每日經濟新聞 2021-06-23 07:49:50
◎“指導價才13.2萬/平，這一拍，變相告知所有人45萬/平了。”
◎恒裕濱城是深圳長達一年半的精細化調控里，最早被下架二手房源、隱去成交均價的小區之一。
每經記者 甄素靜 每經編輯 陳夢妤
“恒裕濱城二期3座40A228平方米，成交價6317萬左右，公司產權，過戶稅費3900萬，樓價稅費合計1億多，單價接近45萬/平。”
今日（6月22日）深圳一套豪宅在司法拍賣平臺成交，有關競買人真實支出成本和豪宅折合單價引發熱議。
3人參與競拍，超1.5萬人圍觀，時隔兩年，素有“妖盤”之稱的深圳市南山區恒裕濱城，這次在法拍市場又賺足了眼球。
不動產權資料電腦查詢結果表顯示，標的物建筑面積228.72平方米，不動產證號為粵（2017）深圳市不動產權第0180287號，登記價316.9179萬元，登記時間為2017年9月20日。該房源位于恒裕濱城3座A單元40層，A樓棟總層高為46層，為東南朝向四居室，起拍價5618萬元。
該套法拍房保證金600萬元，最終3人出價18次，以6317萬元總價成交，折合單價約27.6萬/平方米。值得注意的是，從18次出價記錄來看，實際競得人是在競拍結束的半小時前才第一次出價，并在23分鐘內拿下該套房源。
根據標的物詳情中公布的網絡詢價報告，本案例共采用了177個最新案例進行估價，最高單價33.7萬元/平方米，最低單價22萬元/平方米，平均單價為27.6萬元/平米。
由此看，27.6萬元/平方米，相較恒裕濱城以往的成交紀錄似乎并不算高，甚至還算撿了個小漏。
事實到底如何？
熟悉深圳灣片區的資深中介陳悅告訴記者，“該套房源為公司產權，原價僅300多萬元，第一次登記了，就算是在開發商名下也只能更名當二手房交易，差額土增（土地增值稅）就夠交的了。”
陳悅緊接著算了一筆賬，“土地增值稅要收60%，成交價6317萬減原價316萬后，乘以60%就3600萬了，5%的營業增值稅約300萬，3900萬是這么來的，只說增值稅和土增就這么多了，還沒算買家的契稅，契稅是6317萬增值稅減營業增值稅后的3%，差不多是180萬。”
“指導價才13.2萬/平，這一拍，變相告知所有人45萬/平了。”
據不動產權資料電腦查詢結果，該拍賣標的物權利人是“深圳市銀海實業有限公司”。
啟信寶顯示，深圳市銀海實業有限公司的實際控制人為深圳市恒裕實業（集團）有限公司、富德生命人壽保險股份有限公司，分別持股51%、49%。
資深中介王飛表示，現在二手房市場價該戶型成交價約8000萬元，因為景觀有遮擋，該戶型在整個小區內算是比較差的，且該房源并不稀缺，市場上也是有同戶型在賣，并非稀缺到只能通過法拍市場來獲取。”
不過關于該套房源的稅費情況，業內還有另一種觀點。
華商律師事務所律師周爭鋒在接受記者采訪時表示，稅費多少最終要看法院執行裁定的表述。如果是連環買賣，到法院訴訟繼續履行，開發商先過戶給原實際擁有人，然后再過戶給買受人，那么需要按照二手房交易的稅費；如果法拍可以直接確認原房產證無效，直接把房產確認給買受人，那么就只交契稅即可。
不過另一位拍賣行的工作人員表示，此次拍賣的是原業主的房子，只是其當時還沒從開發商過戶過來而已，房子屬于原業主，還是要先過戶給他，個人對個人。
這套備受關注的豪宅背后還有另一個故事。
公開資料顯示，今日拍賣的該套房源系海南某落馬貪官所有，目前仍登記在開發商控股子公司深圳市銀海實業有限公司名下。
對于拍賣結束后，該套房是按照二手房還是新房交易，以及認定的依據等焦點問題，記者多次致電廣州市中級人民法院，其表示不接受采訪。
就該套房產的后續交易程序，記者分別致電該房源目前實際產權登記人深圳市銀海實業有限公司和其控股股東恒裕集團，恒裕集團相關負責人告訴記者，其并不清楚該事件具體情況，恒裕濱城項目開盤已久，現在已轉入二手房，公司現在已經沒有相應的人去直接管理該項目，包括當年賣這個項目的很多人估計也已經不在銀海實業公司了。
而對于為何房源產權在開發商名下法院可以直接拍賣，周爭鋒表示，根據《最高人民法院關于刑事裁判涉財產部分執行的若干規定》第七條，刑事判決書認定了這屬于落馬貪官的贓物，判決生效以后，可以直接依據刑事判決書的內容確認歸其所有，直接拍賣。
屢上熱搜的恒裕濱城在業內口碑不一。
2019年底，該小區曾因業主暴力控盤拉升房價，而被戲稱為“妖盤”，從而引發官方高度重視。
彼時深圳市住建局發布通告稱，近日，有媒體報道我市恒裕濱城、中糧鳳凰里花苑等部分住宅小區業主通過微信群發布集體漲價言論，惡意炒作二手房價，造成了不良的社會影響。捏造虛假事實、散布虛假言論、哄抬房價、惡意炒作等行為，不僅嚴重背離中央“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位”，嚴重影響全市房地產市場健康發展，還涉嫌違法違規。
深圳市住建局表示，對于涉嫌集體惡意炒作房價的小區，主管部門將暫停辦理該小區二手房網簽手續，并在該小區發布二手房交易風險告知書。
而恒裕濱城也是深圳長達一年半的精細化調控里，最早被下架二手房源、隱去成交均價的小區之一。
不過，恒裕濱城又因是次新豪宅，戶型得房率高，具有“灣區贈送之王”的稱號。以該小區88平米戶型為例，套內使用面積高達127平方米。相較業內普遍75%～80%的得房率，恒裕濱城因110%～150%的超高得房率而備受豪宅置業者喜愛，也被市場稱為是“終極置換的網紅盤”。
封面圖片來源：視覺中國
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