每日經濟新聞 2022-04-27 19:44:07
◎“我們這種小房企和全國性大房企的生存邏輯是不一樣的。大房企主要靠的還是高周轉，但焦作沒有足夠的人口支撐高周轉模式，再者我們這種小開發商，資金實力沒那么雄厚，只能開發一點賣一點，再開發一點賣一點?！?/p>
每經記者 王佳飛 每經編輯 陳夢妤
“現在最大的困難就是缺錢。”
4月26日下午，河南焦作一家本地房企工作人員張莉在電話中說出了這樣一句令《每日經濟新聞》記者有點意外的話。
這篇文章的緣起，是幾天前記者寫了一篇關于鄭州18條樓市紓困政策后市場反應的報道《“賣完這個項目可能就無事可做了”：鄭州樓市松綁一月，市場仍然跌政策不甘心》，受訪者殷建國在采訪中說了這樣一個觀點：“其實區域性小規模房企活得要比大房企容易一些，他們的資金壓力相對小一些，人員成本也不高，開發速度也不快，一塊地開發完了才會拿下一塊地，整體上活得還是挺滋潤的。”
但張莉和焦作另一名區域房企工作人員趙俠說出了另外截然不同的現實。
河南焦作街景 每經記者 王佳飛 攝
記者把殷建國的觀點轉述給了趙俠，他說：“有一定道理，但這完全是從圍城外頭看里頭。”
“小房企活得也不容易。”4月26日下午，記者輾轉多次才通過電話聯系上了趙俠，他笑著說：“小房企嘛，多多少少有些問題，所以怕和媒體打交道。”
趙俠講起了自身企業的情況：“我們公司2008年以后就沒拿過地了，一方面是資金原因，另一方面也是因為我們手里的地塊挺大的，這些年一直在開發這一塊地。”
“因為住宅基本上已經清盤，現在公司主要工作就是賣商鋪，整個公司就40多個人吧，工資還是照常發的。”
“那這個項目賣完之后呢？”
趙俠說：“不好說，因為市場情況你也知道，公司再拿地的可能性估計不大。”
“我們這種小房企和全國性大房企的生存邏輯是不一樣的。大房企主要靠的還是高周轉，但焦作沒有足夠的人口支撐高周轉模式，再者我們這種小開發商，資金實力沒那么雄厚，只能開發一點賣一點，再開發一點賣一點。”
“這樣一來資金成本就被推得特別高，一塊地從第一棟建好到最后一棟賣完，拿地、融資等成本，加上后期物業維護，單個項目能做到持平就不錯了。”
“那利潤點在哪里呢？早先是靠別墅，但‘限墅令’已經不允許蓋別墅了，那就蓋高層，把樓建得高高的，能多賣一些，但這種模式已經受到容積率限制了。再后來是靠住宅下的商鋪，企業收點租金長期來看還是不錯的，但現在這種模式政策也收緊了，這就比較要命了。”
記者問：“有個說法，區域小房企受‘三道紅線’影響會小一些，融資也比大型房企簡單點，是這樣嗎？”
趙俠說：“是有這個說法，但這是建立在整個行業平穩健康發展前提下的。”
“當時銀行倒是能給當地房企提供貸款，但幾年之后銀行是要收回的，如今房子不好賣，銀行只能拿到一堆房子了。”
“我知道焦作市曾經組織過銀行和當地房地產企業的對接會，但銀行態度都很冷淡，現在的情況下銀行也怕錢打了水漂。”
河南整體房地產市場的確在下行。
根據河南省統計局數據，1-3月，河南商品房銷售面積2269.08萬平方米，同比增長2.2%；銷售額1371.62億元，下降6.7%，其中住宅銷售額下降8.5%?；蛟S可以表明整個市場在進行以價換量。
趙俠說：“不要認為小房企就能過什么好日子，市場環境下大家都是一樣的。不過小房企倒有一個好處，能夠很快抽身。”
以《每日經濟新聞》記者在采訪中聯系到的另一家焦作本地開發商金德利房地產為例，其開發過金德利公館、金德利郁金香等樓盤。通過啟信寶查詢，該公司股東產業繁多，比如大股東法定代表人王金有實際控制企業就包含焦作金德利布朗科技有限公司、焦作起重運輸機械有限責任公司，二股東王永慶還控制著博愛縣源泰化電有限責任公司、金佰利商貿有限公司。
“一些股東本來就各有各的產業，房地產不行了抽身去做別的就好了。”
趙俠最后說：“立足本地的房企，簡單說就是本來掙的就少，投入的也就少，能撐的時間稍長一點，不會像大房企一樣轟然倒塌，但是臺風面前，大樹都被刮上天了，小草也好不到哪里去。”
封面圖片來源：每經記者 王佳飛 攝
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