每日經濟新聞 2022-03-18 12:18:23
◎大學區政策后，深圳學區房的議價空間明顯增大，業主心態也發生了一些變化。有些名校片區的房源實際成交價格從去年高位的1000萬降至現在的700萬左右，成交量下滑也比較明顯。
每經記者 黃婉銀 每經編輯 魏文藝
深圳的學區房似乎也不香了。
近期，市場熱傳著一個段子：勒緊褲腰帶花成百上千萬元購買的學區房，就上了幾年網課。從某種角度上來說，經歷政策和市場的雙重降壓后，一線城市的學區房信仰正在逐漸被打破。
3-4月正是學位申請期，往年也是學區房交易的熱度期。但自去年下半年以來，深圳、北京、上海等地持續打擊學區房炒作、實現大學區改革等系列措施后，曾經的天價學區房已然降溫。
從去年底至今，深圳就頻頻出現名校學區房降價百萬元但仍無人問津的現象。《每日經濟新聞》記者近日從多方采訪了解到，深圳學區房的降溫趨勢還將延續。不過，學區房之中也存在分化，降溫最為明顯的是“老破小”學區房，次新或豪宅學區房整體價格仍然比較平穩。
深圳某樓盤項目 每經記者 甄素靜 攝（資料圖片）
在過去很長一段時間里，學區房都被市場普遍認為是能抗周期、抗跌幅的房產。如今，這種信仰正在被市場打破。
深圳打擊學區房的大殺器，是在2021年8月擬立法推行大學區政策，包括羅湖、福田、龍華、寶安、坪山、龍華等6區均試行大學區。這之后，深圳學區房出現大幅回落，福田的百花園、八卦嶺宿舍、旭飛花園，龍華的水榭春天等學區房，如今的均價較去年均出現大幅回調。
深圳龍華區一房產中介告訴《每日經濟新聞》記者，龍華區標桿學區房水榭春天5期，近期學位空置，88平方米戶型總價多在960萬元左右，折合均價約10.9萬元/平方米。而此前同類戶型的高位均價達13萬元/平方米，總價回調超過180萬元。137平方米戶型此前成交總價超1700萬元，現在下調超250萬元。
另外，南山、福田等片區目前亦有接近指導價或者直接按指導價出售的帶有“學位”的房源。
樂有家研究中心數據顯示，自2021年9月開始，深圳全市6大名校片區的業主房源掛牌價有了明顯下滑。具體跌幅上，羅湖深中周邊的掛牌價跌幅最大，達到10%；其余名校片區的房源掛牌價跌幅在3%-6%。部分業主急售，有心讓利，“按指導價賣”的現象也逐漸出現。
大學區意味著可以不受地段限制，申請大學區內的任意一所或多所學校。換言之，房產不再直接跟某所學校掛鉤。一個小區對應的多所學校中，可能是名校也可能是普通學校。
淘房前線創始人謝林鋒告訴記者，“大學區政策落地后，學區房的議價空間明顯增大，業主心態也發生了一些變化。有些名校片區的房源實際成交價格從去年高位的1000萬降至現在的700萬左右，成交量下滑也比較明顯。”
今年1月21日，深圳首次提出“電腦派位學區”，華東師范大學附屬深圳龍華學校劃出“電腦派位學區”，這進一步削弱了房產與學位的關聯。
深圳羅湖一位業主告訴記者，4年前他以7.5萬元/平方米的均價購入一套學區房，如今這套房源的市場均價僅為5萬元/米。
值得一提的是，去年11月深圳百花片區長城大廈掛牌的23套學區房，單套總價在938萬-2653萬元，低于市場價100萬元。
“指導價出臺疊加大學區政策落地后，過往那些單純因學位而大漲的‘老破小’學區房，回調的比較明顯的。”美聯物業深莞惠董事總經理江少杰在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，大學區政策下大家對于學區的追求沒有以前那么迫切，不少人都是觀望心態。
江少杰認為，隨著大學區房政策慢慢地推行和細化，“老破小”學區房肯定還會有回調的壓力。與之形成對比的是，類似南山后海學區豪宅房源，因為配套管理較好、樓齡比較新，擁有學位之外的多重支撐因素，這類學區房的價格是比較穩定的，有些還會出現微漲。
樂有家研究中心表示，從成交價來看，深圳名校片區的房價在過去一年多經歷了幾次波動。不過整體來看，當前名校片區的房價與2021年1月相比還是下滑較多。其中尤以福田百花、南山南二外及龍華深高北的房價跌幅最大，達到20%左右；福田香蜜湖因有豪宅片區支撐，房價跌幅遠遠低于同類片區。
龍華片區一位資深地產人士也向記者坦言，價格出現跳水的主要是房產價值僅靠學區屬性支撐那種學區房，他所在的片區沒有特別頂級的名校，“現在也無法準確區分是參考價政策導致的價格下滑，還是學區政策導致。”
“學區房降溫的延續是大概率事件，還有相關政策在落地中或者尚未落地，這些都可能對學區房帶來影響。近期深圳市場行情與春節前相差無幾，不過市場整體氣氛較年前有所好轉，包括房貸利率下調等政策因素。”謝林鋒補充稱。
樂有家研究中心指出，隨著2022入學季的來臨，市場有了些許復蘇跡象。2021年12月及今年1月，福田百花、南山南二外、羅湖深中、龍華深高北等多個名校片區的房源過戶量出現了明顯上漲。雖然由于“過年+疫情”對后續的過戶量有較大影響，但結合樂有家門店學校周邊房源的看房量上漲數據來看，市場整體趨正面向上態勢。
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封面圖片來源：視覺中國-VCG11480609281
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