每日經濟新聞 2022-01-21 18:50:03
◎預售資金監管趨嚴本身就是為了防止項目爛尾、項目無法按時交付問題的產生，根本上是為了保障消費者權益。此次煙臺適當做出放松預售資金監管，可以看作是保障房屋正常交付的基礎上所做的適度調整，且調整之后的資金要優先用于支付農民工工資。
每經記者 吳若凡 每經編輯 魏文藝
1月18日，山東省煙臺市住建局發布《關于對煙臺市2020年度守信房地產開發企業實施激勵措施的通知》指出，對信用評級高的房企放開商品房預售監管資金留存比例，并按照信用評級有3到5個點的下調。
1月19日，福州市城鄉建設局官網發布《我市“三點發力”強化商品房項目預售資金監管》，明確新建商品房項目的預售資金監管額度原則上不少于項目工程總造價的1.2倍，并按工程建設進度節點撥付使用監管額度內的商品房預售資金。這較之前的政策明顯進一步趨嚴。
一個是對商品房預售資金監管有所放松，另一個則是繼續強化。為何兩個城市會有完全相反的操作？未來商品房預售資金監管是否會繼續放松？
“此次煙臺頒布相應措施和城市本身有關，僅調整幾個百分點對企業本身的幫助并不大，更談不上緩解資金壓力。”
億翰智庫總監于小雨向《每日經濟新聞》記者分析認為，不同城市的基本面和房地產市場行情有較大差異，如果一個城市內爛尾項目普遍，大概率政策不會出現放松跡象。核心城市由于需求支撐力更強，未來也將是人口集聚的重點區域，大概率也很難出現預售資金監管政策的松動。
來源：煙臺市住建局網站
煙臺住建局通知明確，將按照《山東省商品房預售資金監管辦法》等規定，對守信企業落實相應激勵措施。對信用等級為AAA級開發企業，商品房預售監管資金留存比例降低5個百分點；對信用等級為AA級開發企業，商品房預售監管資金留存比例降低3個百分點。上述3%-5%的預售資金監管解除后，須優先用于農民工工資支付。
實事上，此前已有城市對商品房預售資金監管政策進行過類似調整。
去年11月23日，成都市住建局發布《關于精準應對疫情沖擊全力實現年度目標的通知》，要求提高房地產預售資金監管使用效率，企業信用等級為A級及以上的，可使用外地銀行保函替代相應下浮的監管額度。在項目主體結構工程完成四分之三以及主體結構封頂兩個節點，監管額度內預售資金支取比例上限分別提高5%；項目并聯竣工驗收備案后，監管額度內預售資金支取比例可達到95%。
對此，于小雨向《每日經濟新聞》記者分析認為，預售資金監管趨嚴本身就是為了防止項目爛尾、項目無法按時交付問題的產生，根本上是為了保障消費者權益。此次煙臺適當做出放松預售資金監管，可以看作是保障房屋正常交付的基礎上所做的適度調整，且調整之后的資金要優先用于支付農民工工資。
克而瑞研究中心總經理林波告訴記者，煙臺和福州對商品房預售資金監管的不同做法，其實還是基于因城施策，各地的出發點不同。如煙臺預售監管資金解除后，須優先用于農民工工資支付。而加強監管，是因為樓盤項目的爛尾風險在增加。
《每日經濟新聞》記者注意到，目前已有包括連云港、三明市、天津、秦皇島、鎮江、衡陽、漳州、蘭州、許昌、上海、重慶、北京等多城出臺相關文件，重點加強對新建商品房預售資金的監管，維護市場交易平穩健康。
僅在去年11月初的10天之內，包括北京、石家莊等在內的7個城市發布了升級版預售資金監管的相關規定。
針對本次煙臺放松商品房預售資金監管的舉措。58安居客房產研究院分院院長張波表示，放松預售資金監管，其背后有一定的門檻和相應條件，并非針對整個行業，而是針對一些信用狀況比較良好的企業出臺相應的規定，不具備普遍意義。
“放松是在原來過緊的情況下微調，短期之內對企業的紓困是有可能的。長期來看，預售資金監管會保持一個比較嚴的狀態，甚至不排除以后預售資金不讓動的可能。”億翰智庫副理事長兼首席研究員張化東告訴記者。
值得一提的是，近日有市場傳言稱，住房監管部門將放寬開發商對商品房預售資金的使用。這也引起業內關注。
“總體大方向是商品房預售資金監管政策的從緊，絕大部分區域對于預售資金監管是以從嚴為主，這在近兩年來看是一個不變的方向。”
張波表示，在當前穩經濟的背景下，穩定房地產企業的預期也尤為重要。因城施策之下，靈活調整商品房預售資金監管政策也可以納入考慮，特別是針對不同信用資質的地產開發企業采取不同的監管容忍度，既能形成激勵效應，又有利于開發項目的推進。
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封面圖片來源：攝圖網-500752910
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