使房企壓錢的時間、金額也明顯提高。“為了拿地，開發商要先把錢交過去。加上保證金時間、開拍時間，有的地方錢要壓一個月。”韓存磊表示。

為了解決這個問題，房企只能高息借短債。以上海為例，一塊地二三十億元，短期利息很高。尤其是在集中掛地的那一周，只能10個點才能借到，增加了兩三個點的成本。

向銀行借款，成本也在升高。

韓存磊表示，銀行的額度一直比較緊，而且規定了新增額度不超過去年的余額，銀行按揭回款的額度也有限，所以開發商不得不找銀行“買額度”。而且在實際操作中，銀行會向房企多要一兩個點的增收，開發商實際付的成本更高了。

最終，開發商的毛利，會在一步步的借款和資本化中，被利息吃掉。韓存磊直言。“集中瘋搶幾次之后，有些公司現金流就可能出問題。”

但不管是提高成本還是增收，開發商的成本都會提高，最終這些會轉嫁到項目上。

克而瑞研究中心總經理林波告訴記者，目前為止，融資窗口期沒有打開過，融資量比去年同期下滑20%，這就逼著開發商去借更貴的錢。

“很多企業不得不大幅度降杠桿，如果不行就不拿地，用現有的土地儲備去做，今年業績差一點就差一點，銷售規模降一降，比高價拿地理智。”林波預計，今年的第二三批集中土拍，可能就沒有第一批這么熱。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網