記者觀察｜房地產進入“黑鐵時代”，房企該如何應對？

每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

2月11日晚間，郁亮在一份題為“敢拼才會贏”的2022年會總結發言中，將2022年形容為“破釜沉舟、背水一戰”的一年，也是一個新時代的開始；將當下的房地產行業總結為“黑鐵時代”，并詳細談了對戰略、組織、人、機制、文化五位一體新的理解與思考。

作家王小波曾寫過四部關于時代的小說，分別為《黃金時代》《白銀時代》《青銅時代》和《黑鐵時代》。這也常被用來形容房地產等行業的不同發展階段。

大約在2012年前后，郁亮就在行業首先預判“人人彎腰就可以撿到黃金的時代結束了，房地產行業進入了白銀時代”。在2019年，郁亮又重申了“白銀時代”的論調。

但在2022年，郁亮直接跳過了“青銅時代”，判斷行業進入“黑鐵時代”，萬科需要建立新的錨定點。

面對新的行業階段，房企該如何應對？

行業進入縮表出清階段，這是一場生死之戰。

在2021年10月，郁亮就在萬科業務交流會上詳細談論過“縮表”的痛苦。“對開發商而言，縮表更直接的表現為要降債務、控杠桿，以及去金融化。”

去金融化是什么概念？過去幾年間有一些所謂的金融創新如明股實債等，會使得杠桿更高。在去杠桿過程中，資產端必然發生變化，投資、開工下降，疊加前期高價拿地，導致行業短期業績受重大沖擊是必然的。

沖擊之下，房價下降使購房者受影響，房企業績下滑使投資者受影響，拿地減少使希望賣地的地方政府受影響，因此縮表的過程是很痛苦的。

回望2021年可以看到，房地產行業的風險出清在加速，土地市場坐上了從過熱到過冷的“過山車”，大多數房企銷售額同比下滑且未完成年度銷售目標。

因此，郁亮將2022年形容為“背水一戰的一年”，即要么死、要么活，沒有中間狀態。

“房住不炒”其實是“房住”和“不炒”兩個方面。

郁亮表示，對“房子是用來住的”這個方面，要切實解決居民的合理居住需求。“不炒”是指盡管可能會放開部分購房限制，但還是不允許炒房，漲幅限制還會保留，政府也會通過諸如稅收或限制出讓等方式管控投資投機。盡管“房住”可能會釋放一些需求，但今天還有這么大量的需求嗎？而且隨著需求不斷被滿足，總量也在不斷變小。

一個明顯的例子是，以往遍地開花的返鄉置業潮在今年春節已不復存在。據中指研究院統計，2022年春節期間（1月31日-2月6日），重點監測城市新建商品住宅成交面積同比下降超過五成。

值得一提的是，買萬科房子的客戶年齡又推遲了兩歲。雖然郁亮沒有透露具體年齡是多少，但“推遲”已經能一定程度反映剛需購房群體的壓力。

據今年1月貝殼研究院發布的《2021城市剛需購房報告》，受限于較高的“上車”門檻，一線城市客群購房壓力較大，剛需客群購房平均年齡約為33.5歲，高出新一線城市1.1歲，高出二線城市0.7歲。

而剛需置業者年齡的高低，根本還是受到置業成本的影響，直接表現在調控政策、貸款門檻、市場預期、本地人群置業習慣等方面。

另據中指研究院監測，今年1月50城商品住宅成交面積同比下降34.1%，降幅擴大。同時，多家機構預計，2022年全年商品房銷售面積、銷售額都將下降10個百分點以內。

“在新的發展模式中，人—地—房之間的關系可能會有所改善。核心、主要城市的住房供應會增加，過去一些出于限購等原因未被滿足的改善需求未來有釋放的可能。”

在郁亮看來，大家要適應行業回歸民生屬性這個現實，不要指望價格上漲。

“穩地價、穩房價、穩預期”是長期目標，房價會穩但難漲。從今年1月百城新房成交數據可以發現，雖量跌但價穩。

此外，樓市分化會越來越明顯，行業規模開始萎縮。

今年1月開局，房企各陣營增長率全部下滑、門檻值次第下滑，如銷售額達到百億元的房企僅15家，較去年同期減少了近一半；超50億元房企22家，較去年同期減少了31家。

事實上，作為頭部房企，萬科每一次大的戰略行動都會引起行業跟隨效仿，如2021年11月萬科總部發文倡議節衣縮食、打造“戰時氛圍”，就曾引發多家房企跟進。

在郁亮此次主題講話之后，已有房企準備效仿萬科，建立“黑鐵時代”的新錨定點——下調薪酬。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網-500311372