每經品房 | 南京7.6萬套存量新房處歷史高位，同塊板樓盤去化為何冷熱不均？

每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

今年上半年，南京多次優化樓市調控，“松綁”限售、限貸，但市場仍未能全面回暖。

南京網上房地產數據顯示，2022年上半年南京新房成交逾38396套新房，月均成交6399套，同比下跌近5成。而受到疫情等因素影響，搖號樓盤僅占上市項目約15%。

事實上，南京新房庫存量高企。南京網上房地產顯示，目前南京全市的可售房源套數為76535套，處于歷史較高水平。記者查閱資料時發現，甚至有開盤超過一年的項目，網簽比例不超過50%。

來源：南京網上房地產

以位于雨花臺區的寶能翡麗河濱項目為例，其最新一次加推在2021年7月21日，三棟樓共304套房源，經過一年的銷售，目前該批次房源成交了111套，網簽率僅達到36%。

公開資料顯示，寶能翡麗河濱項目規劃建設1562戶，目前南京網上房地產登記入網共503套，目前在售三個房型為93平方米的3室2廳、120平方米3室2廳和132平方米4室2廳，均為精裝修交付。

每經品房小程序顯示，寶能翡麗河濱的估值參考價為25220元/平方米。在購物配置、通勤車速等領先于區域內其他小區，但在教育、醫療、公共交通等方面處于板塊內落后水平。

從商業購物配套來看，寶能翡麗河濱周邊共有大小購物場所6個，除了雨花吾悅廣場距離稍遠（1.6公里）外，金地自在城、花樣年花生唐等購物中心均在步行可至的范圍內，與雨花臺區其他小區比較，優于73%的住宅小區，購物舒適度較高。

出行方面，由于緊鄰快速路，小區周邊主干道早晚高峰車速優于雨花臺區72%的小區，在駕車出行方面舒適度較高。但在公共交通方面的劣勢也同樣明顯，盡管軌道交通2號線（S2）已在建設中，但最近的站點板橋北站距離寶能翡麗河濱直線距離仍有1.6公里，并且2024年方可正式開通。

此外，公交站點較少也是寶能翡麗河濱作為郊區項目的一大短板，周邊1公里范圍內僅有8個公交車站，在雨花臺區域低于97%的住宅小區。

盡管項目介紹中周邊有金陵華興實驗學校、金地力學小學、板橋小學、板橋中學等，但每經品房小程序顯示，周邊1公里范圍（3.14平方公里）內只有3所幼兒園、1所小學，對于區域內學生兒童占比17%的人口結構而言稍顯不足。

醫療配套方面，直線距離800米左右有南京市第一醫院雨花分院，1100米有蓮花湖社區衛生服務站，而梅山醫院、南京兒童醫院等均有一定的距離。

來源：每經品房小程序

但在板橋區域，也有去化表現不錯的樓盤。

如寶能翡麗河濱隔壁的宋都柏悅府項目，今年6月份加推一棟住宅，目前銷售進度已經過半。每經品房小程序顯示，宋都柏悅府的估值參考價為25220元/平方米。

來源：每經品房小程序

南京網上房地產公示成交信息顯示，宋都柏悅府在2020年多次開盤中始終保持著83%的平均去化率，2021年10月的加推平均去化率降到了61%%，今年4月份去化率雖然降低，但仍比寶能翡麗河濱的去化情況高出不少。

通過每經品房小程序樓盤PK功能可發現，宋都柏悅府與寶能翡麗河濱在價格、教育配置、醫療配置等方面極為相似，但在居住密度上，宋都柏悅府僅為8%，比寶能翡麗河濱的34%更低。

同時，宋都柏悅府在地鐵、公交方面的配置也強于寶能翡麗河濱。在通勤車速方面，宋都柏悅府更是高出雨花臺區98%的住宅小區，出行整體情況普遍優于寶能翡麗河濱。

至于未來幾年的房價走勢，每經品房小程序顯示，寶能翡麗河濱房價漲幅將高于雨花臺31%的小區，宋都柏悅府僅高于雨花臺9%的小區。

來源：每經品房小程序

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封面圖片來源：攝圖網-501204922