集中土拍又現“新玩法”！杭州“一次性報價+次高者得”，南京“取消配建+優化房地價差”

每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

3月23日-24日，杭州和南京相繼掛牌今年首批集中供地。

值得注意的是，本次杭州和南京在推出眾多優質土地的同時，還對土拍規進行了調整。如杭州取消了一次性拿地和競品質等限制，南京下調了競買保證金比例、取消租賃住房配建等，這些調整均增加了拿地企業的利潤空間。

58安居客房產研究院分院院長張波向《每日經濟新聞》記者指出，各城市今年首批集中供地有個相同點，就是控制拿地成本，給房企留出足夠的利潤空間，從而提升開發商的信心，這有助于提升這類城市在全國熱點城市競爭中的價值引力。

圖片來源：攝圖網-500566130

土拍規則放寬，緩解房企資金壓力

3月23日，杭州今年首批集中供地出爐，包括60宗地塊，出讓總建筑面積580.74萬平方米，總起拍價797.87億元，計劃于4月25日出讓。

值得一提的是，杭州對本次土拍規則進行了較大調整，即采用“一次性報價+次高者得”。這也是繼限地價、限房價、現房銷售、競自持、定品質、線下公正搖號后，杭州土地出讓規則出現的新玩法。

首先是取消之前價格封頂后的搖號做法，而是通過一次性報價的方式操作。當競拍地塊達到10%溢價后，將直接轉入一次性報價環節。一次性報價環節中，若有2個及以上有效報價，即有效報價中金額第二高報價為競得價。

此外，杭州還將預公告制度改為直接正式公告，同時取消了勾地制度（即房企土拍前簽訂協議并繳納保證金，土拍時若無其他房企出價則由簽約房企托底）。

3月24日，南京公布了今年首批集中供地，總計20宗地塊，總用地總面積68.58公頃，起拍總價267.23億元，將于4月15日網上公開競價出讓。

在土拍規則上，南京同樣做了重大調整：一是集中取消了租賃住房的配建要求，二是保證金比例下調至起始總價的20%，三是優化調整了房地價差確保預期利潤，四是取消了競得地塊數量的限制。

“兩座城市對于土拍規則的調整均是基于減少企業的開發成本，緩解企業自身資金壓力，同時增加企業的利潤預期。”張波告訴《每日經濟新聞》記者，一次性報價、品質規則調整、取消勾地和配建等舉措，對參與競拍房企的資金、品質、成本等方面提出了新的挑戰。

事實上，在南京和杭州之前，已經有多個城市調整了今年首批集中土拍規則，給企業放寬拿地條件成為主基調。

如上海將之前的“隨機值”政策調整為所有競拍人均可修改其報價，不再按照之前僅由“相同出價中的后者修改報價”，直接增加了其余報價人在出現相同報價后的參與度，使公平性得到了更好保證；東莞則取消建成后的限售價格，同時大幅下調競買保證金，并部分取消配建要求。

優質地塊頻出，吸引房企參與度

從杭州和南京本次推出的土地情況來看，優質地塊疊加多項政策優化，切實提升了首批次集中出讓地塊的價值感。

以杭州為例，本次出讓地塊大多位于四季青常青夕照區塊、錢二江灣新城錢江世紀城、未來科技城、良渚新城、北部新城、東湖新城等熱門板塊。南京推出的20幅地塊均位江北新區、浦口以及江寧等市場活躍度較高的板塊。

《每日經濟新聞》記者注意到，目前北京、合肥、廈門等城市已完成首批集中供地，上海、重慶、成都、青島、合肥、東莞等10余個城市已經公布了今年首批集中供地情況。

與杭州和南京一樣，今年不少城市都在首批集中供地中推出眾多優質地塊。如重慶出讓地塊主要涉及中心城區范圍，并優先安排供應成熟的優質地塊，地塊面積適宜，且位于軌道站點、商圈附近和產業園區周邊。

上海此次出讓的地塊多位松江、青浦、嘉定等傳統交易熱門地；廈門出讓地塊中有5幅為島內商住地塊；蘇州則推出湖東、奧體等核心區域的多宗優質宅地。

值得一提的是，自去年下半年以來，受融資環境收緊及各地調控升級影響，房企拿地變得更趨謹慎。從去年第二三批次集中供地情況看，房企拿地除了研判地塊本身的預期利潤外，還會重點考慮地塊未來上市后的銷售及回款速度，因此房企拿地時更多關注的是熱點城市的熱門板塊土地。

3月16日，國務院金融委、銀保監會、央行、財政部、證監會、外匯局六部委針對房地產行業密集發聲，明確表態會加大保障力度以維持市場穩定，最大限度降低行業風險。這對處于下行趨勢的房地產行業而言無疑是重大利好。

“今年首批集中供地，不少城市調整了土拍規則，目的是控制拿地成本，讓房企在拿地同時，未來獲利空間也有所保證，這些調整有助于提升這類城市在全國熱點城市競爭中的價值引力。”張波預計，推出優質地塊并放寬土拍規則，會使得這類城市的土地市場迎來轉暖，同時帶動當地房地產市場交易熱情的提升。

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