每經品牌100指數維持震蕩，政策寬松+銷售改善，這個板塊或迎收益新周期

每經記者 劉明濤    每經編輯 彭水萍

在各地疫情反反復復、多地高溫限電擾動下，本周A股市場顯得較為動蕩，滬深兩大股指雙雙震蕩整理，而創業板指數則在光伏儲能等賽道股帶動下持續反彈，大幅跑贏滬深兩大股指，每經品牌100指數則與滬深指數保持一致，本周微跌0.56%，以901.5點報收，有市場人士稱，每經品牌100指數目前仍處于調整周期，不過從行業表現來看，房地產走勢極其強勁，其新一輪投資收益周期或將在三季度到來。

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房地產領漲指數成分股

本周指數震蕩整理，創業板指表現偏強，個股板塊漲跌互現。周初滬指維持橫盤震蕩走勢，周中滬指震蕩走高逼近3300點，不過臨近周末，指數弱勢回調，三大指數集體收綠。從周K線來看，上證指數下跌0.57%，深證成指下跌0.49%，創業板指上漲1.61%，每經品牌100指數則微跌0.56%。

從市場環境來看，疫情反復下，需求及信心不足仍是當前經濟發展的主要矛盾，7月經濟呈弱修復態勢，地產投資處于筑底階段，不過管理層及相關部門強調，宏觀政策要在擴大需求上積極作為，經濟大省要勇挑大梁，挖掘自身政策潛力穩經濟，隨著降息刺激終端實體需求疊加穩增長政策不斷加碼，預計8月份經濟數據或較7月有所回暖。

《每日經濟新聞》記者注意到，雖然指數持續調整，但是每經品牌100指數成分股卻亮點頻現，本周在不足30只個股上漲的背景下，地產股幾乎全線飄紅，其中，龍湖集團（HK00960，股價25港元，市值1570億港元）大漲13.38%，招商蛇口、新城控股、保利發展、建發股份漲幅也均超過5%，處于漲幅榜前列。而這些大漲的地產股，目前市盈率較低，龍湖集團市盈率僅僅只有5.38倍，大幅低于每經品牌100指數平均9.7倍市盈率，價值存在低估。

東北證券分析指出，房地產板塊從寬松拐點到收緊拐點之間存在顯著的超額收益。本輪行情目前處于政策寬松疊加銷售改善的階段，因此，在下半年穩增長、穩地產預期下，房地產政策寬松環境預計全年持續，穩健綠檔房企加速集中，投融資方面占優的頭部央國企優勢顯現，未來隨著優質民營房企融資、銷售、拿地逐步回歸常態，配置可適度下沉至腰部彈性標的。  

銷售轉暖超額收益可期

從房地產銷售情況來看，今年6月前4周，樣本城市高頻數據銷售改善較為明顯，可以判定當前基本面底部已形成。而疫情后數據回補的貢獻并不值得用來質疑數據回暖的可靠性，恰巧這證明購房需求的“不可消失”特點。

招商證券預計，2022年三季度銷量持續邊際改善，10月左右單月銷量同比有望轉正。維持2022年整體銷售寬U型走勢，前低后高判斷，下半年銷售或好于上半年，全年或為兩位數負增長。另一方面，由于本輪周期的特殊性，全局層面，寬U型復蘇相對較緩的復蘇斜率比較難觸發房價大幅上漲，短期看，政策或不具備轉向收緊的可能性。

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而當銷售轉暖后，房地產板塊超額收益或將迎來本輪第二段上漲。從歷史周期規律來看，一段完整的超額收益實現包括三個階段。第一階段的上升通常由政策改善預期帶動，隨后進入一個觀望階段導致第二階段的回撤，當銷量同比增速出改善尤其是進入正增長區間時，通常會出現“第三浪”上漲。

回顧本輪周期，政策博弈已帶動第一階段超額收益上漲，投資者對復蘇不確定性的擔憂、疫情以及房企信用受損等因素實現了本輪周期中第二階段的回撤，當前時點，銷售底部或已確立，復蘇即是后續房地產股票超額收益上行的支撐因素。預期本輪房地產超額收益上行斜率更低，但增長更穩健、持續，“競爭格局改善”是少數個股上漲的主導邏輯。

國盛證券也指出，與2008年和2014年不同，本輪周期供需兩端均存在很多阻塞，需要政策多點開花。下半年到年底，有望見到第二波強力放松政策的加持，地產和物業均有絕對收益的空間。

“高質量”房企價值凸顯

從每經品牌100指數來看，指數成分股均屬于“高質量”周轉類房企，具有較強的品牌價值。

諸如萬科、保利、華潤、龍湖等，他們主要通過“高質量”周轉實現穩定的增長（類似于制造業），整體資金鏈波動不大，且結構上經營性現金流入對資金來源的貢獻長期穩定高于籌資性現金流入，這意味著此類房企具備較強的內生造血能力，駕馭周期能力較強，不過度依賴籌資行為維系現金流，具備合理運營杠桿的能力，過去在單邊周期時代缺乏彈性，而在當下和未來“管理紅利時代”，這些房企具備更強的競爭力。

以本周漲幅最大的龍湖集團為例，其堅持深耕核心城市，1-7月一線城市拿地建面占比3%（5月獲取北京一宗地塊），二線城市拿地面積占比97%，主要以杭州、合肥、成都、南京等強二線城市為主。該公司較強的持有物業運營能力是穿越周期的強力保障，優質資產在行業下行期為公司提供穩定的經營性現金流，同時留有公允價值提升空間。另一方面，公司堅持深耕核心城市，財務恪守穩健原則，有能力穿越周期，未來有望迎來更多機會。

再看A股代表招商蛇口（SZ001979，股價14.91元，市值1154億元），該公司在城市深耕戰略下，單城規模逐步擴大，銷售高質量增長，管理費用率有所下降。招商蛇口近三年拿地強度逆勢提升，核心城市優質土儲占比較高，為公司未來銷售總量提升和穩定的去化率奠定基礎。當前行業供給側改革背景下，公司有望成為最終受益者。目前融資集中度提升已傳導到拿地端，疊加土地市場潛在利潤率的回升，未來公司的市場集中度以及利潤率有望迎來雙升。“十四五”期間，隨著雙百戰略逐步落地，公司核心城市的自持類物業數量及占比穩健提升。行業格局改善帶來龍頭公司市場集中度和利潤率的雙升，以及永續類業務的占比提升，將改善公司的長期估值水平。  

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