高庫存城市調查·防城港｜庫存去化超90個月，房價跌回5年前！這個北部灣城市如何破解“消化難”？

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

“這兩年受疫情影響，外地購房者銳減，新房、二手房銷售很難了，尤其是從去年下半年開始，成交量下滑尤為明顯。”在防城港有著多年房地產中介從業經歷的經紀人張欣告訴《每日經濟新聞》記者。

作為北部灣沿海地區的重要城市，防城港曾憑借優良的生態環境和相對低廉的房價吸引了大量外地人前來置業。然而，嚴重依賴“候鳥”跨省購房、本地居民改善型住房以及炒房團的防城港，如今的商品房庫存去化周期卻高居全國百城榜首。

“受嚴格管控與疫情傳播的雙重影響，防城港地區本就十分脆弱的樓市變得更加岌岌可危，樓市投資下降和庫存攀升已經是一個必然的結果。”廣西金融職業學院副教授、碩導嚴偉向記者表示。

2022年2月末商品住宅庫存量去化周期TOP20城市情況（單位：月） 來源：克而瑞

成交量不斷下跌

北部灣大道是防城港市最為重要的交通要道，而道路兩側也早已成為地產廣告的“聚集地”，不過當地的房地產行業目前正經受著巨大的銷售壓力。

“防城港目前的房地產市場主要還是以投資客為主，外地購房者比例在60%以上。”張欣告訴記者，但由于近兩年來疫情的反復，“外地購房者越來越少了，今年銷售情況還不如去年。”

廣西壯族自治區統計局數據顯示，2021年防城港市（含東興、上思）商品房銷售共18606套，累計實現銷售面積159.26萬平米，位列廣西14市倒數第二位，同比下降21.3%；銷售額80.68億元，位列全省第十二位，同比下降23.3%。無論是成交面積還是成交金額的增長幅度，防城港均位列全省最后一位。

來源：廣西壯族自治區統計局 

雪上加霜的是，克爾瑞數據顯示，截至今年2月末，防城港商品房庫存去化周期已達到90個月以上，成為全國商品房去化周期最長的城市。

90個月意味著什么？即便防城港從當下起不再建設新房，按照目前的銷售速度，需要近8年的時間才能賣完現在的庫存房源。

事實上，為吸引購房者促進項目銷售，防城港的樓盤項目去年也曾紛紛拿出特惠房政策，無論是線上還是線下，都隨處可見各個樓盤項目的特價廣告。

“4”字頭、“5字”頭、“低首付3萬”、“一口價房源”……有些項目還推出“低首付+分期”等優惠政策，其中不乏一些關注度很高的熱點樓盤項目，如商貿中心清盤價甚至只需3680元/平方米。

盡管如此，防城港各樓盤銷售中心卻難回昔日門庭若市的風光景象。位于港口區核心地段某項目置業顧問李玉告訴《每日經濟新聞》記者：“從去年6月至今，整個樓盤銷量下降了差不多四成。”而李玉在一年內已經換了三份工作（三個項目樓盤），幾乎每個樓盤都一樣，“銷量不斷下跌”。

“防城港本身并不是一個經濟發達的城市，與北海相比，在旅游業方面也沒有優勢可言。”嚴偉表示，加之缺乏足夠的人口與經濟增長支持，本地人對城市新房的剛需始終處于一個相對較低的水平，一旦庫存過高以及出現房價下跌的情況，就可能導致樓市長期處于低迷狀態。

也曾“跳躍式”增長

事實上，防城港新房庫存問題早已有之。

早在2016年2月，防城港商品房待售面積就已約358萬平方米，按照月均銷售14萬平方米計算，預計去化周期為26個月，去庫存壓力比較大。

為此，2016年11月底，防城港市政協就曾為此專門召開了名為“化解我市房地產庫存”專題協商會，并提出了“防城港13條”：即精準政策和研究落實；完善棚戶區改造貨幣化安置房源信息平臺；支持農民工等新市民購房需求；鼓勵機關、事業單位和大型國企等穩定就業的工作人員團購存量房；上項目聚人氣，促進房地產剛需；加快完善城市配套設施，進一步改善宜居條件；加大金融稅務部門支持力度；大力發展新產業新業態；積極培育房產租賃市場；嚴格控制新增供地；繼續實行“生態移民”政策；加大宣傳力度，組織企業抱團走出去；加強房地產市場監管。

到了2018年4月，國務院批準成立廣西防城港邊境旅游試驗區。同月，海南全島施行樓市限購，大批投資客以及海南中介公司轉移目標至跟海南島氣候、旅游資源相對比較接近的防城港、欽州等地。在兩大因素助推下，防城港的樓市以及土地實現了量價齊漲。

來源：防城港住建局官網

這一年，防城港房地產市場商品房銷量、成交價、土地出讓價格都實現了“跳躍式”增長。

據防城港房產網統計數據，2018年防城港市（含港口區、防城區、東興市）共計銷售商品房48486套，相比2017年增長85.46%；銷售面積為423.61萬平方米，相比2017年增長71.64%；銷售總額232.33億元。無論是銷售套數、銷售面積、銷售總額都遠超2017年。

而在價格方面，2018年防城港商品房成交均價在4、5月份一度飆升至7000-9500元/平方米。“主要原因在于5月份大批海南中介機構以及意向客戶轉移到防城港，而土地出讓價格以及樓面價多次破紀錄，購房者對樓市前景十分看好，購買意向極高。”防城港市房協方面表示，盡管此后成交價格有所下滑，但基本備案數量仍保持在每月3000-3500套之間。

此后，防城港商品房成交一路下滑，庫存進一步拉大?！睹咳战洕侣劇酚浾呤崂矸莱歉圩〗ň謹祿l現，2019-2021年，防城港全市分別成交新建商品房39477套、21444套、18606套，同比分別下滑了23.33%、45.68%、17.79%。而2021年銷售的套數，甚至已經達到自從2015年至今7年來的新低。

“2018至2019年，防城港房價達到最高點，均價接近7000元/平方米，目前已經下降至5500元/平方米左右。”

嚴偉表示，防城港作為一個邊境小城，自身體量并不足以支撐這一房價，在海南出臺限購令后，許多北方人選擇將防城港一類城市作為購房替代城市。也就是說，防城港并無特殊優勢。“其銷售方法也采用旅游購房、外地包銷等方式，當房價上升至一定程度后，外來購房熱情將迅速減退，形成現在的高庫存態勢。”

去化難度增大

需要注意的是，防城港屬于典型的外部需求驅動型市場，樓市銷售主要以外地人群為主。但受疫情影響，外地人的購房占比明顯下降。

“這兩年疫情隨時都有，外地購房者少了很多。2022年防城港房價應該是已經到底了， 不會有太大的波動了。”張欣告訴《每日經濟新聞》記者，經歷了兩年的“跌跌不休”，目前防城港房價已降至五年前，房企保利潤之下，后期房價下跌空間已明顯收窄。

據中國房價行情平臺最新數據，今年2月，防城港新房均價為5335元/平方米，環比上漲1.24%，同比下跌6.86%。

盡管如此，防城港近年來的土地供應量仍保持平穩增長態勢?！睹咳战洕侣劇酚浾吒鶕莱歉凼蟹康禺a交易中心、防城港市住建局數據不完全整理發現，2016-2020年防城港住宅用地供應面積連續增長，合計共成功出讓了2155畝住宅用地。

數據來源：防城港統計局

“防城港目前在售項目很多是在2015年前就拿地了，新拿地項目大多都還未推向市場。”廣西一業內人士告訴記者，隨著這幾年防城港新建商品房成交價格逐漸回落，疊加住宅用地出讓增加，新建商品房庫存增加，開發商購置土地欲望相對2018年有所降低。

不過另一方面，3月20日晚，廣西壯族自治區市場利率定價自律機制召開會議，商定下調部分城市房貸首付比例：其中在北海、防城港首次購買普通商品住房的商貸最低首付款比例由25%調整為20%，進一步降低居民購房門檻，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

“無論是首付比例為30%還是20%，客觀上都有助于降低首付成本，對于激活第二套購房需求、保障改善型需求等都有積極的作用。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，類似放松的做法，也說明近期一些沿海城市或文旅資源城市面臨的壓力，即外來購房需求萎縮，房屋庫存消化難度增大。

不過，在嚴偉看來，去庫存的長期辦法仍是加強城防城港市的經濟發展與基礎設施建設，打造沿邊沿海城市名片，從外貿、港口、旅游和養生等方面提高城市吸引力，增加城市居民收入，使群眾能夠買得起房，也愿意買房。

“短期來看，要促進房價回歸正常水平并保持穩定，避免出現房價長期下降的情況，一要規范購地行為，二要統籌新房銷售價格。此外，不應該過度干預市場正常的交易活動，而是要從供給側進行調整，爭取用五年左右的時間降低新房庫存，使樓市重返健康狀態。”嚴偉續稱。

（應受訪者要求，文中張欣、李玉為化名）

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封面圖片來源：攝圖網-501535931