海外債“零發行”！5月房企融資額同比降超3成，12家企業年內債券到期規模超百億元

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

5月房企融資情況仍未有明顯的起色。

據中指研究院監測，5月份房地產企業融資總額約為612億元，同比下降34.3%，環比下降21.2%。尤其是海外債方面，5月無新發行債券，僅有若干房企交換要約成功，這也是當月房企融資額縮減的主要原因。

不過另一方面，5月房企信用債發行規模則實現了同環比雙增長。數據顯示，5月房企信用債規模為445.7億元，環比上升3.32%，相較于去年同期的333.83億元上升了33.51%。與此同時，融資利率較去年同期有所下降，個別房企中期票據發行利率甚至降至2.88%。

而與此同時，房企也迎來了償債高峰期。CAIC數據顯示，僅6-7月200家核心房企境內外債券合計到期規模約1755億元，年內有12家房企債券到期規模超百億元。

“受近期貨幣投放力度加大影響，各渠道融資利率穩中有降，房企可以抓住當前房企融資政策及資金成本下降的窗口期，積極補充資金。”中指研究院分析指出。

信用債成融資主力，民企發債“破冰”

民營房企融資有了新突破。

5月30日，新城發展也發布公告稱，擬發行將由公司擔保的優先綠色票據，所得款項凈額主要用于一年內到期的現有中長期境外債務的再融資，并根據新城發展的可持續金融框架僅用于符合條件的綠色項目。

而在此之前，作為示范房企，碧桂園、龍湖集團、美的置業在信用保護工具的護航下，陸續開展債券融資。其中，龍湖已率先于5月20日成功發行5億元公司債券，碧桂園于5月23日成功發行5億元公司債券，5月24日美的置業成功發行10億元公司債券。

中指研究院數據顯示，今年5月房企信用債發行規模為445.7億元（占比約73%），環比上升3.3%，相較于去年5月333.83億元，同比上升33.5%；此外，今年1-5月，房地產企業債券發行總額3344.7億元，同比下降30.0%，不過從發行結構來看，信用債占比61.0%，同比提升17.4個百分點。

“盡管信用債發行錯過了3、4月的窗口期，但受政策鼓勵影響，5月同、環比均有顯著上升，也是自2021年四季度行業融資環境收緊以來，信用債首次同環比均呈增長態勢，而民企債券發行再次回暖是其中的重要因素。”中指研究院分析指出。

6月9日，同策研究院資管分析師陳舒通過微信接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，“在政策發布后，民營房企融資渠道出現‘破冰’，信托機構貸款‘松口’，多渠道融資明顯向好，整體融資規模小幅回升，市場傳遞積極信號。伴隨政策的持續加持，融資環境將進一步改善，雖盛世不復，但未來可期。”

克而瑞研究中心也在5月25日發布的研報指出，截至目前，經過深交所備案的信用保護合約核心交易商僅20家，信用保護憑證創設機構13家。參與者數量有限或會導致市場活躍度不夠，無法切實幫助到整體民營房企融資困境。

值得注意的是，5月中旬，作為支持民企債券融資的重要舉措，交易商協會組織中債增進公司，主動設立推出“中債民企債券融資支持工具（CSIPB）”，聯合市場機構為民企發債提供市場化增信支持，并在市場各方支持下快速落地。

民營房企也成功搭乘支持工具的“東風”。中債增進聯合上海銀行創設“中債增CRMW003”，支持新城控股于5月26日成功發行10億元中期票據。這也是為中債“支持工具”支持的首單房企憑證創設，有效發揮了“示范效應”。

5月26日，為促進潛在的新債券發行，上交所初步擬定于5月27日上午9時為碧桂園、龍湖、旭輝、美的置業、新城控股5家開發商舉辦投資者路演，而這5家房企均為首批啟動信用保護工具融資的民營房企。

償債迎高峰期，6-7月債券到期1755億

盡管房企信用債規模在5月有所上升，但整體融資形勢并不樂觀。

克而瑞數據顯示，5月100家典型房企中，發行債券的企業有17家，發債量最大的房企是中海和保利發展，兩家企業的融資總量都是60億元。其中，中海當月發行了30億元的公司債以及30億元的中期票據，保利則發行了30億元的公司債和30億元的綠色中期票據。

整體來看，5月100家典型房企的融資總量為519.75億元，環比減少40.3%，同比減少50.2%，單月融資規模是2019年以來第三低。

中指院監測數據也顯示，5月房地產企業融資總額約為612億元，同比下降34.3%，環比下降21.2%；發行平均利率為3.25%，同比下降1.44個百分點，環比下降0.33個百分點。從典型房企債券發行來看，5月保利融資額度最高，合計達60.0億元，平均融資利率3.0%。具體來看，典型房企中信用債利率最高的為新城控股，利率為6.5%，最低為蘇高新，為2.6%。

值得注意的是，房企海外債在5月“零發行”，僅有若干房企交換要約成功，存量債券獲得延期機會。5月，中梁和大唐因為交換要約而發行了3筆優先票據。而從今年前5個月累計情況來看，海外債占房企融資規模比例僅為4.3%。

“5月房企融資規模較3、4月又有較大的滑坡，主要是過去幾個月作為融資主力的國企央企已經獲得較為充足資金，因此在5月的融資規模有所減少，而民營房企的融資規模仍然處于低位。”中指研究院分析表示。

而在發債規模下降的同時，房企也迎來了償債高峰期。

據克而瑞統計，6月份房企將有44筆債券到期，合計約639億元，環比增加68.6%。其中，佳兆業到期的4只境外優先票據、新力到期的一只優先票據等已經出現利息違約。從到期債券規模來看，單筆金額最高為佳兆業于2017年發行的8.2億美元的境外優先票據。

CAIC數據顯示，今年6-7月，200家核心房企境內外債券合計到期規模約1755億元，其中民企約有1178億元債券到期，占比67%。年內，有12家房企債券到期規模超百億元，其中8家為民營房企。

“目前房企一年內到期債券余額為9500億元，其中海外債占比33.2%，境內償債壓力較大，今年7、8月為年內第二波償債高峰。”中指研究院表示，新發債券無法覆蓋到期余額，海外債“借新償舊”可能性大幅降低。

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