寶能豪宅資產批量上線法拍 近千萬稅費成最大爭議點

每經記者 甄素靜    深圳報道    每經編輯 陳夢妤    

消息傳了1個月有余，寶能大老板姚振華的“心頭好”寶能城花園保留房源終于在法拍網站上了線。

5月27日，阿里法拍發布10套寶能城花園房源拍賣信息，套均建筑面積約152平方米，起拍價約1504萬元，折合單價約9.85萬元/平方米，與周邊二手房成交參考價相近。不過此次上線的房源僅有10套住宅，并非傳說中的400多套，價格也比此前市場傳言的11萬-12萬元/平方米單價低很多。

來源：阿里法拍

該批房源上線后迅速引起熱議，短短半天時間內，每套房源圍觀人數均超過千，B座1單元高層圍觀人數已超3000，但仍無人報名。市場更關注的是，這批房源值不值得買，稅費多少？怎么算？

《每日經濟新聞》記者今日分別采訪了寶能城發集團和寶能集團相關人士，相關人士均表示不清楚。

484套房產將被拍賣、變賣以清償債務

不動產登記信息查詢結果告知單顯示，該批寶能城花園的權利人為寶能城有限公司，是市場化商品房。以寶能城花園B座24B房為例，登記日期為2018年3月9日，登記價為80.5萬元，無人居住使用，為空置狀態，房屋現狀為毛坯，為抵押查封狀態。

那么，這批被姚老板視為“心頭好”，市場備受關注的保留房源，是如何流入法拍房市場的？

此次拍賣信息和公告或可還原這一過程。

寶能城花園被拍房源分別在2018年到2021年，前后三次被抵押給平安銀行深圳分行和前海世紀基金管理有限公司。

其中，2018年10月，寶能城有限公司作為抵押人，被擔保主債權數額為65億元；2021年7月29日，寶能城有限公司再次作為抵押人，被擔保主債權數額為35億元；到2021年7月31日，寶能城有限公司和深圳深業物流再次作為抵押人，抵押給前海世紀基金管理有限公司，被擔保主債權數額為49億元。

寶能城花園 來源：阿里法拍

距離最后一次抵押不到3個月，2021年10月19日，該批抵押房源就被深圳中級人民法院輪候查封，查封期限從2021年10月14日到2024年10月13日。

根據深圳市中級人民法院執行裁定書，該批房源的申請執行人為平安銀行深圳分行，被執行人有5位，分別為姚振華、寶能地產股份有限公司、寶能城有限公司、寶能控股(中國)有限公司、寶能控股(中國)有限公司以及深圳六金投資有限公司。

執行裁定書顯示，在訴訟過程中，根據平安銀行深圳分行申請，深圳中院依法保全查封了本案抵押房產，即被執行人寶能城有限公司名下位于深圳市南山區留仙大道北側寶能城花園共484套房產,案號為(2021)粵03民初6223、6224號。

由于被執行人沒有履行生效法律文書確定的內容，平安銀行深圳分行向省高級法院申請強制執行，后省高級法院為提高執行效率、減少執行成本，指定深圳市中級人民法院執行。

深圳中院認為，姚振華、寶能城有限公司等被執行人在指定期限內拒不履行生效法律文書確定的義務，申請執行人申請處分被執行人的上述財產，符合有關法律規定，應予準許裁定如下：拍賣、變賣被執行人寶能城有限公司名下位于深圳市南山區留仙大道北側寶能城花園共484套房產以清償債務。

交易稅費近千萬？

實際上，在該批房源正式在法拍平臺上線之前，平安資管等各方均已發布過相關消息，并開啟問詢通道。彼時，市場各方還有傳出看房需要驗資800萬-1000萬元的消息。

鼎泓易拍客戶經理曾曉初5月27日在接受記者微信采訪時表示，此前平安和寶能自身也在預熱，平臺預告信息中看房有接待通道，成交還送物業管理費，這類表述更像是現房推售。

寶能城花園法拍房源之所以備受關注原因有二，一是價格倒掛，目前法拍房起拍單價僅約9.85萬元/平方米，而周邊二手房成交價格最高已達15萬元/平方米，巨大價差確實具有吸引力；二是寶能城花園產品設計的高得房率。有購房者在看到拍賣公告后表示，考慮得房率肯定值，考慮其他就要做好高位站崗的準備。

記者關注到，最讓意向購房者關注的還是最終交易稅費的計算。在標的物介紹中提及，拍賣成交時，成交價不包含轉讓時雙方的一切稅、費、應補地價、土地使用費等；與本次過戶相關的雙方需繳納的一切稅、費（包括但不限于所得稅、土地增值稅、營業稅及其附加、印花稅、契稅等）、應補地價、土地使用費等均由買受人承擔。

市場上關于稅費討論分為兩種，一是已出證，是公司產權，原登記價格低，這樣會產生60%土地增值稅，看起來稅費非常高；另一種可能，因為開發商名下物業，按照新房現售原則，只有契稅，按照成交價首套1.5%，二套3%繳納。

5月27日，“法拍深圳”工作人員在接受記者微信采訪時表示，目前房子還在寶能城有限公司名下，當時開發商為了融資，做了分證處理。房子如果最后認定為是公司產權，則是二手房交易，就需要繳納土地增值稅。如果沒有清算，土增可以按2%-3%征收，清算后就需要按30%-60%征收。

其以一套155平方米的房源按照二手房交易為例計算稅費，不同成交價需要承擔964萬-1105萬元稅費，其中土地增值稅占比則最大。假如最終以起拍價1505萬元成交，買受人最終需要承擔963.9萬元稅費，總成本為2469萬元，稅后單價折合15.9萬元/平方米。

受訪者供圖

曾曉初提示，除需要注意交易稅費外，還需要注意的是法拍房不同于二手房，二手房有比較寬松的房款支付時間，而法拍房則需要在參與競拍前留意好款項的最后支付時間，提前確定好自己的按揭貸款能在規定時間內批復下來，否則會產生支付逾期，有可能面臨保證金被罰沒的風險。

封面圖片來源：阿里法拍