每日經濟新聞 2022-07-13 21:35:37
每經記者 黃婉銀 每經編輯 魏文藝
雖然6月份的成交回暖給樓市帶來一抹亮色,但仍難改上半年整體疲軟的態勢。不過,市場普遍預計,以一線城市為代表的核心城市正處于復蘇中,下半年或筑底回穩。
廣州中原研究發展部統計顯示,上半年廣州累計成交新房39618宗,同比下跌35%;二手共成交42002宗(中介網簽+自助網簽),同比下降44.2%。“目前樓市表現為剛需無力,首改觀望,豪宅成交未能支撐樓市,導致上半年廣州二手房成交創歷史第二低位。”
多位廣州業內人士在7月12日接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,上半年剛需買家置業仍保持謹慎,后期預計會延續這個趨勢。目前廣州樓市漸進復蘇的趨勢已經形成,下半年市場大概率將走出低迷,政策難言有松綁空間。
上半年豪宅和剛需分化
據合富研究院數據,廣州上半年全市可售庫存走高,6月初庫存量1558萬平方米,同比上升17%;同時,樓盤獲證減少,市場消化余貨為主。上半年全市新增供應407萬平方米,環比下降51%,同比下降10%;網簽成交439萬平方米,環比下降24%,同比下降35%。
值得注意的是,上半年廣州千萬元級豪宅網簽套數約1500套,約為疫情前(2019年)全年成交水平。這一現象無論是在一手還是二手市場均有明顯展現。
中原成交顯示,上半年廣州二手住宅網簽均價為27468元/平方米,較2021年下半年下跌2.2%,同比大跌11.2%。但盤源價格漲跌幅有明顯分化,千萬元級豪宅項目價格反而逆市上揚,整體二手均價(74819元/平方米)大漲6.1%。
新房市場亦是如此。7月12日,合景泰富相關負責人通過微信接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,6月份在高端項目方面,合景泰富利用6·18節點積極鋪排品牌推廣活動。其中,天河高端住宅臻頤府新樓棟加推,近兩周銷售業績約10億元;金融城焦點項目合景臻溋·名鑄近期也有大額成交,意向客戶儲備日增。
事實上,今年廣州房企推貨并不是集中在“紅五月”而是6月。據廣州中原研究發展部統計,6月廣州新房網簽7776宗,環比增加26%,同比增加10%,為今年上半年唯一成交量超過去年同期的月份。同時6月成交超過傳統旺季“紅五月”亦是近年少見的現象,說明廣州市場正逐步走出2021年調控政策消化期。
在千萬元級以上豪宅成交表現可圈可點的同時,剛需購房者由于購買力下降和信心待重建等因素,使得廣州遠郊新盤和二手剛需盤源成交不樂觀,部分樓盤還出現均價同比下降的情況。
7月12日,第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇線上接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,第二季度盡管宏觀政策及個人購房融資環境持續利好購房者,但剛需買家置業仍保持謹慎,交易活動主要集中于區位優勢較強、生活配套成熟、教育資源占優的部分項目。
下半年政策難有松綁空間
進入7月,廣州市場復蘇跡象仍在維持。廣州中原研究發展部數據顯示,7月首周(6月27日~7月3日)全市一手住宅網簽1828宗,環比微跌4.1%。廣州市場成交有明顯起色,成交擺脫過去2個月持續低位徘徊的走勢,提升至接近2000宗/周關口。
值得注意的是,剛需大區增城、南沙亦出現了久違的環比增幅。其中增城成交419宗,環比增加33%;南沙成交187宗,環比增加27%。二手住宅則由于被一手市場分流,導致成交量基本在450宗上下低位調整。
7月12日,克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉通過微信接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出,二季度以來,廣州一二手房成交都呈現止跌回穩態勢,其中6月份新房成交量為半年度最高位,二手房成交量為半年度次高位,廣州樓市漸進復蘇的趨勢已經形成。
政策方面,肖文曉認為,“目前來看,有別于很多城市在半年度都出臺了突破五限的松綁政策,廣州和幾個一線城市的調控政策還是以穩為主,預計下半年也不會有大的松綁空間,因此廣州樓市也會延續上半年這種溫和復蘇的態勢,保量為主。”
廣州中原研究發展部也認為,下半年廣州出臺放松政策可能性不大,但隨著經濟面轉好,官方優化對房地產市場的管理,預期買家將加速回流,帶動市場走出低迷狀態。目前廣州改善型、中高端需求已逐漸回溫,剛需客上半年因期盼“政策松綁”而過度觀望,預計下半年將會重新抓緊入市。
具體到樓盤項目,如廣州黃埔區熱度較高的剛需新盤黃埔新城,原本計劃6月入市,但至今仍未開盤,或許也是在等待下半年更多買家心態轉變和需求回升。
不過,謝靖宇補充表示,下半年購房者情緒預計延續謹慎,除對項目區位、配套等因素加以嚴格考察外,對于項目開發商背景及其運營情況的關注度亦將有所提高。
此外,廣州今年第二批集中供地擬于7月進行競價,天河、海珠等中心城區亦有土地供應,這不僅利好土拍市場活躍度的提高,遠期亦將為市場注入更多優質住宅供應。
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