一季度樓市盤點·土地｜300城成交樓面價3年來首降，近7成百強房企一季度未拿地

每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

今年一季度，土地市場持續低位運行。

中指研究院數據顯示，一季度全國300城住宅用地推出1.1億平方米，同比下降42.0%，絕對規模為2013年以來同期最低水平；住宅用地成交0.7億平方米，同比下降59.6%；成交溢價率僅為4.4%。而且流拍撤牌率高企，土地市場回暖之路充滿波折。

企業拿地方面，一季度TOP100房企拿地總額2271.6億元，同比下降59.3%。TOP100房企招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為58.5%。

雖然一季度北京、合肥、廈門等多城開啟2022年首批集中供地，并帶動當地土地市場升溫。但整體來看，受行業下行及房企資金壓力較大等因素影響，一季度房企拿地熱情不足，疊加地方政府推地力度明顯放緩，土地市場場持續低位運行。

土地供應9年來同期最低

今年以來中央多部委密集表態穩地產，如財政部明確今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件，兩會定調探索行業新發展模式，支持新市民等三類購房需求等。

具體到各地，在今年首批集中供地中，多城除了掛牌的地塊位置更優越外，還調整了土拍規則。如上海將之前的“隨機值”政策調整為所有競拍人均可修改其報價，使公平性得到更好保證；東莞取消建成后的限售價格，同時大幅下調競買保證金，并部分取消配建要求；杭州取消一次性拿地和競品質等限制；南京下調競買保證金比例、取消租賃住房配建等，這些調整均增加了拿地企業的利潤空間。

不過從數據來看，今年各地的“兩集中”供地市場表現持續分化，同時300城住宅用地供需規模同比明顯縮量，成交樓面價自2019年來首次出現季度同比下滑。

據中指研究院統計，一季度全國300城住宅用地推出1.1億平方米，同比下降42.0%，絕對規模為2013年以來同期最低水平；其中住宅用地成交0.7億平方米，同比下降59.6%。今年已發布首批集中供地的18城中，合計供地面積較去年首批次下降53%。

成交方面，一線城市成交規模同比下降最多，達76.5%；二線城市成交規模同比下降65.0%，三四線城市成交規模同比下降54.9%。從已完成今年首批次集中供地的北京、福州等8個城市的情況看，受供地縮量影響，成交面積較2021年首批次均出現大幅下滑，整體下降75%。

受此影響，土地成交價格持續低溫，一季度全國300城成交樓面均價4621元/平方米，同比下降6.4%，為2019年以來首次季度同比下滑；成交溢價率僅為 4.4%。一線和二線城市樓面價結構性上漲，其中優質地塊增加帶動一線和二線城市住宅用地成交樓面均價結構性上漲，分別同比上漲22.2%和4.2%，三四線城市成交樓面價同比下跌14.7%。

此外，一季度全國住宅用地流拍和撤牌地塊數量共計836宗，受土地市場供地縮量影響，流拍和撤牌地塊數量同比下降15.6%，流拍撤牌率為23.5%，較2021年四季度下降0.2個百分點。

百強房企拿地額降近六成

土地整體成交低迷的背后，是房地產企業仍然處于償債高峰，資金面仍偏緊帶來的謹慎投資?？硕鹧芯恐行慕y計，一季度百強房企中近七成企業依舊未拿地。

中指研究院數據顯示，今年一季度TOP100房企拿地總額2271.6億元，同比下降59.3%；TOP100房企拿地門檻值為8億元，較2021年3月下降6億元；TOP100房企招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為58.5%。

同時，房企拿地分化顯著。3月50家代表房企拿地總額同比下降68.0%。具體來看，50家代表企業中以央企國企為主的房企拿地積極，中海、保利、華潤等全國性龍頭企業仍在多個重點城市廣泛布局，重點城市拿地金額TOP10房企中有半數以上為央企國企。

2022年一季度房企拿地TOP10 數據來源：中指研究院

值得注意的是，一季度50家代表房企招拍掛拿地權益金額占比均值為77.9%，較同期降低5.8個百分點，企業傾向合作拿地。其中TOP31-50陣營企業拿地權益金額占比降幅最大，下降11.4個百分點；TOP11-30陣營企業拿地權益金額占比下降11個百分點；TOP10陣營企業拿地權益金額占比上升了8.7個百分點。

從房企布局城市等級來看，50家代表房企2022年1-3月在二線城市的投資面積占比最高，為51.4%。此外長三角成為房企拿地最為集中的區域，占比達到31.6%。具體到城市來看，50家代表房企拿地面積TO10城市中，北京位列第一，重慶和合肥占據二、三位置。其中，北京以87.5萬平方米位列第一，重慶以82.8萬平方米位列第二。

從各城市群拿地金額來看，京津冀地區持續領跑全國。3月，京津冀TOP10企業拿地金額449億元，居四大城市群之首，其中，綠城中國拿地金額為98億元；長三角TOP10企業拿地金額418億元，位列第二；中西部TOP10企業拿地金額181億元，位列第三。拿地面積來看，中西部TOP10企業拿地面積以385萬平方米位居三區域首位，繼續領跑。

“此前由于部分企業融資借貸高位運行，通過政策調整之后，部分企業率先回歸正軌，并且積極參與新一輪土拍市場活動當中，接下來在更多企業進一步調整之后，對土拍市場重新回歸正軌充滿信心。”

中指研究院土地事業部高級分析師張曉飛向《每日經濟新聞》記者表示，從目前已供應的重點城市土拍規則來看，各地方政府均在拿地成本方面做出一定讓步，以保證房企的利潤空間，從而激發房企拿地意愿。預計二季度表現將明顯高于今年一季度冷清表現。

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封面圖片來源：視覺中國-VCG211334915746