住房需求進入“下降期”！貝殼研究院預測，未來15年平均降速將達2.5%

每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

未來住房市場需求將呈現怎樣的走勢？

7月13日，貝殼研究院發布《2021-2035年我國住房需求預測》指出，2021-2035年中國住房總需求已進入下降期，預測到2035年，住房總需求降至13.3億平方米，15年間年均降速2.5%。

據貝殼研究院測算，中國“人口支持比”（15-64歲的勞動力人口數量與15歲以下和64歲以上人口數量之和的比值，相當于人口撫養比的倒數）在2010年達峰后，住宅新開工面積經歷了下降后再增長的過程。貝殼研究院認為，“再增長”主要是這段時期國內大規模的棚改拆遷需求集中釋放所致，短期政策使得長周期規律在一定時間內發生偏移，但并不改變當前新開工面積已處于見頂下降的階段。

2021-2035年期間，我國新增住房需求將維持在201億-247億平方米，中性情形下為222億平方米，年均14.8億平方米。與“十三五”期間住房市場年均18.9億平方米的交易規模，住房總需求呈現逐步下臺階的特征。預測到2035年，住房總需求降至13.3億平方米，15年間年均降速2.5%。

未來住房需求將主要包括三類，一是人口從農村向城鎮異地轉移帶來的剛性住房需求，預計2021-2035年新增剛需約39億平方米，占總需求的18%，2035年剛性住房需求占比降至11%；二是城鎮居民住房面積增加帶來的改善性住房需求，預計2021-2035年新增約120億平方米，占總需求的54%，到2035年改善性住房需求約7.7億平方米，占總需求的58%；三是城鎮老舊房屋拆除重建帶來的拆遷需求，預計2021-2035年新增拆遷需求約63億平方米，占總需求的28%，2035年拆遷需求約4.2億平方米，占總需求的31%。改善需求和拆遷需求合計占比高達9成。

另一方面，住房需求面積下降并不會改變市場交易規模上升的趨勢。考慮住房價格溫和上漲，年均漲幅為4.3%，價格增速在完全彌補面積降幅的基礎上，進一步拉動市場規模繼續增長。預計2021-2035年我國住宅交易額年均22萬-27萬億元，到2035年，我國住房市場總交易額將達29.2萬億元，15年間年均增速1.8%。

貝殼研究院指出，從發達國家經驗看，存量市場的崛起是必然趨勢。當前我國二手房成交量占比在20%附近，仍處在存量市場發展的起步階段，未來存量化將加深。中性情形下預計2021-2035年新房市場年均交易額約15萬億元，二手房市場年均交易額約9萬億元，到2035年二手房GMV接近14萬億元，占住房總交易額的47%，與新房交易額基本相當。

“住房總需求拾級而下行業發展模式必然轉型，行業和市場主體要實現可持續發展必須破除發展思維定勢和路徑依賴。”貝殼研究院指出，居住改善大時代下，消費者對住房的核心需求除了住房物理空間的變動和增長外，更加關注居住品質。鍛造多樣性和差異化的產品及服務，更好滿足不同群體的改善需求，是穿越未來周期的確定性路徑。未來，圍繞存量住房的需求服務有巨大的市場空間，品質物業、房屋交易、租賃運營、裝修、改造等衍生服務需求有望持續擴大。

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封面圖片來源：攝圖網-500643987