每日經濟新聞 2022-07-12 20:38:26
每經編輯 張錦河
近期，多個城市都出現業主意欲“停貸”現象。
在網絡熱傳的“武漢時代新城全體業主強制停貸告知書”（以下簡稱告知書）顯示，“武漢市漢南時代新城項目逾期交房數月，業主多次現場維權仍無實質進展，數千戶業主（已售房源且未結清貸款）決定，若該項目在限定時間（2022年8月1日）內仍未全面復工，業主將強制停還銀行月供。”
另一“景德鎮市恒大瓏庭的強制停貸告知書”顯示，如果項目未能在2022年10月20日之前全面復工，所有業主將會強制停止償還貸款，直至全面復工。“強制停貸后的損失，將由相關利益方共同承擔，任何單位不得再次損害業主的任何利益。”
此外，近期多地爛尾樓業主都發布聲明，要強制停止償還貸款，直至相關項目完全復工為止，涉及城市包括河南省的鄭州、商丘、新鄉、南陽、周口，以及山西、江蘇、江西、湖南、湖北、廣西、陜西等多省份內的城市。
據第一財經，北京金訴律師事務所主任律師王玉臣表示，如果未經法院判決停貸、或者沒有達成停貸協議，貿然停貸購房人往往就成了違約方，征信就會受到影響，還可能被訴到法院，甚至被法院強制執行。
每日經濟新聞報道，2020年10月，張女士和丈夫在經過近兩個月的考察和比較后，最終將其在武漢的第一套房子買在了漢南的時代新城，彼時距離夫妻兩人離鄉來武漢工作已是第7個年頭。
“因為一直以來工作不穩定，租房也不穩定，女兒一直留在老家。但隨著女兒一天天長大，想在武漢穩定安家、把女兒接到身邊的想法越來越強烈。特別是經歷了2020年初武漢疫情最嚴重的幾個月，讓我們更加感受到生命的重要，因此在疫情后我們就決定買房。”
7月10日下午，張女士通過微信告訴《每日經濟新聞》記者，由于夫妻兩人均在私企上班，一直沒有購買社保，受當時武漢限購政策的影響，兩人只能在武漢郊區買房。
最終兩人以總價75萬元、首付30萬元、月供4000多元買下了時代新城一套98平方米的新房。而選擇購買時代新城，主要還是看中了該項目開發商的品牌影響力。“首付不僅花光了我們兩人和公婆的全部積蓄，還從親戚那里借了些才湊齊。”張女士猶記得簽完合同當天，夫妻兩人憧憬一家三口住進新房后的喜悅。
武漢時代新城業主強制停貸告知書截圖 來源：每日經濟新聞受訪者提供
然而好景不長。
2021年7月，由于開發商“爆雷”，導致其全國多地項目停工，時代新城也不例外。“當時聽到消息我都懵了，不知道如何是好。去工地看到現場一個人都沒有，而我們買的那一棟才修到10幾層。就這樣每天心里承受著折磨，也不敢告訴公婆真實情況，因為那些錢已是他們存了十幾年的全部積蓄。”
然而禍不單行，去年底張女士的公公查出了肝癌。“這更讓我們不敢告訴他，怕他精神會垮。”張女士告訴記者，“在知道公公得這個病后，我婆婆也曾讓公公把他的私房錢拿出來治病，但公公明確表示‘這個錢是給兒子房子裝修用的，誰都不許動’。每當聽到這些我們心里都五味雜陳，但房子現在這個情況，也不知道老人家能不能等到交房那個時候。”
張女士只是數千業主中的一員。
公開信息顯示，武漢時代新城項目占地210838.9平方米，規劃住宅36棟，總戶數5032戶，其中一期有3500戶，二期截至目前為1200戶。2019年9月15日該項目首次開盤，一年時間里就已完成銷售3264套，并憑此一舉獲得了武漢2020年上半年銷售面積、銷售套數雙料冠軍。
然而，原本應于今年3月30日交付的時代新城一期房源到如今尚無定期。業主李先生提供的資料顯示，今年6月28日，開發商武漢楚水云山農業開發有限公司發布的一則延期交樓告知函顯示，“受2020年初疫情影響，項目停滯99天”“公司遭遇流動性影響”“不得不延遲交樓”。至于具體交樓時間，開發商表示，“將在具備交房條件后提前通知業主。”
“我們跟相關政府部門專班以及企業溝通交涉過很多次了，但一直沒有具體進展。雖然項目對外也一直表示復工了，但根據我們觀察，復工人數跟項目實際情況遠遠不符。”李先生告訴《每日經濟新聞》記者，受整體經濟環境影響， 一些業主不得不選擇“躺平”，停止還貸。
第一財經報道，2017年，樓市正熱，王君和妻子賣掉一套二手房，選中鄭州金水區一個網紅熱盤——名門翠園，打算買來方便工作和孩子上學。沒想到，抱著兩歲女兒到售樓處買房那天，成為他人生中最追悔莫及的時刻。
2018年，名門翠園成為鄭州樓市“銷冠”，王君也沉浸在買房喜悅中。到2019年末，王君發現異常，自己千挑萬選的項目，竟然停工了。這一停就是兩年，中間雖有斷斷續續復工，但經歷了疫情及洪水沖擊，這個項目徹底成為業主心頭的一道傷疤。
眼看樓盤復工艱難，王君迫于生活壓力，動了“停貸”的念頭。
數月前，王君便跟銀行溝通、申請直接停貸，銀行方面稱業主與其屬于借貸關系、跟開發商屬于買賣關系，貸款停不了。今年鄭州疫情后，銀行挨個給業主打電話，稱可以幫忙申請延期還款、最長一年，等延緩期過后再還，但有的需要復利。
就這樣，王君暫時按銀行的延期還款政策，緩解了幾個月的燃眉之急。不過，等12月到期后，王君也沒有繼續還款的打算。“如果全部停掉，銀行可能會起訴、直接拍賣房子、征信也會受影響，但我沒辦法，如果再繼續往里扔錢，就沒法生活了。”
名門翠園的另一名業主，也有類似情況。據該業主稱，她今年3月份就直接停掉了還款，沒有跟銀行溝通，6月份銀行找到她，說可以申請延期到12月，不過要還3～6月的罰息。“即便項目復工，我也不打算還，要等交房再說，否則太多不穩定因素。”
“現在爛尾樓的解決看不到希望，但是業主一邊還房租、一邊還房貸，加上疫情影響，其實生活都很艱難。”一位同樣是名門翠園業主的律師稱，聽說小區很多人已經停了，其他業主在如今環境下也處境艱難，如果下月不復工就準備停了。
上述業主表示，多家銀行因疫情出臺了延期還款政策，并不是針對爛尾樓的，不過業主也可申請，寬限期三個月到一年不等。“延期還款是暫時性緩解，短期內不用還錢，但后期要還復利。業主的最低訴求，是暫停還款到交房為止，以度過這段艱難時期。”
對這些業主來說，選擇“停貸”也是無奈之舉。“我們也不想成為異類，成為別人眼中的維權人，但現在兩個孩子每月幼兒園支出5000元、加上房租和貸款壓力，我和愛人工作也出現波折，生活實在很難支撐下去了。”王君說。
據每日經濟新聞，“房地產開發項目中可能存在的挪用預售資金現象有對應的處理規定和責任人，房地產項目停工爛尾也通常不屬于終止房貸合同的條件，因為向業主按期交付房子是開發商的義務，而不是銀行的（義務）。”
建誠晟業總經理苑承建今日（7月11日）下午通過微信告訴《每日經濟新聞》記者，上述武漢時代新城業主的這種“強制停貸”行為能夠理解，但是不提倡也不受保護。房貸是業主個人與銀行之間的借貸關系，也是民事關系，開發商是擔保人，抵押資產是購房者購買的房屋，雖然開發項目可能因為各種原因導致停工，但是業主與銀行之間的借貸關系還是存在的。業主方在未跟銀行協商一致的情況下擅自停止償還房貸，很可能會被銀行納入征信系統，影響個人信用，還要承擔滯納金等。
據第一財經，北京金訴律師事務所主任律師王玉臣表示，在很多爛尾樓項目里，銀行違規放貸難辭其咎。以住宅為例，根據相關規定，在主體沒有完工之前，銀行是不能放貸的，而不少銀行提前放貸。但在司法實踐中，也很少有法院會直接判這種情況可以直接停貸。
圖片來源：視覺中國-VCG11459095282
王玉臣建議，若核實發現存在挪用預售資金的情況，應盡快申請建委部門對這種違法行為進行調查處理。如果交房已經延期，可提起逾期交房違約金的民事訴訟。如果樓盤徹底爛尾，房子的狀態又根本沒法用，可以立刻起訴要求解除合同，返還購房款。
“必要的時候，可以申請開發商破產，在破產清算中行使業主基本債權優先權。”王玉臣稱，如果一個項目主體已經完工，不建議解除合同，可以把推動復工作為第一目標。若樓盤前景還不錯，可多方協商進行重組，或嘗試推動新開發商接盤。
紅星新聞報道，值得強調的是，最高人民法院最新修訂的有關商品房貸款合同的規定：擔保貸款合同作為附屬合同，可以因為買房合同的解除而解除，似乎讓很多買房人看到了希望。
最高法新修訂的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規定：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。”
而且這一新司法解釋已經被運用于判決中。據媒體報道，上海的許先生在嘉興某樓盤買樓時向銀行按揭貸款392萬元，但是樓盤爛尾了，而且開發商也宣告破產了。許先生停止還貸，要求解除貸款合同。二審法院認為，開發商無法交付房屋致使商品房買賣合同解除，應該由開發商承擔剩余貸款還款責任。
這個判決讓很多既拿不到房子，又要還月供的受害者看到了希望。最高人民法院做出新的司法解釋，也是理順了基本的權責利關系。
要說明白的是，無論是最高法的司法解釋，還是嘉興的最近案例，解除貸款合同的前提是先解除買房合同，即買房人不再要房子——當然還可以進一步要求開發商退回房款（但這事實上很難了），所以解除合同方案對于買房人來說，只是“及時止損”，不是全身而退。
每日經濟新聞綜合自每經網、第一財經、紅星新聞
封面圖片來源：攝圖網-500899626
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