嚴調控下深圳樓市“驟冷”：有樓盤疑夸大銷售數據，“網紅盤”遇冷但表示“不會降價”

每經記者 甄素靜    每經編輯 魏文藝    

“部分開發商開盤粉飾銷售數據，主要是不想放下身段、好面子，不想轉介、分發渠道費用等。”

近日有市場人士告訴《每日經濟新聞》記者，即便開發商用上了中介帶客戶、開盤就打折等促銷手段，新房成交數據仍不好看。為提振市場信心，部分樓盤通過“拔高”銷售數據，營造熱賣氛圍以博市場關注。

記者近日實地走訪深圳多個在售樓盤項目發現，自去年四季度開始深圳新房市場驟冷，進入2022年以來依舊未有好轉，即便是早先多個開盤售罄的“網紅盤”，開年以來的銷售也難逃遇冷。

58安居客房產研究院分院院長張波分析認為，新房市場遇冷是深圳嚴控樓市取得的相應效果，預計今年如果政策不再持續加碼的情況下，深圳樓市有望在一季度迎來觸底的小幅反彈。但房價在今年還沒有出現大漲的機會，依然會保持穩定，成交量預計會比去年有較為明顯提升，尤其在新房層面。

深圳某樓盤售樓處 圖片來源：每經記者 甄素靜 攝

部分樓盤疑“拔高”銷售數據

“海報上宣傳的銷售數據跟實際成交出入較大，一些開發商為了臉面好看，玩起營銷套路，粉飾開盤去化數據。”上述市場人士向《每日經濟新聞》記者表示，自去年10月下旬至今，深圳部分項目開盤實際去化數據與開發商地外宣傳的數據相差較大，有的甚至相差達一倍之多。

以位于深圳市羅湖區的某樓盤項目為例。該項目于去年12月中旬獲批預售，并且公布了銷售方案，均價8.59萬元/平方米，總價799萬-1825萬元。當月下旬該項目首度開盤，開發商海報宣傳稱“首開勁銷238套，折合去化率為33.6%”。

在去年四季度以來深圳新房市場逐漸轉涼的背景下，該項目首度開盤能實現這樣的銷售數據實屬亮眼。但在距離該項目開盤約一個多月后，記者查詢深圳市房地產信息平臺獲悉，截至1月26日下午15時，該項目“已簽認購書”和“已備案”房源共計85套，另有一套房源為“分局鎖定”狀態，與開發商宣傳的勁銷238套相去甚遠。

而更早開盤的龍崗區坂田的某住宅項目，共推出超500套89-111平方米住宅房源，均價6.23萬元/平方米，總價為517萬-733萬元。在開盤次日，該項目認證的深圳公司公眾號發布消息稱，“熱銷全城當紅不讓，當天下午轉線下順賣，截至當晚共斬下11億元銷售額。”

記者查詢深圳市房地產信息平臺獲悉，截至1月26日15時，該項目“已簽認購書”和“已簽約”的房源共計107套。

上述市場人士表示，龍崗坂田這一項目宣稱成交11億元銷售額，若按照實際銷售套數計算，套均總價1000萬元出頭，而實際上該項目套均總價不足600萬元，最高總價不超過800萬元，開發商公布的營銷數據與實際成交套數相差甚遠。

記者從一位房產中介處了解到，現階段深圳新房銷售基本步驟是：首先購房者進行意向報名登記，核驗資格成功后，根據房源與意向登記人數多少確定是否搖號及選房順序。選房后簽訂認購書，購房者按照認購書在約定時間內找開發商簽訂正式的預售買賣合同后，由開發商去政府備案。

深圳某樓盤項目銷售中心 每經記者 甄素靜 攝

記者又從深圳市住建局官網查詢獲悉，深圳新房交易流程中“已簽認購書”指房屋已經簽訂認購書，但尚未簽訂正式預售或現售合同，“已備案”指簽訂的買賣合同已完成備案。

從交易流程來看，由于各個環節工作存在溝通時間差，不排除選房與認購和備案信息更新有時間差的可能。

不過，上述市場人士表示，現在新房有銷售方案，一般一周左右可以更新到最新狀態。像關注度高的“網紅盤”項目，基本能做到開盤2-3天內更新。而這種開盤已經超過一個月甚至時間更長的項目不可能一直不更新。那就只有一種可能，就是沒賣掉。

開發商為何會粉飾銷售數據？該市場人士認為，一方面開發商過于自信，不太想承認新房市場轉冷，勉強撐著正常銷售，不提前走轉介；另一方面，開發商在乎牌面，若去化率不足10%，自我感覺太掉價。

對于市場這一質疑以及真實的成交數據，記者致電上述龍崗區坂田的項目售樓處，其工作人員表示，（目前銷售）200套多一點，具體金額沒有統計。當記者咨詢為何官方平臺顯示“已備案和已簽認購書房源為107套”時，該工作人員又改口說，接近200套也就是200套的樣子。

隨后，該工作人員又稱，“我能告訴你的就是，我們這個樓盤在（去年）12月份開盤，無論我們真實銷售了多少套，在整個坂田片區，我們賣得是最好的一個樓盤。”

而上述羅湖區項目的置業經理則回應記者稱，“線上選的房源在網上是可以看得到的，線下選的房源是看不到的，沒有實時更新。”但對于無論線下線上最終均需走官方的備案系統以及周期等問題，該置業經理并沒有回復。

就開發商營銷數據與官方認購備案數據之間的差異，記者采訪咨詢了深圳市住建局的工作人員，截至發稿尚未獲對方正式回復。

2022年1月以來深圳新房成交量

數據來源：深圳市房地產信息平臺

深圳房地產信息網數據顯示，2021年深圳全年共成交新房住宅52417套，同比增加15.5%，創2016年以來新高，平均每天的成交量近150套。而今年1月前25天，深圳新房成交量僅有兩天高于150套，有14天的成交量低于100套，整體成交情況遠遜于2021年。

“我們一分錢優惠都沒有”

不過，即便現階段某些樓盤銷售暫時遇到困難，深圳熱點片區的“網紅盤”目前并沒降價促銷的計劃。

1月7日，光明星河天地華邸取證并在深圳市住建局公示，共推出248套住宅、184套商務公寓、269套辦公和11套商業產品，1月15日正式選房。

星河天地華邸本次推售的248套住宅是該項目的第五期，位于光明核心區且靠近地鐵口，是深圳西部熱點片區當之無愧的“網紅盤”。2021年入市的三期、四期房源均開盤即售罄，本次推出的住宅均價和三期、四期持平，為5.19萬元/平方米帶精裝，總價426萬-565萬元/套。

在項目開盤后的第三天，《每日經濟新聞》記者前往該項目售樓處實地探訪發現，售樓處現場仍按照簽約現場布置，地面鋪有紅地毯，并設置了多個簽到臺接待前來簽約的客戶。當天下午，售樓處內并沒有簽約的購房者，只有多名銷售人員聚在大廳。記者進入到售樓處時，前臺工作人員詢問記者是簽約還是看房，并安排了一位置業顧問接待。

深圳某在建樓盤項目現場 圖片來源：每經記者 甄素靜 攝

該置業顧問向記者介紹稱，開盤銷售去化達到6成，賣了一百多套。當記者詢問后期是否有降價促銷的計劃時，置業顧問多次強調并不會降價，并介紹了樓盤的各種優勢，表示項目新房與周邊二手房的價差足夠支撐項目后期不降價，“周邊二手房項目都8萬了，我們限價才5萬多。”

上述羅湖區項目的置業經理在接受記者采訪時同樣表示，“成本都八萬了，我們賣八萬五還降？這都虧錢在賣了。如果不是限價，我們本來要賣13萬的，現在我們一分錢優惠都沒有。”

深圳貝殼研究院最近發布的報告顯示，在整個大灣區，深圳和廣州是目前二手房價格比新房價格高的兩個城市。

記者注意到，具有深圳樓市風向標意義的南山區華潤城項目，在過往開盤均是迅速售罄，但近期也銷售遇冷。1月12日，華潤城潤璽二期開盤剩下的百余套房源開始啟動全民營銷，參與者每推薦賣出一套房，將享有5000元/套的稅前獎勵。

而在此之前，位于前海的潤肇府項目曾退出6套房源，其中有1套150平方米和5套110平方米。更早之前，招商領璽項目也有兩套房源被退出，此后很快就又遞補選房。

對此，有接近華潤置地的人士告訴記者，在銷售過程中，比如貸款審核未過等，有幾套房源退出也屬于正常，按照慣例將會順延選房。

近日，《每日經濟新聞》走訪了啟動全民營銷的南山區華潤城項目現場，發現目前在售的二期項目剛剛開始搭建外立面。一路之隔的便是去年萬人搖號的潤璽一期項目，僅隔一路僅隔一年，市場待遇卻完全不同。

深圳某樓盤項目現場 圖片來源：每經記者 甄素靜 攝

隨后記者前往潤璽二期售樓處，前臺人工作員表示需要提前預約才可進入到城市展廳，并表示近期來看房的人多。不過當日下午，在記者聯系等待置業顧問的近半個小時里，展廳里除進來一位置業顧問外，并未見到其他前來看房的購房者。

而在更早之前，亦是開盤就售罄的萬豐海岸城項目曾傳出退出54套房源的消息。關于退房原因網上說法不一，有認為是產品與實際宣傳不符，有認為是資料審核未通過。

隨后記者致電了寶安公證處，對方向記者確認了萬豐海岸城項目的退房消息，表示已安排了遞補選房。但對于退房原因，對方表示“并不知悉”。萬豐海岸城的工作人員則告訴記者，有的是因為按揭貸款辦不下來，有的客戶因為現在市場走低有些猶豫，還有客戶因為現在供應量大還想看看其他選擇。

一位已經辦理了退房的業主告訴《每日經濟新聞》記者，“沒買成，委托了律師朋友幫我處理溝通。”至于退房的更多細節，該業主不再多透露。

亦或是近期高層不斷釋放出的積極信號給了市場信心，記者在與深圳多個樓盤置業顧問和中介人員交流過程中明顯感受到，這些政策預期讓產業鏈上的從業者相信市場未來會轉好，并積極向前來咨詢的購房者轉發、兜售其獲得的信息。

如近日國家發改委發布《關于做好近期促進消費工作的通知》，其中第八條中提及，促進住房消費健康發展，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

“實際上從高層各個會議來看，對于房地產調控政策其實有向寬松地細微調整，但是這些會議精神落實到金融端和調控等還需要一定時間、需要制定細則，所以短期內可能大家并沒有感覺到政策暖風在市場引起的變化。”深職院房地產研究所所長鄧志旺教授表示，可以預期的是，未來政策會有進一步寬松，但非常大的刺激政策肯定是不會有了。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經記者 甄素靜