南京992億土拍背后：超七成地塊觸頂限價，政府“讓利”能否有效平抑房價？

每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

繼無錫和杭州之后，長三角另一熱點城市南京也完成了今年首批集中土拍。

5月20日-21日，經過兩天的激烈競拍，南京首批集中供應的51宗住宅用地全部成功出讓，總攬金992.516億元，整體溢價率18.15%。

值得一提的是，本次南京成交的51宗地塊中，有36宗觸頂最高限價，觸頂率高達72.6%。這36宗觸頂地塊于5月22日經過搖號，產生了最終買家。

不過，南京在公布本次出讓土地的同時，已經設定好了土地拍賣的起拍價和最高限價，以及未來新房上市的毛坯最高限價，這使得此次集中土拍的整體溢價率控制在18.15%。

多位業內人士向《每日經濟新聞》記者分析認為，此次南京市集中土拍，多數地塊都溢價率封頂進入了搖號階段，體現出市場活躍、開發商看好南京市樓市預期，也展現出政府合理調控地價房價的做法，既給開發商利潤空間，也給消費者足夠的買房可能。

南京城市景觀 圖片來源：攝圖網

百強房企VS本土企業

作為長三角的熱點城市，南京此次集中土拍吸引眾多房企的參與。

據中指研究院統計，此次南京土拍共有超80家企業報名，其中百強房企達40余家。其中，不少是首次進入南京的開發商，如來自廈門的象嶼集團、浙江的祥生集團、上海的港龍地產以及成都的德商地產等。

此外，作為南京本土房企，奧體建設、頤居集團、弘陽地產、下關城開、金基、銀城、朗詩、棲霞建設等均參與了此次集中土拍。

值得一提的是，萬科和保利報名地塊最多，其中保利報名的29幅地塊均位于城區。另外，香港置地的報名地塊也超過15宗。

在此次土拍盛宴中，萬科、招商蛇口、新城控股等頭部房企成為大贏家，而本土房企奧體建設、銀城和江蘇富園等同樣表現出色。

據《每日經濟新聞》記者統計，招商蛇口共奪得3宗地塊，除獨自獲取2宗地塊外，還聯合南通瑞城拿下江心洲G26地塊，總斥資達147.5億元，成為本次南京土拍中拿地金額最大的房企。僅招商一家，已占本批南京供地總成交金額的15%。

在拿地數量上，萬科以4宗地塊排在首位，總斥資達45.878億元；新城控股則以94億元奪得3宗地，均為搖號獲得；龍光、大華、銀誠、奧體建設和江蘇富園均拿下兩宗地；中海、保利、華潤、金科等35家房企各競得一宗地。

記者注意到，此次南京土拍拿地數量排在前三位的房企雖然共拿了10宗地，但拿地金額就占據了總土拍金額的近29％，可見地塊品相分化、房企實力分化之懸殊。

政府預留了利潤空間

據記者了解，此次南京土拍政府部門進一步“收緊”了報名條件，以限制過度競爭，還將搖號地塊的預售條件提高至工程總投資的50%。不過上述舉措并沒有抑制房企的拿地欲望。

“每年只有3次拿地機會，錯過了就不再有。”一位TOP30房企相關負責人向《每日經濟新聞》記者直言，

本次南京集中供地，因為政府預留的利潤空間，所以開發商們都希望能拿到地，土拍現場的競爭也是異常激烈。

如雨花G40地塊經過90輪激烈報價，觸頂進入待搖號階段；新玄武的G24地塊經過4小時、158輪爭奪，最終被招商以總價88.9億元摘得；邁皋橋G42地塊經過11輪報價觸頂，預計成交樓面價26724元/平方米，較所在區域之前地王錦麟融譽大漲4096元/平方米；大校場G28地塊經過7輪報價后觸頂，成交樓面價約37137元/平方米，刷新了該板塊最高樓面地價……

“和北京、杭州的土拍規則相比，南京的出讓方式，起碼還能保證房企利潤。”58安居客房產研究院分院院長張波表示，南京執行的“限房價、競地價”調控政策，通過限定最高地價和搖號，封死了地價的溢價空間。

從溢價率方面來看，本次南京土拍的整體溢價率為18%，遠低于4月底重慶首批集中土拍38.82％的整體溢價率。其中最高溢價率地塊為邁皋橋G42地塊，達31.9%；其余一些熱門地塊如南部新城5幅地塊，溢價率都控制在30%左右。

從這次土拍成交的51宗宅地來看，實際成交地價都處于相對合理或偏低水平，并無明顯上漲，對有效抑制地價上漲過快起到實質作用。如本次有36宗地塊在達到最高限價之后不再繼續往上拍，而是通過后期的搖號決定競得人。

在張波看來，南京政府通過犧牲土地收益、讓利市場的舉措，全力維護房地產市場平穩健康發展，從根本上抑制高地價對高房價的傳導推動效應，降低買房人負擔，體現出良苦用心和穩定市場的決心。

集中供地能否抑制房價

南京此次集中供地總共有52宗，其中淳華G45地塊在競拍前因故終止出讓，其余51幅地塊總出讓面積達258萬平方米，起拍總價約840億元，涉及河西、城南、城北、城東、江寧、江北、溧水、高淳等多個板塊。

從36宗觸頂最高限價的地塊來看，雨花臺區此次出讓的9幅地塊中有7幅達到上限要求。如G40、G41地塊上限價格分別為41.3億元、18.7億元。另外，正方新城G44地塊非常受歡迎，有超55家房企報名，據說房企繳納保證金就超過千億元。

除了河西南、南部新城、江北核心區、城南兩橋、仙林等熱點板塊受到正常追捧以外，正方新城、葛塘、麒麟、板橋等中間板塊的地塊備受追捧。主要是這些板塊介于南京主城和外圍板塊之間，房地價差相對可觀，去化和流速具有提升空間，兩者均衡性更好，如果運作得好，回報率可能超過房地價差較小的主城熱點板塊。

此外，溧水城南、江寧濱江等外圍板塊也有地塊達到最高限價，或者具有一定溢價成交，顯示出南京外圍板塊的熱度也開始局部回升。樓市熱度由主城區向中間板塊、外圍板塊依次傳導，有利于逐步緩解南京樓市的區域分化程度，有利于各區域發展的均衡化和充分化。

據58安居客房產研究院數據，2020年下半年南京市新房成交均價在3萬元/平方米左右的水平，而2021年一季度接近3.5元/平方米，漲幅達到15%。南京新房市場整個2020年基本處于供略過于求的狀態，今年在集中供地下，市場供不應求的狀態可能會持續一段時間，對平抑房價過快上漲有利。

“集中供地能夠抑制名義地價和溢價率的上漲，但在真正解決房價上漲問題上，還需要看具體土拍指引措施，以及增加供應，打壓需求的調控效果只會是短期的。”58安居客房產研究院研究總監陸騎麟向《每日經濟新聞》記者表示。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網