管住“馬甲”！蘇州集中供地盲盒首日開出193億元

每經記者 陳利    每經編輯 陳夢妤    

目送多個城市集中供地之后，蘇州今日終于開啟屬于自己的“雙集中”供地盲盒——首日攬金193億元、最高溢價率14%。

在此之前，蘇州經歷過一段“馬甲”亂飛的時刻。從工商注冊資料看，此次集中供地政策實施前的1月和2月，蘇州新增房地產類公司數量分別是357家和240家；3月猛增至614家，超過前兩個月總和；4月新注冊數量進一步增加到675家。

蘇州官方很快給出反應——限制“馬甲”，違者3年禁拍。

今日集中供應的12宗地均設置市場指導價、中止價、一次報價有效區間，最終2宗涉宅用地底價成交，7宗涉宅用地均溢價拍出，溢價率維持在10%～15%。其中，華僑城以85億元總價搶下三宗地塊，在首日勝出。

華僑城85億攬下3宗地

中指研究院統計，在2020年22城TOP30房企拿地金額排行中，蘇州緊隨杭州、北京，以總金額1110億元排在第3位。

今日集中供應的12宗地中涉宅地塊有9宗，均設置市場指導價、中止價、一次報價有效區間，未設置竣工預售許可調整價。

《每日經濟新聞》記者了解到，在開拍期間，有7宗涉宅用地在網上掛牌自由報價環節均已達封頂價，進入一次性報價階段。最終，2宗涉宅用地底價成交，7宗涉宅用地均溢價拍出，溢價率維持在10%～15%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，蘇州土地市場有兩個優勢：首先，隨著宏觀經濟復蘇，蘇州購房需求明顯會釋放，尤其是產業基礎較好，勢必有助于后續房產項目的消化；其次，蘇州過去幾年調控較為嚴厲，所以市場容易反彈，這種情況下，恰使得拿地機會是較好的。

“2宗底價成交地塊位置上有一定優勢，但最終底價成交究其原因主要是總價相對較高，地塊較零散且有需要配套修建文化設施、醫療衛生等公共設施。”一布局當地的TOP20房企人士告訴記者。

具體來看，編號2021-WG-24號地塊分為多宗小地塊出讓，除了住宅用地外，還分為文化設施用地、上午金融用地、零售商業用地等，總起拍價為23.8億元；編號蘇地2021-WG-22號地塊同樣是分為了多宗小地塊出讓，包括了醫療衛生用地、旅館用地（康養公寓）、零售商業用地等，總起拍價37.3億元。最終兩宗地分別被中建三局和復地拿下。

另外，記者注意到在爭奪7宗涉宅用地時，房企競爭激烈，網上自由報價超過中止價，轉為網上一次性報價。

最終7宗涉宅用地被萬科、華僑城、綠城等多家品牌房企拿下。其中，華僑城旗下南京新僑文化旅游發展有限公司以總價約85億元拿下姑蘇區和相城區三宗宅地，包括起拍總價最高的蘇地2021-WG-31地塊，被華僑城以溢價率11.1%、總價約57.8億元拿下。

值得注意的是該地塊出讓文件明確提出：“為保證項目商業運營質量，乙方須在競得之日起60天內引進一家中國房地產開發企業商業地產綜合實力前15名企業（以‘中國房地產業協會’正式對外公布的《2021中國房地產開發企業商業地產綜合實力TOP50》為準）負責商業的運營管理。”

在這份名單中，萬達、華潤、龍湖、奧園、富力等均在列，而華僑城不在其列。這意味著華僑城在后期還將引入其他房企合作開發。

狂設“馬甲”？限制“馬甲”！

值得注意的是，今日拿地企業大多為各大房企近兩個月才在蘇州設立的，最短的還不足半個月。如以溢價率11.72%、總價20億元拿下高新區通安鎮一宗商住用地的蘇州馳貴房地產公司，2021年4月21日才剛成立，由蘇州澤貴100%控股，而是綠城集團100%控股子公司。

事實上，這不是綠城今年在蘇州成立的唯一一家公司。啟信寶顯示，此次蘇州首批集中供地競拍前，僅5月7日這一天，綠城集團就設立了6家房地產公司，注冊資本均為1000萬元，由綠城持股100%。此外，據記者不完全統計，今年3、4月，綠城還先后在蘇州成立了15家企業。

在蘇州布控的不只是綠城。為能夠在此次首次集中供地中搶得“先機”，不少房企也在近期密集成立了一大批子公司。

啟信寶顯示，金地在5月19日就新增15家房地產咨詢公司，除太倉棲吳房地產咨詢有限公司成立于5月17日外，其余14家均于5月18日成立，注冊地為蘇州太倉；而在4月最后10天，龍光就在蘇州新注冊了超60家房地產公司，進入5月，再次將新增數量增加至66家，截至目前，龍光今年已在蘇州新注冊房地產公司76家。

“房企的這種做法，通俗來講就是馬甲，這和土地交易政策有關，尤其是在涉及到搖號等情況下，部分房企會通過此類手段來增大搖號的命中概率。”嚴躍進表示，這顯然有違既有的土地交易政策，應給予重點打擊。

房企的這一系列舉措，也引來了當地監管機構的關注，蘇州市有關部門就曾先后出臺了相關政策并對部分房企進行了處罰。

5月21日晚間，蘇州市自然資源規劃局就緊急掛出《關于嚴格落實競買要求的通告》，再次重申統一自然人、法人或其他組織直接控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競買，且競買人土地出讓金的資金來源應為自有資金，違規參與競買將被認定為失信行為人，三年內不得參與蘇州土拍。

在業內人士看來，該通告在對房企起到提前警示作用的同時，也意味著本次集中供地的事后審查或比去年更加嚴格。特別是自蘇州土地出讓規則由原本的自主報價改為一次報價之后，每過一段時間就能看到一些利用馬甲拍地的房企被相繼處罰。

封面圖片來源：每經記者 王佳飛 攝