深圳21人搶一套無證“集資房”使用權 溢價近250萬成交

每經記者 甄素靜    每經編輯 陳夢妤    

21人報名，10934人圍觀，423次出價，最終以兩倍于起拍價的458萬元總價成交。近日，深圳一套因債務糾紛流入法拍市場的“無證”房源，引發高度關注。

該拍賣物性質為集資房，該房產無抵押，無房產證，起拍價為人民幣210.4萬元，保證金21萬元。

為何一套無房產證的集資房的使用權，會引得21人超423次出價競拍？

來源：京東法拍

“無證”集資房拍出兩倍成交價

據競買須知介紹，申請執行人李某與被執行人鄭某、孔某因借款合同糾紛，拍賣被執行人鄭某名下的深圳市南山區近海路78號蛇口招商社區服務大廈南座6F房產的使用權，建筑面積65.48平方米，為三房二廳一廚一衛一陽臺格局；房屋評估總價為300.5萬元。

值得注意的是，標的物詳情中明確提出，該房產無抵押，無房產證，按合同規定購買方只擁有使用權，南山區人民法院負責清場交付。

即便這樣，競拍過程仍大出意外。經過兩天共423次出價，該套房源以總價458萬元成交，折合單價為7萬元/平方米。

拍賣詳情中提到的集資房具體是指那種房子？與市場流通的商品房和小產權房有何區別？深圳小產權綜合信息網曾撰文介紹，小產權房、農民房、集資房與商品房同為深圳發展的歷史產物，在深圳，集資房是政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金來建造的房屋，也是經濟適用房的常見房屋類型。

一位南山區資深經紀人告訴記者，集資房同農民房、小產權房一樣，是單位或者村委蓋的房子，只有使用權，不能貸款，而深圳有80萬套小產權，深圳綜合排名最高的小產權留仙居，目前成交價5萬元/平方米左右，流通性非常好。

不過該次被拍賣的集資房，申請人李某向法院提供了一份房地產買賣合同，是鄭某2001年與南山區招商街道辦事處簽訂的。

博拆遷？

對于為何眾多報名者會熱衷于僅有使用權的“無證”集資房，一位深耕深圳法拍業務的經紀人曾小路告訴記者，其前期了解過該套房源，最終因客戶預算不足而放棄繼續追蹤，不過，參與競拍的購房者或與其客戶一樣，看中了該地段房源的稀缺性。

“很多小產權房，在市場上買不到，所以也刺激了法拍市場。”

中原地產南山區經紀人譚平樂表示，蛇口片區很難有沒紅本可售房源，這套集資房如果補地價能轉紅本，就是算便宜了。不辦紅本，就等拆遷或等一起補地價轉紅本。綜合地段價值來看，能拍這價也情理之中，不過目前該片區并沒有明確拆遷的概念。

曾小路也表示，一旦拆遷的話，首先相較周邊，這種房子均價可到10萬元/平方米甚至更高，而且按照目前市場拆遷賠付面積，有可能是1:1.3，現在是60多平方米，拆遷的話可以得到90多平方米。

記者查閱中介平臺成交記錄發現，招商社區服務大廈周邊二手商品房，諸如寶能太古城、恒裕濱城等是深圳的網紅樓盤，去年7月公開成交均價已高達22萬元/平方米。

除拆遷概念外，該類房源被好另一個重要原因是可獲得官方“確權認可”。曾小路表示，這種法拍房比二手市場買農民房、小產權房更加有保障，因為有法院的法律裁定，此類房子競買人拿到執行裁定書等于法院給確權了，只是不能夠交易而已。

對于曾小路的說法，深圳華商律師事務所律師周爭鋒在接受記者采訪時表示了認同，不過他又提示到，拍賣公告和拍賣裁定中明確拍賣的是使用權，最終法院給競買人的執行裁定沒明確所有權的話，競買人是不能承繼被執行人的合同權利的，將來拆遷補償，競買人還是不能依據合同向所有權人主張相關權利。

封面圖片來源：攝圖網