每經專訪萬物云首席科學家丁險峰：收并購不是為了攤大餅，科技才能讓物業公司降本增效

每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

5年前，一家物業公司如果說要做科技，大家一定會認為這是在做“噱頭”。

5年后，當萬物云招來首席科學家丁險峰時，雖然出乎意料之外卻又在情理之中。

丁險峰有近20年的物聯網與人工智能經驗。在硅谷15年，曾歷任意法半導體主任算法工程師、博世傳感器應用工程經理、英特爾傳感器系統主任架構師?；貒?，又先后出任華為傳感器應用實驗室主任兼首席科學家，阿里云副總裁、智聯網首席科學家。

這樣一位頂尖科技人才，為什么會選擇來到被外界打上“土包子”標簽的物業行業，加入萬物云？

2021年7月，丁險峰決定離開阿里云加入萬物云的時候，周圍的朋友同事并不覺得這是一次大跨度，反而認為他的選擇非常正確。“做物聯網最好的就是要找到應用場景，萬物云給了我用武之地，這是萬物云不同于一般物業公司的地方，其他物業公司我不會去。”

4月19日下午，丁險峰在接受《每日經濟新聞》專訪時，他剛剛寫完季度會議的PPT，印有萬物云Logo的藏藍色T恤和一個會議桌類型的辦公桌，是典型的科技圈搭配。從杭州到深圳以后，他大多數時間都在萬物云大廈埋頭干活。

丁險峰說，“過去物業行業都認為擴大在管面積能提高邊際效應，但如今的現實證明這是行不通的。物業公司要降本增效，只能依靠科技。”

萬物云首席科學家丁險峰 圖片來源：受訪者提供

讓科技服務勞動者

當下，物業行業人工成本上行已成為客觀趨勢，而這本就是一個“人力密集型”的產業。因此，以萬物云、碧桂園服務、龍湖創智生活等為代表的龍頭物業公司，近幾年都在尋求更多科技化、智能化手段醞釀更多變化和機會，物聯網、大數據、人工智能、云計算等都是可能改變行業生態的存在。

在丁險峰看來，衣食住行中的“衣食行”在PC互聯網時代都已經得到了數字化解決，比如打車、外賣、電商等效率都得到了提升，但最后的“住”還沒有解決。

房地產行業的數字化智能建造代表了18萬億GDP，圍繞“住”還有家裝、物業、智能家居等，還有更廣闊的空間，這些都可以用數字化進行重構，以提升效率和服務能力。

萬物云要做的就是以空間科技改造物業。“從物業到空間，讓公司可以服務更多客戶、服務客戶的更多方面。”在2020年萬科物業宣布更名為萬物云時，萬物云CEO朱保全曾就解釋道，從城市到園區，從寫字樓到家，皆為空間，空間科技服務的范疇比物業服務更大，在空間（Space）里的設施、設備、資產、人及商業活動皆可通過技術（Tech）連接。

當然，數字化、智能化并不是讓機器取代勞動者，而是服務勞動者，或者替代重復性勞動。“機器設備再貴也貴不過人工，而且隨著時代進步電子設備的成本也在不斷降低，這肯定會降低物業服務的成本，提升勞動者的效率。”丁險峰說。

比如傳統的電梯檢修需要人工每兩周定期實地查看并簽字，但如果把相關設備信息采集連接到后臺，就可以實時反映電梯運行狀態，等有需要或者一個月再去檢查一次。

換言之，原來機電維保的作業程序，現在可以用IoT+AI（物聯網+人工智能）來做預測性維保，部分周期性維保可用云維保替代。一旦用IoT來數字化了任務和被作業的對象，數字化以后的作業程序（BPaaS）讓“機器+人”結合的更為緊密，從而大幅度提高物業作業效率，機器+軟件使得社區勞動力整體提升了崗位效能，實現社區勞動力最大化提效。

從另一個層面看，這也正是科技賦能物業。更進一步，將業主對物業的需求服務、或設備異常等形成線上數字化工單，用派單系統分發給對應員工，最后反饋評價。跟外賣或快遞系統一樣，物業工單也與員工的收入直接掛鉤，這就解決了積極性的問題。

集約化提升邊際效益

根據萬物云披露的招股書，2019-2021年，萬物云整體毛利率約為17.7%、18.5%、17.0%，呈逐年走低趨勢。雖然朱保全認為物業公司毛利率的合理區間是在15%左右，且客戶信任遠比毛利率重要，但他也承認“穩定的毛利率是一個現實的問題”。

因此，萬物云期望可以通過以街道為中心的蝶城高濃度戰略，打開這個行業新的開源節流模式，提出更高的效率服務，也希望能夠帶來整個公司業績的穩定。

鑒于對傳統服務業效率瓶頸的思考，2021年萬物云提出了“街道戰略”，也就是基于其在住宅物業、商寫物業、城市物業以及遠程運營的能力，將圍繞一條街道內服務者可達的20分鐘服務圈，打造一個高濃度、高效率服務網絡，這個服務圈被稱為“蝶城”（Onewo Town）。

美團、滴滴等都是通過對服務者進行集約化管理，再以拼單的形式實現降本增效。丁險峰分析說，萬物云的蝶城戰略也是如此，“物業公司需要依靠科技來拼單、提效，跨過單項目以實現集約化。”

他舉了一個例子，比如萬物云在深圳的坂田街道有8個住宅項目，以往一個項目買不起一個保潔機械車，但是8個項目就可以成立一個保潔機械化設備運維中心，對應的服務者也會減少。將保潔機械化后，就可以在運營中心設置好相應的調度算法，以數字化調度依次為8個項目服務。

而要實現這一模式的兩個前提，一是讓設備和人員流動的范圍半徑不能太大，否則成本難度太大。只能在三公里的范圍，但范圍內必須有一定量的住戶，這也就是所謂的街道濃度；二是供應鏈一體化，三是需要數字化技術來數字化供應鏈，然后集約化調度。

提高街道濃度也是萬物云目前收并購的主要原則之一。2021年，萬物云兩個并購大單——伯恩物業與陽光智博的收購，都是為增強其華東區域市場的服務覆蓋濃度。

“收購的項目離我們近，才能共享基礎設施和供應鏈，離我們遠的項目無法改變其邊際成本。所以我們收并購不是為了攤大餅，以前物業行業都以為把在管面積從1億平方米變成5億平方米，成本就會下降，但最后發現不是的。”丁險峰說。

目前，萬物云已形成了約340個蝶城。朱保全預計，3-5年后，每一個蝶城預計會形成可觀的營收，而這個community shared service（濃度區域共享服務）會形成更有趣的邊際效率。

商業模式設計是挑戰

對丁險峰來說，萬物云需要他做的事情在技術上難度不大，有挑戰的是商業模式的設計，即復制推廣。

蝶城就是丁險峰的線下應用場景之一。蝶城將實現住宅、商企、城市空間內的物業服務的聯動，同時蝶城空間內帶來更多元的服務場景，可以滿足消費者更多樣的需求，屆時，AIoT PaaS(智能物聯云平臺)群和BPaaS的SaaS(軟件服務化)群將變得更加不可或缺。

除了商業模式的設計，難點還在于給大家“洗腦”，包括協調供方、保潔、物業方等等。“洗腦的問題還是根據商業模式的設計來的，這個模式要是降本增效了，人家會主動擁抱你，要是給人家的設備貴了當然會抵制嘛，不過現在萬物云內部上上下下絕大部分都還是很支持的。”

丁險峰在萬物云著重建設的是硬件能力、邊緣計算、網絡能力這些云網邊端的能力，這是目前其他地產或物業公司的科技部門做不來的。

萬物云正在做的是一朵產業云，是重構物業作業和服務消費者的SaaS群。構建了從底層智能物聯系統集成和云邊協同能力，中層空間云服務、遠程服務及BPaaS解決方案，至頂層人工智能解決方案的科技體系。

但萬物云未來的競爭對手不會是阿里云、華為云、騰訊云，這些做的是底層的IaaS，并沒有去做具體的云的運營。朱保全稱，對萬物云來說，與阿里云、華為云、騰訊云全部都是合作伙伴，萬物云是不會做IaaS層的，而是會在這些云的基礎上構建基于城市服務、工單管理的云服務。

萬物云的空間作業SaaS群即BPaaS，利用云計算的微服務體系將實踐知識轉化為獨立的模塊，涵蓋客戶服務、安全管理、機電設備服務、清潔及各種服務流程。目前，其正在積極把基于BPaaS的解決方案推向外部客戶。

這也是一種商業模式的設計。一些外部客戶如商業寫字樓、專業性不強的小區業委會等，因為勞動力短缺和服務專業性等問題，也需要如數字化以后的保安作業流程等。萬物云的BPaaS就是寫給保安、保潔等的軟件系統。另外，也可以讓物業實現可視化、可衡量和調配調度量化。

目前，萬物云都是以軟件授權這種形式與外部客戶合作，暫時不考慮出售。丁險峰認為，現在離真正賣軟件還早，至少還需要2-3年時間，先把萬物云內部的“四保”做好，再考慮對外輸出。

其他物業公司如果花費同樣的力氣，是否能在科技上與萬物云競爭？

丁險峰對這個問題的答案很自信。“科技不是一朝一夕做成的，羅馬不是一天建成的。萬物云從2015年就開始積累，砸錢并不能加速。”除了科技之外，萬物云的獨特就是費力打造的蝶城和供應鏈一體化，還有日積月累的即插即用的“分布式云或者成為邊緣云”，日積月累AI算法庫、SaaS群的knowhow（專業能力）。

物業或地產公司做科技特別需要首席科學家，他們可以告訴公司什么是可以干的，什么是不可以干的。身為首席科學家的丁險峰認為，首席科學家的意義在于能深度洞察技術的趨勢,為公司提供戰略決策的依據。

“要能把握未來10年的科技趨勢，要知道什么時候某個技術要成熟了，讓老板可以基于新的技術、基礎設施來構建商業模式，然后預測下面3年的技術成熟度。”

【每經房產原創，喜歡請關注微信號Real-estate-Circle】

封面圖片來源：攝圖網_400110009