二手房貸款標準，指導價、成交價、評估價誰主定價？

每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

自今年2月深圳開啟二手房參考價新政后，寧波、成都、上海、東莞、廣州、北京、三亞等超過15個城市也陸續公布二手住房交易參考價格發布機制。

不過，近日一則“廣州有銀行可以不用按照參考價發放二手房貸款”的消息在房地產市場引起熱議。

是廣州二手房貸放松的信號？還是部分銀行的正常操作？

《每日經濟新聞》記者通過實地走訪和多方采訪獲悉，廣州部分銀行目前可以不嚴格按照參考價、而是以評估價來發放二手房貸款。但也有“評估價與指導價不會背離太多”和“核定貸款成數和貸款金額”的前提。

參照已出臺二手房參考價9個多月的深圳可以發現，二手房參考價這一透明公開的市場房源價格機制已威力初顯。由于房地產市場、金融市場情況不同，各地在二手住房交易參考價格、銀行按揭貸款細則上呈現出“一城一策”的特點。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，由于價格本身就是市場供需的指揮棒，因此也沒有硬性要求市場機構要按照參考價來執行或者作為上限，銀行會自身考量是否采納參考價、考量的占比是多少。

廣州珠江新城片區 

圖片來源：攝圖網-501350447

 

調查：廣州部分銀行可按評估價放貸

近日，《每日經濟新聞》記者以購房者身份咨詢了廣州多家國有銀行、商業銀行支行了解到，目前部分銀行可以不嚴格按照參考價、而是以評估價來發放二手房貸款，但此后不排除會按照參考價來嚴格執行。

不過，這部分銀行放貸也有兩個前提：一是評估價與指導價不會背離太多；二是在貸款審批時，銀行還會按照貸款人家庭名下住房套數、征信按揭記錄、收入等各方面核定貸款成數和貸款金額。

“現在部分銀行可以按照評估價或成交價來審批辦理按揭。”廣州番禺區、天河區、黃埔區、海珠區等多位中介人士向記者透露，但如果掛牌價與參考價差距過大，只能按照參考價貸款。

以番禺區的錦繡香江花園小區為例，其參考價均價為34850元/平方米。目前其在中介網站上一套190平方米的4室2廳別墅戶型參考價總價是671萬元，但其掛牌價為1260萬元，掛牌均價達到了65000元/平方米，比參考價高出超過30000元/平方米。

廣州番禺區錦繡香江花園

圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝

對于近日市場上“廣州已經有小區的成交價低于指導價，因此銀行放貸就可以繞過指導價”的說法，記者通過實地走訪番禺、黃埔等多個均價較低的樓盤時，并未發現有低于二手房參考價的房源，較多的是接近參考價的房源。

一位深圳銀行業人士告訴記者，深圳二手房貸款一直嚴格執行以參考價為硬標準，但當成交價低于參考價時，則以價格較低的成交價作為放貸標準，因此不存在繞過參考價、指導價一說。

“廣州之前公布了參考價，但是沒有明文要求銀行嚴格執行參考價，基本上銀行還是按照各自的要求酌情處理，所以沒有強制性硬性規定必須執行參考價。”廣州資深按揭貸款業內人士鄭大源在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，因為之前也沒有嚴格執行，現在如果不執行的話實質性影響不大。

記者從多位中介人士處了解到，雖然沒有明文規定，但此前二手房按揭貸款都默認是按照參考價來審批，“因而此前首付的成本會比較高，我們當時也不太建議客戶購買二手房”。

“當存量房成為監管主體后，缺少一個監管的抓手和信息參考機制，二手房參考價就主要是給市場披露一個公開透明的信息指導。”李宇嘉告訴記者，由于價格本身就是市場供需的指揮棒，因此也沒有硬性要求市場機構要按照參考價來執行或者作為上限，銀行會自身考量是否采納參考價、考量的占比是多少。

廣州天河區珠江俊園小區

圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝

中指研究院也在一份報告中指出，長久以來，我國房地產市場屬于增量市場，多數城市新房市場規模占據主導地位，政府調控政策也大多針對新房市場，二手房市場的監管體系、調控政策還不夠完善，部分城市二手房市場亂象叢生。陰陽合同、業主抱團哄抬房價、中介推髙房價等現象層出不窮，阻礙了二手房市場健康穩定發展。

近些年，隨著越來越多的熱點城市逐漸步入存量時代，針對二手房市場的管控也愈發重視。二手房市場的進一步規范，對實現整個房地產市場平穩健康發展起著重要作用。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，理論上參考價和市場價都是銀行評估價的參考標準，所以所謂的可以按照評估價發放貸款并不稀奇，也有些銀行表示會嚴格執行調控政策。

業內：按參考價放貸并非硬性要求

“廣州發布二手房參考價的時候，就沒有銀行公開宣稱要按照指導價來做貸款評估價，這和深圳的差別很大。”

李宇嘉表示，如果當市場失靈到一定程度，就需要銀行去按照參考價來作為貸款的評估價來發放貸款，達到去杠桿的目的，比如深圳。至于廣州或其他城市不這么做，也并不是說就不可以，這是尊重市場規律的一種表現，但現在不這么做，不代表以后也不這么做。

事實上，從各地發布關于建立二手住房交易參考價格發布機制的通知中，也可以發現表述上的差異。

在《深圳市住房和建設局關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》政策解讀中，深圳市住房和建設局就指出，發布二手住房成交參考價格有利于加大二手住房交易信息公開力度，引導市場理性交易，引導房地產經紀機構合理發布掛牌價格，引導商業銀行合理發放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險，穩定市場預期。

“深圳當時推出二手房參考價時，一開始銀行不知道怎么做。金融監管部門就開了一個會，大家達成共識，緊接著建行等國有銀行就公開宣稱會按照指導價來做銀行的貸款評估價，其他銀行紛紛跟進。” 李宇嘉續稱。

廣州天河區華景新城片區

圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝

另外，三亞市住房和城鄉建設局11月22日發布《關于進一步加強二手房市場交易監管工作的通知》，要求房屋交易部門、金融機構、經紀機構等在業務辦理過程中，要以發布的二手房參考價格作為依據，超出參考價格范圍的，不得辦理交易網簽手續。

可以看出，在深圳、三亞的相關通知中，均特別提出參考價要成為銀行等金融機構的業務辦理依據。而廣州當時的政策并未明確指出這一點，且在政策發布后也沒有銀行公開進行表態。

廣州8月31日發布《關于建立二手住房交易參考價格發布機制的通知》的政策解讀中，其表述是“二手住房交易涉及的相關機構，應將交易參考價格作為開展業務的考量依據之一，在相關業務開展過程中作為重要參考” 。

與深圳、廣州臨近的東莞也于10月8日發布了《關于建立二手住房交易參考價格發布機制的通知》，相關表述與廣州類似，即“二手住房交易涉及的相關機構，應將二手住房交易參考價格作為開展業務的參考依據之一”，并未明確提及銀行或金融機構。

但在政策發布后，東莞的四大行以及多家股份制銀行表示，開始參考二手房參考價做依據審批房貸。一位東莞的銀行業人士告訴記者，現在并不是東莞所有銀行都按照參考價審批二手房貸款，有的銀行會在參考價均價的基礎上浮10%左右認定審批貸款，“其實我們也是一種觀望的心態” 。

市場：“筍盤”有了官方標準？

“現在買家上來就問，參考價賣嗎？”在深圳從事房地產中介行業已經5年的陳鈺告訴《每日經濟新聞》記者，在深圳推行二手房參考價并要求金融機構以參考價作為放貸依據后，成交價接近參考價的二手房源也越來越多。

事實上，在深圳剛出臺二手房參考價時，業內還曾有質疑聲，認為“會導致買家付出更多隱形成本”。比如當成交價高于指導價時，多出的首付就需要買家承擔。有中介還在社交平臺曬出“指導價急售房源，附帶業主本人真跡價值380萬名畫”等段子。

而現實卻是二手房參考價政策的精準狙擊。深圳多位中介人士表示，現在深圳龍崗、龍華等區域已經有不少房源的成交價接近指導價，“偶爾還有低于指導價的房源，筍盤有了官方標準”。

比如在10月底，深圳龍華區的保利悅都花園一套約118平方米的5房房源放出，稱“低于參考價，600萬”。在中介網站上，類似戶型的房源參考價的總價是627萬元。一位熟悉該房源的中介告訴記者，這套房之所以低于參考價，一方面是位于頂樓，另一方面是業主需要用錢急賣。

某中介在朋友圈曬出的指導價房源

海貝找房總經理謝林鋒向《每日經濟新聞》記者指出，參考價也是衡量二手房成交額的標準，主要是按指導價可以正常按首付比例貸款了，“二手房接近指導價成交是二手市場接下來的必然趨勢，只會越來越多。”

顯然，已經推行二手房參考價9個多月的深圳成為其他城市的觀察窗口。

近期，廣州的東方新世界花園也掛出一套約170平方米的房源，掛牌價為1380萬元。而同戶型的其他房源掛牌價在1900萬元，指導價為1323萬元，同樣也是因為“業主急賣”。

廣州首批發布二手住房交易參考價的小區共有96個，指導價與此前掛牌價的均價差距在3000元-80000元/平方米。

數據來源：廣州房產

但值得注意的是，深圳首批發布二手住房交易參考價的小區達到了3595個（全域實行），東莞首批也有218個小區，但廣州首批僅96個小區。而一直以來，廣州的二手房交易量都是遠高于深圳和東莞的。

《每日經濟新聞》記者實地走訪發現，除天河區、海珠區、越秀區部分高價樓盤外，已經有部分小區的二手房掛牌均價接近參考價。

黃埔區萬科新里程一套77平方米的房源參考價總價在261萬元，掛牌價在338萬元，總價差距在77萬元。附近中介表示，“這套房源現在因為二手房參考價政策調整的原因，需要以參考價作為展示房源，你可以以參考價作為一個依據，如果有進一步意向，可以與業主那邊面談溝通一下，最終交易都是以雙方協商的為準的。”

番禺區廣地花園一套兩房戶型房源，參考價在213萬元，業主掛牌價在240萬元，差價僅27萬元。

廣州番禺區廣地花園小區

圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝

“二手房參考價本身也是要調整的，在市場明顯回調的時候，關于二手房參考價的制定、銀行貸款等都會有所調整的。政策的目的是要保持市場價格的穩定和預期的穩定，不希望大起大落，這個是很重要的，所以也不完全就是說最后市場都按照參考價（交易）。”李宇嘉告訴記者。

影響：參考價下二手房市場降溫

“二手住房成交參考價”政策主要通過調趨勢、控掛牌、限杠桿這三方面作用影響二手房市場量價走勢，并進一步通過二手房市場和新房市場的關聯關系，將影響傳導至整個房地產市場，從而實現穩房價、穩預期的核心目標。

中指研究院報告顯示，從已出臺“二手房成交參考價”政策的十余個城的市場表現來看，參考價政策的整體效果較為顯著，多數城市二手房市場快速升溫的態勢得到扭轉，成交量逐步縮減，價格漲幅持續收窄甚至轉跌。

據深圳中原研究中心統計，從過戶數據來看，10月深圳二手住宅過戶套數為1605套，環比下滑9.1%；二手住宅成交15萬平方米，環比下滑11.2%。10月二手住宅過戶套數為2012年3月以來的最低值。

廣州市場亦是寒意濃濃。廣州中原研究發展部統計顯示，10月份，廣州二手住宅市場受“政策調控+一手分流+國慶假期”等多重影響疊加下，直接導致二手市場成交量環比下跌兩成多，跌至全年最低位；網簽均價為27568元/平方米，環比回升2.7%。

《每日經濟新聞》記者發現，自推行二手房參考價后，以資深中介李可為代表的多位廣州中介在社交媒體的宣傳多數以新房為主。在面對前來咨詢二手房的客戶，李可他們也會著重推薦新房房源。

“參考價出來后，對客戶心理的影響還是比較大的，大家都在觀望，二手都不好做，只能去做新房了。”李可說。

數據來源：廣州中原研究發展部

“廣州推行二手房參考價以來，二手樓市成交量接連下挫，9月份和10月份的網簽量分別只有6191套和5206套，對比去年同期幾乎腰斬，對比6-8月也至少下降了兩三千套。”

肖文曉表示，客觀來看，當前二手樓市成交低迷。實際上在該政策之前，隨著廣州各項調控政策的收緊，全市二手住房成交量已從之前的過萬套下降到八千余套，參考價的發布只是加速了市場觸底的進程。

可以發現，近幾個月來，無論是廣州還是深圳，由于一手新房促銷力度大以及此前按揭貸款收緊的影響，原本也在觀望二手房客戶被新房分流不少。一位貝殼找房中層人士告訴記者，現在各地新房都在主推一二手聯動，新房的傭金也比二手房樂觀。

而在“有銀行可按評估價放貸”消息傳出后，廣州業內及部分中介人士認為，這將在一定程度上回暖二手房市場。

鄭大源指出，“由于之前大家認為銀行在執行按參考價放貸，或者認為執行后可能導致市場走向低迷，故而會采取觀望?，F在有銀行可按評估價放貸，顯然可以恢復市場信心，可能會因此導致二手房交易量活躍一些。”

“現在談二手樓市回暖也有些言之過早，畢竟樓市政策面整體依然偏緊，而年底一手樓盤大力促銷也不利于二手樓市聚攏人氣，預計年內低位徘徊的可能性較大。”肖文曉表示。

值得注意的是，雖然廣州“有銀行可按評估價放貸”引來市場熱議，但多方均表達的一致信息是——現在二手房按揭貸款的放貸時間較之前已經縮短。

“相對于銀行可以按照評估價發放貸款的討論，近期樓市真正的利好消息其實是剛需的房貸需求正在逐漸得到滿足。”肖文曉表示，根據目前掌握的情況，首套房貸放款速度都在加快，排隊時間從原來的至少五六個月縮短到目前的最快兩三個月。

《每日經濟新聞》記者也通過走訪了解到，除中信銀行等個別年內已經沒有放貸額度的銀行外，廣州多家銀行的放貸時間已經有明顯的縮短。

“在11月之前，廣州二手房按揭貸款放貸至少需要5個月至半年左右。但從11月開始，放貸時間已經縮短至3-5個月。”廣州資深中介李可告訴記者。

據貝殼研究院數據，10月份“北上廣深”四個一線城市的首套房的房貸利率分別為5.20%、5.00%、5.85%、5.10%。廣州10月份的首套房貸利率較上月下降15個基點，深圳則下降10個基點。

目前深圳各大銀行房貸也已經正常接受業務申請、辦理，在此之前深圳二手房按揭貸款大多也需要等待半年左右。深圳某國有銀行人士表示，目前按揭貸款放貸周期大約在1-3個月。

記者手記丨理性看待樓市“利好消息”

從今年下半年開始，大多數城市的房地產市場降溫十分明顯。無論是二手房或新房市場，即便出現讓價、降價走量，預期的成交效果也不如往年。

在“二手房成交參考價”等一系列行之有效的政策實施以來，各地樓市都已經在理性回歸中，購房者的觀望心態也愈發濃厚。面對市場偶爾傳出的所謂“利好消息”“樓市底價”等言論及打折促銷房源，購房者應該保持理性與謹慎。

“健全房地產調控長效機制，促進房地產業穩定健康發展”是政策的核心目的。在樓市理性回歸、二手房市場進一步規范過程中，真正的首套首貸剛需購房者不會再被“誤傷”。所謂的“利好消息”也是主要針對這些剛需購房者，這也正是對“房住不炒”“居者有其屋”的落實。

可以肯定的是，無論是近期部分城市二手房按揭所有松動，還是部分銀行可以按照評估價來發放二手房貸款，都不是所謂樓市“回暖”信號的體現。“房住不炒”與“穩地價、穩房價、穩預期”的調控基調不會改變，樓市已經告別“黃金時代”。

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記者：黃婉銀

編輯：魏文藝

視覺：劉青彥

排版：魏文藝 馬原