每日經濟新聞 2022-05-06 20:05:55
◎相比于1.5萬畝總占地面積，海南雅誠所持有的項目面積在整個清水灣算是相當小了。多方合作更傾向于“雅居樂出地、背后金主出錢、朱榮斌作為合作者參與管理”的模式，也算是多方的試水突圍。
每經記者 陳榮浩 每經編輯 陳夢妤
對清水灣來說，原本這個時間節點并不會引起市場太大關注，但前些天陽光城前總裁朱榮斌加盟的消息，讓這個文旅神盤再次“出圈”。
4月的海南椰風搖曳，旅游淡季之下，街上的行人并不多。
在業內，清水灣素有海南文旅網紅第一盤之稱，這不僅體現在規模上，更體現在名氣上。公開資料顯示，清水灣占地面積1.5萬畝，如此體量放眼全國也同樣排在前列。
4月15日起，朱榮斌要在清水灣創業的消息廣為流傳，一個重要的信息點是，雅居樂在清水灣的開發公司之一，海南雅誠房地產開發有限公司（下稱海南雅誠）的股權發生了重要變化。
有人開始猜測，清水灣項目正被以朱榮斌為代表的經營團隊接手，事實究竟如何？
4月下旬，《每日經濟新聞》記者實地探訪清水灣獲悉，海南雅誠在清水灣主要有兩塊地，分別為2010-48和2010-49號地塊，占清水灣整體比重較小，均處于在建狀態。
記者查閱陵水縣自然資源和規劃局相關信息獲悉，兩宗地塊均處于已動工未竣工狀態，且地塊類型均為“其他普通商品住房用地”。
4月26日，記者向雅居樂方面微信核實，目前海南雅誠在清水灣僅占約200畝土地以及5棟現房資產。
相比于1.5萬畝總占地面積，海南雅誠所持有的項目面積在整個清水灣算是相當小了。多方合作更傾向于“雅居樂出地、背后金主出錢、朱榮斌作為合作者參與管理”的模式，也算是多方的試水突圍。
某住宅高層視角下的清水灣 每經記者 陳榮浩 攝
根據股權變更信息，海南雅誠原股東廣州番禺雅居樂房地產開發有限公司股權從51%下降到了30%，而薔薇不動產投資有限公司（下稱薔薇不動產）股權比例從48.9956%上升到70%。
在海南雅誠變更后的名單中，朱榮斌擔任董事長一職，同時還帶來了不少舊部，其中就包括董事兼總經理吳圣鵬，曾任陽光城四川區域總裁；出任監事一職的楊藝武，曾在多家碧桂園旗下公司任職，也曾出現在陽光城2018年股票期權激勵對象名單中。
而從股權信息變更的時間線來看，薔薇不動產從入股到控股海南雅誠僅僅耗時一個月。
4月17日，雅居樂方面向媒體公開回應：“項目公司層面，雅居樂歷來都以開放的態度與優質第三方展開合作。此次與薔薇資本進行股權合作的海南雅誠為海南清水灣下轄三個項目公司之一，從總體規劃面積來看，該公司僅持有及開發清水灣項目不到2%的體量。”
薔薇不動產和朱榮斌有著怎樣的關聯？
記者注意到，今年3月以來，朱榮斌先后成立了榮宇建設（廣州）有限公司（下稱榮宇建設）和海南榮樂建設管理有限公司（下稱海南榮樂）。
啟信寶數據顯示，3月23日，朱榮斌成立榮宇建設，持股100%。4月13日，海南榮樂成立，朱榮斌擔任董事長兼總經理。其中，海南榮樂的持股股東中，薔薇不動產持股30%，榮宇建設持股30%，廣州利萊實業控股有限公司（下稱廣州利萊）持股40%，為最大股東。
而海南榮樂的另一位股東薔薇不動產，由薔薇控股100%持有，背后資本赫赫有名。2017年7月24日注冊成立的薔薇控股注冊資本達118億元，由16家國內知名民營企業發起，包括巨人網絡、中民投、億達控股、信發集團等。
4月28日，薔薇控股方面向《每日經濟新聞》記者微信回復，（清水灣項目）相關事項尚在研究和推進中，有后續消息會通報。
陳輝是雅居樂清水灣項目的一名置業顧問，也是清水灣本地人，在當地從事案場介紹及銷售5年有余。
在提到自己的崗位時，用陳輝的話來說就是，“這工作不僅解決了就近就業的問題，閑暇之余也可以發展自己的業余愛好，比如周末去沖浪、潛水等，愜意。”
?？吭谇逅疄车挠瓮?每經記者 陳榮浩 攝
4月20日上午，《每日經濟新聞》記者來到清水灣項目現場，過來看房的人并不算多，整個營銷大廳總共坐著六七人咨詢購房事宜。不過陳輝解釋道，現在案場看房并不是人多的時候，一因為疫情，二因為現在是淡季。
“如果冬季過來這邊，有些人滿為患。”陳輝說。
“清水灣多元業態相對比較齊全，餐廳、超市、銀行等也較多。目前整個清水灣幾乎都是雅居樂自己的物業，物業管理比較系統化，雖說清水灣已經開發了10多年了，但不會給人很陳舊的感覺。”陳輝進一步補充。
記者在清水灣居住體驗多日，每天早上都有穿著“雅生活”服裝的工作人員對道路進行清潔、對各小區垃圾進行歸集。整個清水灣除房地產業務以外，還有類似游艇、金融電子支付、信息安全等產業，整體而言，清水灣給人的感覺更像一個“園林小鎮”。
清水灣大道以北正在開發建設的某項目 每經記者 陳榮浩 攝
《每日經濟新聞》記者從陵水縣官網了解到，從2016年開始，當地就圍繞文化體育產業、高新技術產業、互聯網產業三類用地展開招商引資，在企業滿足園區產值要求的情況下免費享受1~3年可拎包入駐的辦公室。
根據《海南省環島旅游公路工程可行性研究報告》，在海南，像清水灣這樣的文旅項目超過60個，比較知名的還有三亞海棠灣、昌江棋子灣、萬寧石梅灣等。
作為全國規模居前的超級大盤，清水灣如今整體入住情況如何？還有多少可售貨值？
4月20日，記者從清水灣項目現場數位從業人員處了解到，目前整個清水灣，所有開發商項目都算上的話，大概有將近10萬戶業主，整個灣區目前可售房源面積約200多萬平方米。
清水灣較常見的房產置業店 每經記者 陳榮浩 攝
記者走訪獲悉，目前清水灣多數置業公司是通過包銷方式運營的。從掛牌房源信息來看，價格區間在2萬-3.6萬元/平方米不等。比如，一套140平方米的小海洋之心售價510萬元，均價3.64萬元/平方米；一套110平方米的蔚藍星語售價275萬元，均價2.5萬元/平方米；一套463平方米的碧海帆影別墅，售價2700萬元，均價5.83萬元/平方米。
中介門店外的掛牌信息 每經記者 陳榮浩 攝
據清水灣某門店置業顧問張微（化名）現場透露，業主自己直接來清水灣看房的，若一開始就去過項目案場，則不能走他們的渠道。“現在灣區內絕大多數項目都會包銷給各種置業公司、不動產管理公司等，這樣很大程度上增加了清水灣房子的流通性。”
以清水灣大道為分界點，整個清水灣項目分成南北兩個開發區。在清水灣大道南邊開發的項目，可以較明顯地看到海景資源，而清水灣大道北邊開發的項目，海景視野相對沒那么好，基本只有在10層以上才能看到海景景觀。
記者實地了解到，清水灣大道南側基本已沒有地塊可供開發，目前已建成清水灣、阿羅哈、云海聽歌、云海帆歌、綠色藍灣小鎮等多個項目，整體開發趨向飽和，僅在清水灣大道北邊，有部分土地處于正在開發建設狀態。
阿羅哈對面的未竣工地塊 每經記者 陳榮浩 攝
總體而言，清水灣大道以北方向的項目產品居住氛圍更濃厚，以南方向的項目產品基本以大戶型為主，此外有不少房源雖說屬性為住宅，但裝修風格偏向酒店式公寓，不少業主將其當成民宿出租。
“現在是淡季，你現在住一個月的話，收你2200元，旺季會比現在要高一些。”一位在清水灣有多套房子的業主告訴記者，而她口中的房源，實為一個近70平方米的大套間，一層樓大概有近40戶，業主自住和改成民宿的情況都有。
而記者來到與另一名業主劉春紅約定的采訪地點時，她剛與其他近10位業主結束“灣區圖書漂流計劃”活動。劉春紅透露，在清水灣，像他們這樣的社區團體有10來個。“基本上每天都會組織類似活動，比如書畫、網球、高爾夫等，主要還是看業主自己興趣。”
一群業主正在草地上比拼飛盤 每經記者 陳榮浩 攝
生活之余，這些業主也會參加社區舉辦的各類活動，比如攝影、手工、手風琴、飛盤等，業主們所說的各種興趣團體，感覺頗像大學時期的“社團”。
根據記者在清水灣多個社區的走訪了解，居住在清水灣的業主來自全國各地，有的是看中了這邊的人文環境，有的是喜歡上了這邊的生活節奏。但在談及清水灣的生活狀態時，多數業主較為認可清水灣特別適合度假休養。
4月21日，《每日經濟新聞》記者結束走訪，前往清水灣游客中心做核酸檢測，排隊過程中，一位來自新疆的業主透露，“今年65歲，是某稅務局的退休干部，每年基本有大半年時間在清水灣。”
封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝
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